現役職人社長のつぶやき・・・,センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『取引事例比較法』と題して、査定方法の一例を

ご紹介しました。

今回は、『必要なモノ』と題して、契約時に売主はどんな

ものが必要なのか？というお話をしていきます。



不動産の売却を不動産会社に依頼し、買主が見つかった

とした場合に、「売主側は何を用意すればよいのか？」

という質問が良くあります。

契約時に売主側が用意するものとして、真の所有者である事

を示す「権利書」または「登記識別情報」が必要です。

そのほかに、身分証明書が必要になってきます。

この身分証明書は本人確認のため顔写真が必要となります。

・運転免許証

・パスポート

・マイナンバーカード

などのいづれかをご用意願います。

 そのほかとして、印鑑が必要です。

この印鑑については、契約時の押印には実印でなくても良い

ですが、最終的な決済時には、実印が必要となりますので、

契約の際も統一した実印をお持ちいただくことが望ましいと

思います。

また、その際には、3ケ月以内の印鑑証明もご用意して頂ける

と助かります。

また、印紙代や手数料などのお金に関しては事前に、不動産

会社から必要な金額などの連絡があると思いますが、買主側

から預かるお金で相殺も可能です。

そのほか、不動産会社によっては、不要といわれるかもしれ

ませんが、固定資産税納付通知書が用意できれば、用意して

おくことも良いでしょう。

その他、売主本人がどうしても出席できないなどの場合、

上記のほかに

・本人の委任状（本人の自署と実印を押印）

・本人の印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）

・代理人の印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）と実印

・売主の本人確認書類と代理人の本人確認書類

が必要となります。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『契約時に忘れ物は厳禁！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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愛知県尾張旭市向町2-6-5
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　　スタッフ一同、心よりお待しております。

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前回は、『一般媒介VS専任媒介』と題して、それぞれの

違いをお話をしました。

今回は、『取引事例比較法』と題してどの様に算出するか？

というお話をしていきます。

以前、査定の種類や方法には、いくつかあるというお話を

させて頂きました。



今回は、その中の『取引事例比較法』について簡単に

説明していきます。　　


具体的な例として、あるお客様の場合・・・

【ケース①　居住用マンション】
「遠方所有のマンション査定を行ってほしい」

と居住用のマンションの相談があった場合ですと、

「取引事例比較法」というものを用いて、価格査定を

させて頂きます。

同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約を

基に価格の算出をさせて頂くいうわけです。

【ケース②　土地】
「では、土地は？」

と聞かれる場合もありますが、土地に関しては全く同じ

形の土地がないため、「路線価」を基に算出していきます。



この「路線価」というのは、必ず道路に付けられている

価格となりますので、査定物件と成約事例の不動産、

それぞれに接している道路の路線価の比率を用いて、

調整していきます。

ただし、同じ面積の土地であっても、土地の形や間口が

異なると、価格も変わってきます。

この部分に関しては「流通性比率」という事で調整して、

最終的な土地の価値の算出をしていきます。

　⇐こちらもご覧ください。


今回のまとめ！

『マンションと土地では査定の方法が違う！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『売却依頼』と題して、不動産を売却すると

決めたら、不動産会社と媒介契約することから始まると

いうお話をしました。

今回は、『一般VS専任』と題して、媒介契約をするのは

どちらが良いか？というお話をしていきます。



不動産の売却を決めたら、媒介契約を結ぶというお話を

しました。
その媒介契約には

① 一般媒介契約

② 専任媒介契約

大きく分けて、この2つがあります。

では、どちらが良いのでしょうか？


【一般媒介契約の特徴】

・複数の不動産会社と契約が結べる 　
➤競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を
見つけた不動産会社と取引を進めることができる。

・売却物件登録機関への登録義務がない 　
➤物件を売りに出している事を知られたくないお客様向け

【専任媒介契約の特徴】

・1社とのみ契約 　
➤営業活動に力が入り、早期売却につながりやすい

・売却物件登録機関への義務付けがある　
➤営業活動報告が義務付けされており、売主側として
活動内容を把握できる。

　⇐こちらもご覧ください

ほかにも様々な違いがありますが、大切な資産である

不動産を少しでも良い条件で売却するには、売主側がこの

2つのちがいを知っておくことも大切です。

今回のまとめ！

『一般媒介と専任媒介の違いは？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『物件状況報告書』と題して、様々な事を事前に

お知らせすることで、トラブルを防ぐことが出来るという

お話をさせて頂きました。

今回は、『売却依頼』と題して、不動産売却の手続きに

ついてお話ししていきます。

お持ちの不動産を売却する際には、不動産会社と『媒介契約』

を結んでもらう必要があります。



この中で、大きく分けて2種類あります。

①複数の不動産会社と契約できる『一般媒介契約』

②1社のみとしか契約できない『専任媒介契約』

というものがあり、大きくはこの2種類です。

この2つの違いについて説明します。

【専任媒介契約】

①売主様さまへ定期的に販売状況を連絡する義務あり

②また、ほかの不動産業者が閲覧できるサイト『レインズ』

に7営業日以内に必ず登録が必要となります。

【一般媒介契約】

① ②2つの義務はありません。

　⇐こちらもご覧ください

さらに、「専属専任媒介契約」というものもありますが、

一般的には一般媒介契約か専任媒介契約のどちらかで、

検討すればよいと思います。

この2つの媒介についての説明は、改めて詳しく説明します。

今回のまとめ！

『不動産売却を決めたら、不動産会社と媒介契約！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『契約解除』と題して、手付金の返金の有無に

ついてお話しをしました。

今回は、『物件状況報告書』と題して、告知義務などの

お話をしていきます。



不動産売買のトラブルとして多いのが・・・

『買った後に問題が出てきた』という場合です。

例えば、雨漏りが有ることを分かった上で購入するのと、

雨漏りを知らずに購入する違いです。



このようなトラブルを防止するために事前に、物件の状況を

買主さんへお知らせするのが「物件状況報告書」となります。

ほかには、具体的に

① シロアリの被害があるか？

②給排水管の故障があるか？

③土壌汚染があるか？

④越境があるか？

⑤境界標があるか？

⑥近隣の建築計画があるか？

⑦嫌悪施設があるか？

⑧心理的な瑕疵があるか？

などを記載します。

そのほかにも、多くの情報を記載しますが、不動産取引の

重要なポイントとなりますので、安心した取引をするため

には必要な事です。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『知らなかった！をなくして、トラブル回避！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『売却VS賃貸』と題して、お話しをしました。

今回は、『契約解除』と題して、手付金などのお話をして

いきます。



「不動産契約した後に契約解除は可能か？」という相談が

あります。

このようなケースは実際にもあります。

結論から言えば、『契約後の解除は可能』です。

この場合、手付金についてどうなるか？

①手付金を返却する解除

②手付金を返却しなくてよい

2つの解除があります。

【手付金を返却する解除】として、『白紙解除』という

ものになります。これは、「契約自体が無かったこと」

になりますので、手付金の返却が必要です。

また、仲介手数料についても、「契約自体が無かったこと」

になるので不要です。

【手付金を返却しなくてよい解除】として、

①手付解除②違約解除等が、それにあたります。

しかし、仲介手数料については「契約自体は成立」して

いるので、発生します。

わかりやすくまとめると、

・白紙解除➤手付金返却する・仲介手数料不要

・手付解除➤手付金返却しない・仲介手数料必要

・違約解除➤手付金返却しない・仲介手数料必要

契約の解除には、3種類があるという事ですね！

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『白紙解除とは、契約自体がなっかたことになる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『共有名義の不動産売却』と題して、お話しを

しました。

今回は、『売却VS賃貸』として、売るのと貸すのでは

どっちがお得か？のお話しをします。



例えば、遠方にマンションを持っており、2年間空き家

とします。

その場合、売ってしまった方が良いのか？人に貸した方が

良いのか？・・・

【売却のメリット】

まとまったキャッシュ（現金）が入ってくる

【売却のデメリット】

将来思うかもしれない安値で売ってしまったことへの後悔

【賃貸のメリット】

賃貸の大きなメリットは定期的な収入がある事

【賃貸のデメリット】

① 賃貸の滞納➤ローン支払いに充てている場合は悲惨
② 事故死・孤独死➤物件の価値が大きく下がる


売却・賃貸それぞれに、メリットやデメリットがあります。

　⇐こちらもご覧ください

滞納や孤独死によるリスクを考えた場合、ローン支払い中

の物件であれば、売却したほうが無難かもしれません。

今回のまとめ！

『使っていない不動産は、売却もあり！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。 お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『4つの価格』と題して、一物四価のお話しをしま

した。

今回は、『共有名義の不動産売却』と題して、お話しをします。




共有持分権者が単独でできる行為は、「保存」と「使用」です。

【保存】
不動産の現状を維持するために行う行為。建物修繕したり
不法占拠者を追い出したりする行為

【使用】
共有している不動産を使用する行為

よくある勘違いとして、「不動産の持ち分」＝「使用面積」

ではなく、「不動産全体の使用」が認められています。

つまり、2分の1の持ち分権者が不動産全体を占有して居住

することも可能というわけです。

その様な、共有名義の土地を売却する『処分』をするには、

共有持分権全員の合意がないとできません。

【処分】
抵当権を設定したり、借地借家法の適用がある賃貸借契約を
締結したりする行為。売却もこれにあたる。

また、3つの場面で共有持分権者の立会いが必要となります。

①媒介契約時

②売買契約時 　

③決済時 　

この3つの場面において、署名・捺印を頂く必要があります。

ただし、委任状※1での対応が可能です。
※1　委任状には本人の印鑑が必要であり、印鑑証明も必要

共有名義の土地だからと売却をあきらめている方も多いと

思いますが、共有名義の土地でも売却可能です。

　⇐こちらもご覧ください

詳しくは、センチュリー21ピースまで、ご相談ください。

今回のまとめ！

『共有名義の土地でも売却できる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『どのように査定するか？』と題して、3つの手法を

用いて査定する具体的な例を紹介しました。

今回は、『不動産の色々な価格』と題して、お話しします。



不動産の価格には色々な価格があります。


一般的には『一物四価』と言われ、

① 公示価格

② 固定資産税評価額

③ 路線価（相続税評価額）

④ 時価（実勢価格）

の4つです。

　⇐こちらもご覧ください

これらの性質の異なる価格が存在することを知らないと、

固定資産税評価額を参考にして、安い価格で売却してしまい

損をしてしまう事もあります。

不動産取引を行う場合には、実勢価格を考慮することは必要

ですが、その根拠となる計算は困難です。

公示価格などは公的に判定されて公表されていますが、実勢

価格としてそのまま使うことはできません。

相続税や贈与税の申告をする際、また不動産を担保として

借入を行なう際には相続税評価額を自分でも計算できるように

しておくと便利でしょう。

不動産を売却したい方も、不動産の複数の価格については、

どの場面ではどの価格を使うのかを理解しておくことが必要

です。

今回のまとめ！

『不動産には価格がいくつもある！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『災害に強い土地』と題して、災害に強い土地で

あれば、売却時にポイントアップにつながるというお話を

しました。

今回は、実務編として『どのように査定するか？』と題して

お話しします。




不動産の価格の算出には3つの手法を用います。

①原価法

②取引事例比較法

③収益還元法

こちらの3つの手法を使って金額の算出を行います。


具体例①田舎の実家

一戸建ての場合、建物の部分を「原価法」、 土地の部分を
「取引事例比較法」という事で算出して、最後に合計した
金額を査定金額として算出

具体例②分譲マンションの場合

分譲マンションの居住用であれば、「取引事例比較法」を
使って算出

具体例③分譲マンションを賃貸している

賃貸でお貸しになっているという事であれば、収益不動産と
いう事で「収益還元法」を使って査定金額算出

こちらをご覧ください！


色々な手法を用いながら、不動産査定を行っております。

皆様の大切な不動産だからこそ、きちんと査定します！

今回のまとめ！

『査定方法には3つの手法を使う！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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