【動画で解説】不動産売却豆知識の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

固定資産税の精算はなぜ行うのか？

固定資産税の精算について解説しています。



売却予定の不動産で先日清算金の話があり、その中で固定資産税の項目が
あったのですが、なぜ買主から固定資産税の清算金が頂けるのでしょうか？

不動産の売買で必要な手続きの一つが固定資産税清算金の支払いです。
売買取引のあった不動産は一年の中で売主が所有している期間と買主が所有している
期間が分かれるので一般的には固定資産税と都市計画税をそれぞれ負担し合うことに
なります。

でも、それは所有者が変わった時点で役所に届出すればいいのではないですか？

いいえ、固定資産税は課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で
手放したとしても納税義務者が変更になる事はありません。
つまり１月１日時点での所有者がその年の納税義務者となります。

つまり所有者が変わったとしても取引した年の納税義務者は売主のままという
ことでしょうか？

そうですね。
そのため売買契約時に所有権が変わる時点で日割清算して売主と買主それぞれ
両方が該当期間の税負担をすることが一般的です。

？？？
一般的ということは別にしなくても良いということでしょうか？

そうなんです。
実はこの取り決めは法律上必須の手続きではありません。
そのため、ややこしいことになりそうであれば固定資産税の取り決めは除外して
単純に取引をする不動産の価格だけで金銭授受を行ってもかまいません。

なるほど・・・

ただやっておかないと売主が損をすることになるので注意しましょう。

確かにそうですよね！分かりました。
その他に気を付けないといけない点はありますか？

そうですね・・・
不動産売却時の固定資産税の分担を決める際にはいつを起算日にするかが重要です。
起算日の考え方は地域によって異なり関東では１月１日、関西では４月１日を
起算日にする傾向があります。

なるほど

但し、どちらも確定的なものではなく関東でも４月１日、関西でも１月１日を起算日
にするケースも見られます。
起算日は売主と買主の合意で決まるため、どちらで計算するかはあらかじめ確認して
おかなければなりません。

他には何かありますか？

不動産売却によって利益が出た場合は売却した翌年の申告期間に確定申告をしないと
いけません。これは固定資産税の清算金によって利益が出た場合も同様で、申告しな
ければペナルティーが科せられるため注意が必要です。

確かにそれは覚えておかないと危険ですね。

そうですね。
また先程お話しした精算の取り決めは、売主と買主の双方で決めますが内容が複雑で
決めることが難しいです。
その為不動産会社に負担額を計算してもらうのがお勧めです。

分かりました。ありがとうございます。




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境界越境って何ですか？

境界越境について解説しています。



敷地の上を電線が通っている不動産を売却する際は、
特別な手続きが必要ですか？

そうですね、その電線がご近所の家に引き込むための線なのか、電力事業者が
管理している線なのかで変わってきます。
またその線がどれ位の高さにあるかによって土地の利用に制限がある場合も
あります。

ご近所の方の線だった場合はどうでしょうか？

はい、敷地の上空については具体的に何メートルまでが所有権の範囲になるのか
法律では決められていませんが、敷地内に他人の線が通ってるということは
将来的に、例えば建て替えをする時に改善する約束を書面で行っていることが
多いので、まずはその書面があるかを確認していただきたいです。
もし、無い場合には不動産会社にご相談ください。

電力会社の線の場合も書面があるんでしょうか？

ご近所さんの書面は覚書という書面に、電力会社などの送電線が通っている場合は、
電線の敷地通過に関する契約書を締結している場合があります。

契約まで作成しているんですね。

以前は、契約を締結していない状態が多かったんですが、最近では電気事業者が
契約締結を求めている動きを増やしているようです。

どのような内容の契約なのですか？

電線の設置を目的とした地役権を設定する契約です。
電線を通すために上空を使うための確認内容や安全面から高い建物を建てられない
など土地の利用制限をされていることが多く、登記することで不動産を売却した
場合も次の所有者に引き継がれます。

建物の高さにも制限がかかる場合があるんですね。
契約書がない場合はどうすればいいんですか？

その場合も、まず不動産会社にご相談下さい。
送電線の所有者が誰なのか確認し、建築の制限やその他に問題がないかを確認します。
また電線が通っていることは過去の判例では、瑕疵に該当するとなっており、現行の
民法では契約不適合の問題になりますので、必ず売却の際には買主への説明が必要
です。

分かりました。
その他に気を付けることはありますか？

よく聞かれることとして高圧線の下にある建物で電磁波が健康上問題ないかという
ことです。

確かに電磁波の事は気になりますね。

電力会社の方に現地で調査をして頂くことも可能ですが、一般的には地上1.5メートル
の高さで１０マイクロテスラといわれており、世界的な健康に関するガイドラインの
基準と比べても低い数値になっています。
またWHOからも電磁波と健康影響に関する証拠は因果関係とみなせるほど強くはない
としているようです。

そうなんですね。
では送電線が通っている場合は、地役権設定登記の有無や契約書や覚書が無いかを
確認すること、もしなかった場合でも不動産会社に相談すれば確認や必要手続きの
サポートをして頂けるということですね。

はい、そうですね。

ありがとうございました。

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道路の種類って何ですか？

前面道路の種類について解説しています。



相続予定の実家があるんですが、親に家の前の道路は私道であるが、相続した後に
建て替えや売却をすることが出来るはずだと言われていたのですが、私道とは一体
どうゆうものなんでしょうか？

はい、まず道路は公道と私道に大きく分けられます。
公道とは国や地方自治体が管理している道路が公道です。一方、私道とは個人などが
所有管理している道路の事です。

確かに私道は「私の道」という字ですしね…

はい、次に一般的に指導は個人が単独で所有しているか複数の個人が共同で所有して
おります。

複数で所有している場合もあるんですね。
親が言っていた建て替えは問題ないのでしょうか？

公道でも私道でもその道路が建築基準法の道路であり敷地が２ｍ以上接していれば
建物の建築許可を得られます。

よかった！

ただ、法的には建築が問題なくできる敷地でも、建築の工事を行うことが出来ない
場合があります。

えっ？何でですか？

はい、私道は維持管理も個人の責任と負担で行います。
例えば複数の人が共同所有している私道に埋設している水道管や下水管が老朽化の
ため、補修や交換をする場合などは、私道の所有者が共同して私道の掘削や復旧を
します。

確かに個人で所有しているのでそれは必要ですよね。

はい、その為、私道の持分を持っていない人がいざ建物を建て替えたりしたり
上下水道の引き込みをしたりする場合、勝手に道路を掘ったり工事車両を通行させる
ことはできません。

その場合、どのようにすればいいのでしょうか？

私道の持分を持っている所有者全員からの道路掘削承諾書や通行承諾書など、
いわゆる許可が必要になります。

なるほど所有者の方々から許可をいただければいいんですね。

はい、私道の持分を持っている近隣の人たちと関係が良好であれば承諾書を得る事も
可能ですが、多額の承諾料を要求されることもあります。
また、近隣との仲が良くないなどの理由で承諾が得られないケースもあります。
そうなるとせっかく建築の許可を得ることが出来ても工事自体が出来ません。

その場合、建て替えが出来ないということですよね。

そうですね…
また、建築が出来ない不動産では売りに出しても買う人がいないということになって
しまいます。

どうしたらいいでしょうか？

はい、
親御さんが元気な間に解決していく事がベストですね。
私道で最も大きな問題は承諾許可が取れないということです。
親御さんの代では近隣との付き合いもある為、このような問題があっても解決できる
可能性が高くなりますが、子供同士になると近隣関係も希薄になり簡単に承諾して
もらえない事が少なくありません。

確かに親は近隣同士仲がいいけど、私は正直あまり付き合いがないです。

そうですよね。
ですから、相続予定の不動産問題は早めに把握し解決方法を探る必要がありますが
親御さんが元気な間に解決できるように日頃から親子のコミュニケーションを持ち、
問題を共有しておくことが大切です。

先延ばしにしがちだけど、きっちと話し合った方がいいですね！

そうですね、
特に、私道の問題は法律的に複雑で人間観関係も絡んでくるため、専門家である
地域密着の不動産会社のアドバイスを受けながら早期に解決を図ることをお勧め
します。

わかりました。
ありがとうございます。



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不動産査定って色々種類があるの？

査定の種類について解説しています。



よく聞く不動産鑑定と街の不動産会社の査定と同じように思っていましたが、実は
違うようですね？　詳しく教えてもらえますか？

はい、確かに似ているようですが違います。
不動産鑑定とは土地や建物などの不動産の適正な地価価格などを判断することです。
この不動産鑑定評価は不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて不動産鑑定士だけが
行えるものです。
不動産鑑定で評価されるのは地価公示や地価調査、相続税路線価評価などの公的な
もの、その他民間企業や個人から依頼されて行う評価があります。

なるほど不動産鑑定士が行うものですか？
不動産鑑定士ってどんな資格なんですか？

はい、不動産の鑑定評価を行うことが出来るのは国家資格である不動産鑑定士試験の
すべてに合格して、国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士か不動産鑑定士の
一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士補です。

国家資格なんですね。どんな業務を行うんですか？

はい、不動産鑑定士の仕事には大きく分けて公的評価と民間評価があります。
公的評価とは国や都道府県市町村などが土地の適正価格を公表するために行う地価
公示や地価調査、相続税や固定資産税の課税の為の評価です。
民間評価とは民間企業や個人などから依頼される評価業務の事です。

よくわかりました。不動産会社による査定はどうでしょうか？

はい、不動産査定は不動産会社などが算出する売却できそうな価格の事です。
不動産会社が独自に算出したり不動産鑑定士に依頼して算出したりします。その為、
依頼先によって金額が多少の違いが出ることがあります。

個人で不動産鑑定を依頼するのは、どんなどんな時がありますか？

個人が不動産鑑定を利用するのは一般的には不動産の売買や相続、贈与、財産分与
などの場合が考えられます。



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境界確定って何ですか？

境界の確定の方法について解説しています。



売却しようか検討している土地なんですが、境界標が見当たらないです・・・

その物件は、これまでに測量を行い境界標が設置されていましたか？

過去に測量を行ったと聞いたことはあるのですが、相続した土地で詳しくは分からないです・・・

土地の下に埋められていたり、側溝の蓋なので見えていない場合があります。立て込んでいる場所なのではブロック塀の上など思いもよらない場所に設置されていて、なかなか見つけられないということもあります。

分かりやすいものだと思って、そこまで見ていませんでした。

境界標を設置してる場合でも建築工事や外構工事、道路工事なので境界標が飛んでしまっているケースがあります。これだと思ったものが本件と異なる境界標であるといったこともあります。

探すのも大変なんですね。どうすればよいのでしょうか？

ご売却をお考えでしたら、まずは不動産会社にご相談されると良いと思います。土地や戸建ての取引に長けている不動産会社の担当者でしたら謄本や地積測量図、ご自身でお持ちの書類や現地を見て、検討してくれると思います。

仮に、境界標が無かった場合はどうなりますか？

もともとなかった場合は設置、無くなってる場合は再設置となりますが、土地家屋調査士の資格を以て行うことになります。その場合も、不動産業者がご紹介いたします。

まずは相談してみます。ありがとうございました。

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建物評価って何ですか？

建物の評価について解説しています。



現在、自宅の売却を考えていいるんですが、建物の価値ってどのくらいあるのでしょうか？

具体的には木造住宅の場合は２２年で価値がゼロになるとされていいます。

え～と、建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？

そうですね、
考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。

確かに、木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけないですよね？

そうです、
そこで、築年数から平等に価値を算出するために用いられるのが耐用年数による考え方です。ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。

47年？木造の22年と比べるとすごい差ですね？

そうですね、
なので木造住宅の場合、売却の際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていない為、建物としての価値がなく土地のみの価値が残るのです。

なるほど、私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか？

いいえ、
耐用年数はあくまでも税法上の価値を見極めるための数値のため築年数が22年以上経っているからといって売れないことはありません。

そうなんですね！
22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？

人が住む上で構造などに問題がなければ築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。

私も、現在住んでいますしね・・・

はい、
その中で、劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い、とにかく安く住める住宅を買いたいという層をターゲットに売却を検討してみましょう。

その様なお客様はいるのでしょうか？

実際に、安く購入して自分でリフォームをして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。まずは、不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか？

わかりました！
ありがとうございます。



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仲介会社って何ですか？

仲介会社の役割について解説しています。



仲介会社を通じて不動産を売買すると仲介手数料が必要となりますよね？

そうですね、
仲介を依頼すると仲介手数料がかかります。

仲介手数料を払っても仲介会社を通すメリットて何ですか？

手間を省けることは勿論ですが、取引の安全性や公平性を担保することです。まず、売却をしようと思う物件について調査をしなければなりません。ですが、何をどこでどのように調べないといけないか分かりませんよね？

確かによくわからないです・・・

次に、その調査を基に不動産の査定を行います。

相場は路線価やチラシに載っている他の物件から、おおよそ分かりそうな気がしますが？

路線価の他にも、公示地価等が公表されていますが、路線価は相続税の計算の為の価格であり、公示地価も実際に売買される金額とはイコールにはなりません。また、土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントは考慮されていません。チラシなども、売り出している価格であって実際に成約した価格ではないことが多いです。

その時点での物件の適正な価格は、なかなか簡単には分からないですね？

そうですね、
次に、売却をスタートして不動産を買いたい人はどのように探されるでしょうか？

ん～、ネットを見て探す方が多いのではないですか？

そうですね、
最近は特にインターネットでポータルサイトを見て探す方が多いです。ポータルサイトに掲載するには費用が必要となってきまし、個人ではそこに掲載することはできません。

そうなんですか？
買いたい人を探すのに費用がかかっているんですね！

少しでも多くの方に物件を知ってもらい希望者を見つけることが重要です。ですので、チラシ等の紙媒体でも販売活動をしています。

確かに、不動産の広告はよく目にしますね！

更に、購入希望者が見つかった時、公平な条件交渉をするには専門家の第三者が必要です。条件がまとまると、契約前に宅地建物取引業法に基づき購入者に重要事項説明が必要ですし、売買契約書には様々な事を想定した約款や特約も必要です。

先程の調査で分かった事や、取引条件について記載されている書類ですね？

購入者の多くが住宅ローンを利用すると思いますが、ほとんどの金融機関は申し込みに重要事項説明書を必要書類としています。

購入する方の為でもあるんですね？

そうです、
その他にも、抵当権が設定されている場合の抹消手続き変更や所有権移転登記といった登記を依頼する司法書士の手配やもろもろの調整など、引渡しに向けて多くの手続きが必要になります。

それは専門家が必要となりますね・・・

不動産を取り扱える宅建業者には免許が必要ですし、その従業員には国家資格である宅地建物取引士の有資格者の人数が定められています。売却成功に向けて専門家である仲介会社に依頼することをお勧めいたします。

わかりました、ありがとうございます。

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実測清算取引って何ですか？

実測清算取引について解説しています。



測量した面積と登記簿面積が異なるケースはありますか？

はい、
程度の差はありますが、異なることはあります。

そうなると、坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか？

そうですね、単価は変わります。
公簿取引といって登記簿面積に基づいて取引を行う場合、登記簿面積より実際の面積が大きくなると単価は下がりますし、小さくなると単価は上がります。

それは、売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね？
何とかならないんでしょうか？

そういった場合には、公簿取引ではなく実測清算取引とすることがあります。

実測清算取引ですか・・・
どのような取引ですか？

例えば、公簿面積１００㎡の土地を１，０００万円で売買するとします。㎡単価は１０万円です。公簿取引の場合は、実際の面積が９０㎡になっても１１０㎡になっても１，０００万円であり㎡単価が上がったり下がったりすることがあります。
これに対して実測清算取引は清算の基準となる面積と単価を決めておきます。この場合ですと清算基準となる面積１００㎡で㎡単価は１０万円となり１，０００万円の売買となります。売買契約後に測量をして仮に１１０㎡になった場合は１１０㎡×㎡単価１０万円で１，１００万円、９０㎡になった場合には、９０㎡×㎡単価１０万円で９００万円の売買代金となります。

なるほど！
実測清算だとどちらにも平等な条件でいいですよね。

ただ、メリットだけではなく注意が必要です。

どういったことに注意が必要ですか？

予想以上に大きくなった場合には、買主様の資金計画に影響がでることがあります。測量を行うので引渡しまで時間がかかる場合があります。長引くと相場が変わってしますリスクもあります。

確かにそうですね・・・

その土地の状況によって、どちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引きを行うのがいいのか不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。

わかりました。ありがとうございます。



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売却のタイミングは？

有利になる売却のタイミングについて解説しています。




売却するとしたら、相続前と相続後のどちらがいいのか？
それぞれのメリットを教えてもらえますか？

はい、
相続前に売却するメリットですが、よく相続を「争う族」などと言います。遺産の分割法をめぐって相続間で揉める事が多くあります。特に不動産は将来その不動産の必要性や処分の価格、時期などで意見が分かれることが多くあります。

ドラマなんかでもありますよね？

そうですね、
その点、相続が発生する前に不動産を処分し現金化をしている場合、それらの不安要素はなくなります。また相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がない為、売り急いで安く売却する必要もありません。

売り急ぐと価格を下げざるおえないんですよね？

はい、
相続人の中にはそれらを嫌がったり、思い出のある実家の売却自体を嫌がることもあります。足並みが揃わないと、売りたくても売れないということもあります。相続前であれば相続人の意思で売却し、相続人の相続税資金を用意することが可能です。

なるほど！
では、相続後に売却するメリットは何でしょうか？

はい、
相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、これは時価といわれる実勢価格より低くなっております。その為、相続財産の評価が現金の場合よりも低く相続税額が割安のなる事があります。

評価額の違いですね？

はい、
または、相続開始から３年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産にかかった相続税を取得費用に加算することができ譲渡取得税の節税に繋がります。相続しても所有期間は引き継ぎますので譲渡取得税が短期か長期かに関わる場合は相続後の方が有利ですね。

相続前と後、どちらもメリットデメリットがあるんですね！

相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れることが問題として、認めないというケースも出てきています。

そういうこともあるんですね・・・

相続前と後の売却、どちらがメリットが大きいかは一概に言えません。もしもの時に売却に強い不動産会社に相談されることをお勧めいたします。

わかりました。ありがとうございます。

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手付金の額っていくら？

手付金の額について解説しています。



不動産の売買契約でも手付金がありますよね？

売買契約の締結の際に売買代金の一部として、買主から売主に手付金を支払うのが一般的です。

その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？

売買契約については、売主、買主双方の合意があって成立するものです。手付金の金額に関しても売買代金やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。

そうなんですね！
でも一般的にはどれくらいなんですか？

一般的には売買代金の1割（10％）を手付金とする場合が多いかと思います。

３，０００万円の売買代金だと３００万円の手付金ということですね？

はい、
ただし宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前などの未完成物件の場合、売買代金の５％や１，０００万円を超える手付金となれば銀行等と保証委託契約をするなど手付金の保全処置を講じる必要があります。手続きの煩雑さなどから保全処置の必要のない金額で設定することが多いです。

そういった決まりがあるんですね。

また、買主様が売買価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。自己資金が少ない等の場合には１割より少額の手付金を希望されるケースもあります。

なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね！

手付金がある契約では、売買契約締結後に買主の手付金放棄や売主の手付金の倍返しで解除される手付解除が設定されます。これは売主買主どちらの権利でもあります。手付金の金額が多すぎますと解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除のハードルが低すぎるということになります。

確かにそうですね！

不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり、相談されるのが良いかと思います。

わかりました。ありがとうございます。



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