現場より発信の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『現調』について、お話ししました。

今回も、『現調②』として、見えない部分の大切さについて

お話します。

前回は「現場に実際に出向くことで、周辺の交通事情や、

現場に行かなければ気付かないポイントがある」という

お話をさせて頂きました。

実際に、現場に行ったときにも様々な確認をします。

一般的には、外観に関すること。

つまり『外から見てわかるもの』に対してチェックされます。

しかし、本当にチェックしなければならないのは、

『見えない部分』です。

例えば、通路部のコンクリートがずれていたりした場合、

そのコンクリートの下の部分が空洞だったりします。



近くに、排水系の設備があれば、その部分から浸食されて

地盤が下がって、コンクリート下部分がずれた可能性が出て

きます。　　　　


また、今回のように築古物件の場合は、コンクリート排水桝が

崩れて、排水管に詰まっている場合もあります。

今回の場合も、地盤沈下による空洞部分が数多く確認でき、

排水系が起因によるものが多かったです。

　

また、屋上に上ってみる事もとても重要です。

今回の場合も、劣化が進んでおり、オーナー様への重要な

報告の内容の一つになりました。



これらの『見えない部分』は、売却後にトラブルになりやすい

ため、きちんと確認しておく必要があります。

現調した結果、見つけ出した「直しておくべき箇所」について

オーナーさんときちんと話し合い、

・修繕して、売却

・現状のまま売却（補修必要箇所分、値引き）

など、売却方法を検討していきます。

今回の場合は、補修をしてから当初の希望価格で買い手を探す

方向で動くことになりました。

このように、現状を確認して、必要な対策案を提案して、

希望価格で売却するお手伝いをさせて頂くことができるのは、

現場の職人の知識があるからです。

これが、わたしたち『ピースの強み』です。

売主側にとっては、より高く売却できるお手伝いをし、

買主側にとっては、より価値ある状態でお買い上げ頂ける

ように、「何が出来るかを考える」ことが、わたしたちの

仕事だと考えます。

今回のまとめ！

『きちんとした現調は、
　　　　　　売却計画が立てやすい！』

次回も、引き続き現調についてお話しをさせて頂きます。

お楽しみに！

　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
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　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『リーフォーム後の定期点検』について、お話し

しました。

今回は、『現調』についてお話します。



先日、築40年の賃貸マンションオーナーさまより、1棟売却の

お話を頂きました。

ご依頼を請けた物件の大小にかかわらず、預かった物件を

ただ売るだけでは、必ずトラブルになります。

不動産業界の方ならそのリスクは十分に知っているはずです。

多くの場合、現場に行き写真を撮ってきて、売却前に修繕が

必要な個所があれば、業者に見に行ってもらう場合が多いと

思います。

わたしたちセンチュリー21ピースは、実は職人会社です。

今でも物件補修を専門に行っている『専門職集団』です。



ですから、今回のように依頼を請けると、

・不動産業者としての目線

・施工業者としての目線

・購入するお客さまとしての目線

このように、様々な角度の目線で物件の調査を行います。



『現調』とは、文字の通り『現地・現場』の『調査』です。

現地に行かなければわからないことは山ほどあります。

そして、現地をきちんと確かめたうえで、物件を理解して

おかなければ、後々トラブルにつながります。

現調に行く際は、現場までの交通状況なども重要な説明要素

となります。

ですから、曜日を変えて、時間帯を変えて、数回にわたって

現場に伺う事にしています。

現地に着いたら、まずは、見える部分の確認です。

要するに『見た目』です。

・外壁の塗装は剥がれていないか？

・場内駐車場アスファルトは凸凹になっていないか？

・共用部の清掃状況はどうか？

・ゴミ捨て場の衛生状況

などなど、見える部分のチェックだけでも数多くあります。

・オーナーとしての立場で気になる事

・売却する不動産業者として気になる事

・修繕に関する専門職人として気になる事

・購入者として気になる事

立場によっても、気になるところは変わってきます。　

つづく・・・　




今回のまとめ！

『現調は物件だけの確認ではない！』

次回も、引き続き現調についてお話しをさせて頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『火災保険リフォーム詐欺』について、お話しを

しました。　　　


今回は、『防犯カメラの遠隔監視』についてお話します。

防犯カメラを自宅に取り付けたり、会社事務所に取り付ける

ことが増えてきました。

そして、ほとんどの場合、離れた場所でもスマホなどで

確認が出来ます。

これは、事務所内や自宅内のネット環境を上手に利用して、

遠隔で監視できる仕組みです。

今回は、山奥の建設資材置き場に『盗難防止』のカメラを

設置した建設会社さんのお話です。

建設現場で使う『重機』　　　

最近、この『重機』の盗難が多いのです。

そこで、カメラを取り付けたい！との依頼を請けました。

土場と呼ばれる、その資材置き場は、木々に囲まれた

自然豊かな場所です。



そこで、山奥の防犯カメラ映像をモバイルルーターを用いて、

ネットにつないで遠隔で確認するというシステムにしました。

今回は、通常の防犯カメラシステムにI-O DATAのハイブリッド

LTEルーターを組み合わせて、防犯システムを完成させました。





自宅や事務所のようにネット環境が整った場所では、簡単に

ネットが利用できますが、ネット環境のないところでは、

ネット環境を整備するところから始めなければならないので、

色々と大変です。



先日、センチュリー21ピースとして山林を買い取りました。

現在、有効利用計画真っ只中ですが、今回導入した遠隔監視

システムも導入しなければいけないでしょう！

ただ、山奥すぎて心配です・・・

今回のまとめ！

『ネット環境のない場所でも、
　　　　ネット環境を作れます。！』

次回は、現場からの発信として、3年点検に伺った時のお話しを

させて頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『役所は使える』として、土地についての情報を

知りたいときには、役所で調べると良いというお話をしました。

今回は、先日引き渡しをした『自治会防犯カメラ』について

お話します。

一般のご家庭でも、防犯カメラを設置することが多くなって

きました。

また、最近では『地域防犯』として、自治会や町内会が

運用する防犯カメラ設置工事も増えてきました。

　　　

一般家庭では、自宅へ入ってくる他人を監視する目的が多い

ですが、自治会や町内会が設置する防犯カメラは、

『地域防犯』が目的です。

つまり、その「住宅エリアを防犯」することが目的です。

ここで注意していただきたいのは、撮影範囲が広くなるため

周辺の住居の映像も撮影エリアに入ってしまいます。

ほとんどの住民は、防犯効果が向上することで、非常に協力的

であること多いですが、中には「個人のプライバシー」を強調

して、自宅や個人を撮影範囲から除外することを望む方も見え

ます。一方的に「圧倒的多数意見が強い」として、強引に

設置を勧めていくと、近隣トラブルにつながっていきますので、

反対意見に対しても、十分な配慮が必要です。





また、設置前には撮影範囲内の住人の合意を取っておく事が

上手に設置を進めていくポイントです。


さて、今回の防犯カメラ設置工事では非常に高画質な設備を

導入していただきました。

引き渡しの際には、操作マニュアルを手に、簡単に操作手順も

説明させていただきましたが、どこまでご理解頂けたか…



今回設置させていただいた住宅エリアでは、不審者情報が

増えてきており、住人の皆さんから防犯カメラ設置効果に

対する期待が大きいです。

今回、防犯カメラを導入した町内会エリア内では、不審者

騒ぎは減少するでしょう！

不審者は、隣のエリアへ行くからです！




個人の防犯意識の高まりが、町内全体の防犯意識を高めて、

さらに大きなエリア全体で、防犯効果を高めていきます。

最近では、住んでいるエリア周辺の防犯性は、住宅売買の際の

評価ポイントにもなっています。

いつもドロボーに狙われる住宅街よりも、地域全体で防犯対策

している住宅街は安心ですからね！

今回のまとめ！

『防犯意識の高い住宅エリアは、
　　　　　　　　　住宅売却の時にも有利！』

次回は、保険請求の活用についてお話します。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、住宅の汚れ対策として　　

『キッチンハイター+オスバンSは最強！』というお話を

しました。

今回は、わたし達センチュリー21ピースの事務所に

『子供遊び場ウッドデッキコーナー』を作りましたので、

そのご紹介をさせて頂きます。

広いベランダに、ご来店されたお子様たちが遊べる場所を

作りたくて、ウッドデッキを作ってみました。

① 保護者の目が届く

② 安全への配慮

③ 開放的であるが同一空間

④ 衛生対策のしやすさ

などをテーマに置き、わたくしイトウが現場の職人として

本領発揮してみました。

アートウッドさんの人工ウッドデッキ材を用いることで、

流水洗浄が簡単であり、アルコール散布なども材質に影響が

ありません。

また、事務所内打ち合わせスペースと段差をなくすことで、

一体感を待たせつつ保護者の視界内で遊べるようにしました。

さらに、ちいさなお子様たちはヤンチャであるため、ベランダ

手すりに上って、危険な目に合わないように、開放的な囲いを

設けました。

【着工前】


【完成】






【作業状況】




こだわり ※釘やビスは表に出ないようにしました。


イトウのドヤ顔


ご来店される若い世代は、お子様連れの方も多いです。

そのお子さまにも、楽しんでもらいたいという気持ちを

形にしてみました。

ご来店頂くすべての方を笑顔にしたいと思います。

今回のまとめ！

『是非、お立ち寄りください。
　　開放的で、素敵な遊び場があります！』

次回は、またまたお堅い系のお話に戻ります。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、不動産買取事例として『買取は早期現金化可能』

というお話をしました。

今回は、買取案件がたとえどのような物件でもきちんと調査を

行う事をお話していきます。

前回お話しましたが、一般的には「価値が見出せない土地」

であっても、きちんと現地調査を行って、その土地の利用

価値を見つけることが出来れば、負動産から不動産へ格上げ

できます。　　　　　

買取依頼があってから、様々な調査を行います。

登記情報などを集めて、市役所で色々な確認を行います。

その際に、接道していない事実なども出てきました。

公道だと思っていた部分が、違っていました・・・

売主側も知らなかったようです。　　



このように、書類上や市役所などで分かることはとても

多いです。 しかし、やはり現地調査が重要だとイトウは

考えます。 現役の現場職人だからこそ、現場を確認しないと

納得できないのかもしれません。

しかし、今回の案件は自然豊かな森の中の2区画700坪の土地…

1つは道路側であるため容易に確認はできます。

もう1つは、森の中・・・

市役所の図面で、おおよその距離と方向をメモして、

いざ出発したものの、半分も進まないうちに、引き返す事に…

地元の人に言われた『マムシが沢山いるよ・・・』

この言葉が、頭の中でグルグル・・・



もう、そこら中にマムシがいるような気がして仕方ありません。

一度車に戻り、マムシにかまれないようにゴム長靴をはき、

ヘビ除けの棒を持って、再度森の中へ～～～

事前に用意した、航空写真と携帯電話のGOOGLEMAPを使い

ながら、目的と思われる場所の近くまで行きました。

近くまで・・・

実際に、山の中まで入り込んだ事で判ることがあります。

今回について言えば『この土地はだめ！』という事です。

普通の住宅や土地の買取であれば、現場調査といっても

これほど、苦労もしないですが、自然を相手にする現場調査は

大変だと改めて、感じました。

登記情報だけではわからないことも、現地を確認することで多

くの事に気付きます。 

それらの、調査に基づいた情報から、買取価格を算出して

金額提示を行います。

大切な不動産を任せて頂く信頼を裏切らないように、きちんと

した調査を行って買取をさせて頂くことが、お客様に喜んで

いただく為に重要なことだと考えます。

今回のまとめ！

『買取は、現地調査がとても重要！』

次回は、不動産買取について簡単にお話します。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、住宅空間を快適にするために『調湿』が大事である

というお話をしました。

大切な財産である『我が家での時間を贅沢に過ごす』

ためには、オゾンやイオンを上手に活用して、空間除菌と

消臭したキレイな空気を適度な湿度でコントロールする！



まさに、快適空間となるでしょう(^.^)

今回は、住宅の地震対策についてお話しようと思いましたが、

このお話は9月1日の防災の日にお話させていただきます。



という事で、今回は、先日不動産売却希望のお客さまより

買取をさせて頂きました『不動産』ならぬ『負動産』のお話を

させて頂きます。

この土地は、私たちの会社のある尾張旭市の北部に位置する

愛知県立森林公園周辺の山林地です。

今から50年ほど前に、一区画300～400坪くらいで、

将来への投資用案件として分譲されていた土地のようです。

実際に、50年前の航空写真では、きれいに区画されている

状況が見て取れます。



しかし今では、ただの雑木林でありどこまでが自分の土地で、

どこからが他人の土地か全くわからない状態です。

今回の『不動産売却』の依頼は、相続発生に伴う流れから

でした。

・親からの相続

・自分たちは尾張旭市に住んでいない

・現状、山林であり利用価値が見つからない

・接道していない

ほかにもいろいろとあります…

一般的には、持ち続けるだけの土地です。

つまり、どの様にも活用できないまま、子々孫々へ

受け継がれていく土地です。

今回、縁あってお声を頂き、センチュリー２１ピースとして

不動産買取をさせて頂きました。

「大丈夫か？」「何に使うんだ？」色々という人もいます。

これが、センチュリー２１ピースの強みです。

建設業界で30年以上、会社を経営してきたからこそ出来る

ワザがあります。

売却希望者の土地の売買を仲介して、手数料を得るだけの

一般的な不動産業者であれば、この土地を買い取ることは

ないでしょう。

また、一般の媒介であれば、手放したい（売りたい）と思って

いても、手に入れたい（購入したい）と思う人がいなければ、

売買は成立しません。



つまり、いつまでも手放すことが出来ません。

今回は、センチュリー２１ピースが買い取ることで、

売却希望のお客様としては、早期に解決できたことが

一番の成果だと思います。

この土地については、我々ピースだからこそできる土地活用を

皆様にご紹介していければと思っております。

お楽しみに！

今回のまとめ！

『不動産買取で早期現金化が可能！
　　　　　　　ご相談はピースまで！』

　　⇐センチュリワンをクリックしてね！

次回、土地現調時の危険性についてお話します。

お楽しみに！

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前回は、『築50年借家の大改造』と題して、現代建築には

ない良さを認識したお話しをさせて頂きました。

今回も同じく、『築50年借家の大改造』と題して、

実際に古民家風にDIYしていくお話をさせて頂きます。

退去に伴う改修を行うために、全面的改修を心に決めて、

柱以外を残しての解体を行って現れたのは・・・

見事な『梁』！



この梁を見た瞬間に『古民家カフェ』のイメージがわきました。

私イトウの地元では、有名どころコメダ珈琲のほか、

東海地区80店舗展開する『珈琲屋ランプ』があります。

その店造りがまさに古民家風で、素敵な空間と時間を

味わう事が出来ます。　　　　

『目指せ！ランプ』という事で、早速真似てみる事にしました。

見事な『梁』以外共通点がありませんので、梁を徹底的に

真似てみます。

早速、事務所近くの『らんぷ』へ偵察に！



やはり、古民家的な煤（すす）けた黒色が

いい味を出しています。

ホームセンターで水性塗料オフブラックを購入して、

既定の10倍以上の水で希釈して、3回ほど重ね塗りをしました。



自社防水作業班の若いイケメン職人2名を引き連れて、

3名で全身真っ黒になりながら、天井裏部を煤（すす）けた

感じにすることが出来ました。



10倍以上の水で希釈することで、材木の木目などの風合いも

きちんと残り、おしゃれな感じに仕上がります。

もう、間違いなく『らんぷ』です。大満足！

【らんぷの店内】


【築50年借家　らんぷ風】







天井部の塗装が終わったので、ここから間取りを考えながら

プランを立てていきます。



9月終わりには完成予定ですので、お楽しみに！

今回のまとめ！

『しゃびしゃびのペンキで、
　　　なんちゃって古民家風塗装が出来る！』

次回は、住宅のコンセントの位置についてお話します。

お楽しみに！

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前回は、『築50年借家の大改造』と題して、持ち家だろうが

賃貸だろうが、住まいに求められるものは快適さと安心感で

あるというお話しをさせて頂きました。

今回も同じく、『築50年借家の大改造』と題して、実際に

築50年の物件をフルリノベしていくお話をしていきます。

今、取り掛かっている部屋は40年近く同じ家族が住んでいた

家屋です。　　　　　



マイホームであれば、建てた後40年間も住むには、途中で

何度も手を入れて、補修しながら住んでいくと思います。

この家屋は、借家という事もあり、ほぼ建築当初のままの

状態です。つまり、

　

・土壁は崩落

・一部床崩落

・天井壁がソース色

・木枠のサッシが動かない・・・

もう、キリがありません。

小手先の修繕では無理！と判断して2つの選択肢を考えました。

① 徹底的に改装する

② 解体して、駐車場にする

考えた上に、出した結論は①でした。

まずは、徹底的に改装して貸し出すという事だけ決定して、

細かなプランは後から考えることにしました。

まず行ったのは、柱以外の撤去解体・・・

古いですが、丈夫です。

昔の壁は、竹を組みわらが入った土で、壁が作られています。



表面は崩落しているものの、いざ、解体しようと思うと

大変です。最近の壁は、石膏ボードでできているので簡単に

解体出来ます。ただただ、土壁の強度に驚くばかりです。

床板もはがして、床下部も確認しました。

排水系は土管で配管してあります。

昔の職人のレベルの高さに驚きます。 幸い、床下部の状態も

良く、天井裏部の状態も非常に良かったので、安心しました。

柱以外の解体撤去を終えて、室内を見渡した時に、

『古民家じゃん！』

築50年の平屋借家・・・

こんなに素敵な空間？と驚くばかりです。

梁なんか、素敵すぎます。

隠しておくのがもったいないレベルです。

だから、天井作りません。

・安価に

・おしゃれで

・機能的で、

・快適に住めて

・最新の設備で

こんな条件で、タイムスリップ感を味わえるリノベーションを

することに決定しました。

今回のまとめ！

『現代家屋には無い良さ！築古物件最高！』

次回も、お楽しみに！

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前回は、『エアコンが品薄で入手困難になるか？』と題して、

半導体不足による最新家電類全般の品薄についてのお話しを

させて頂きました。

今回は、『築50年借家の大改造』について、お話させて

いただきます。



1回目は、悪徳業者との縁を切りたいという相談を受け、

ピースがサブリース事業で物件管理するというお話でした。

そこでまず手始めに、『入居者全員の招集』をかけ、

何度も話し合いを行いました。

・賃料改定

・家財保険加入

・家賃保証への加入

を入居者全員に、了承していただきました。

全体集会のほかに、個別に説明に伺ったり相談に乗ったり

しましたが、約1ケ月程度でに全入居者の承諾を得ることが

出来ました。

家賃値上げとその他条件がなぜ受け入れられたか？

これは、それ以上の効果を感じ取っていただけた

からだと思います。 具体的には、

① 建物改修

② プロパンガス会社変更によるガス代値下げ

③ 給湯器取替（集中給湯）

④ キッチン改修

⑤ 借家群敷地内防犯対策（防犯灯/防犯カメラ）

⑥ 定期訪問/毎月通信発行 などなど、

今までは『安い家賃だからそれなり』だったのに対して、

『家賃以上の快適さ』を約束しました。

また、高齢者の入居者が多かったため、役所や地元の

ケアマネジャーさん達と連絡を取りながら、住宅内の介護

サポートを進めました。



テーマは『最期の時まで、住んで頂く』という事です。





やはり、住まいは『快適さ』『安心感』だと思います。

マイホームをお持ちの方も、賃貸でお住まいの方も、

若い方も、高齢者の方も、家族でお住まいの方も、単身者も

そこは一緒だと思います。

この物件に関しては、お住いの方々全員が、

『死ぬまでここに住みたい』と思っていただけるように

寄り添う事に徹しています。

実際に、入居者の方々からは好評で、10戸中3戸空き家だった

状態から始まりましたが、3ケ月掛からず築50年にも関わらず

2戸の入居が決まりました。やはり高齢者の方々です。

現在、残りの1戸を大規模に改造しております。

いよいよテーマの内容になってきました。

次回、具体的な工事内容をお話させていただきます。

今回のまとめ！

『住まいに求められるものは、
　　　　どんな家でも快適さと安心感』

次回も、お楽しみに！

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