現場より発信の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『エアコン、真夏の怪奇現象！』と題して、

エアコンの異音発生のメカニズムについてお話させて

いただきました。



今回は、現場からの情報発信として『築50年借家再生』として

シリーズでお話させていただきます。

皆さん、『サブリース』ってご存じですか？



簡単に言ってしまえば、不動産所有者から不動産運営会社が

借りて、それを第三者に貸すという仕組みです。（転貸サービス事業）

私たちセンチュリー21ピースでも、サブリース事業を行って

います。

今回は、その中で一番手のかかる物件である『築50年借家群』

の奮闘についてお話します。



この物件は、亡くなったお父さんから500坪敷地内に戸建

10戸が建っている『戸建借家群』を引き継いだ女性大家さん

が事業運営していたのですが、なかなか大変だったようで・・・



そりゃそうです！

新しい建物でも大変なところ、築50年となれが、あちこち

ガタが来ています。

地元の不動産会社に任せたといっても、家賃回収だけです

ので、入居者から

『あそこが壊れた』

『ここがおかしい』

『床が抜けた』

『和便から洋便化してくれ』

といわれるたびに、お金を払って業者依頼していたようです。

そりゃお金なくなりますわ！

とどめは、してもいない工事代金を請求されたところで、

私たちピースにご相談いただき、サブリース契約させて頂く

ことになりました。

その段階では、10戸中3戸が空き家の状態でした。
　　

さー、ここから『築50年借家群再生プロジェクト』が

スタートするわけです。

まず手掛けたのが、プロジェクトの共有です。

空き家の入居対策も重要ですが、今後の運営のためには、

現在お住まいの方たちに対して協力してもらわなくては

いけません。

そのためには、運営側が何を考えているかを知ってもらう事が

重要です。

例えば、家賃にも大きな差があり、最も家賃の高い人と

最も安い人の差が倍もあったのです。これも運営上訂正して

いきたい部分です・・・

ここで、空き家になっていた借家を集会所代わりにして、

入居者さんに集まっていただき

・大家が変わった

・家賃の見直しを行う

・家賃保証会社への加入

・家財保険への加入

・DIYの全面許可

・プロパンガス会社変更

・建物調査及び、改修

・敷地内防犯対策

などなどの今後の説明と入居者全員の承諾を頂くところから

始めることにしました。

いやー、最初の入居者さんたちからの冷ややかな目が印象的

過ぎて…　　　　　

はたして、この先どうなるのか？

今回のまとめ！

『摩擦を恐れるな！
　　　大きな変革は、意識の共有から！』

次回も引き続き、『築50年借家群再生』についてお話させて

いただきます。

お楽しみに！

　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回も『狭小間口の土地活用』について、お話をさせて

頂きました。

最後のまとめとして、今回も私イトウが施工した

『狭小間口の土地活用プロジェクト』についてお話します。

Part1では、造成・リサイクル砕石について

Part2では、仮設コンテナ事務所をDIYしたお話

Part3では、コンクリート打設DIYのお話をしました。

さて、『極狭小地活用プロジェクト』の最終回は、DIYを

楽しんだこの事業地がどのくらいお金を生み出すか？をお話

していきます。

結論

コンテナ付き20坪事業地！賃料￥5.5万/月で貸し出しました。

高いのか？安いのか？は別として、

￥5.5万×12ケ月＝￥66万/年の収入です。

ウナギの寝床のような、活用されていない細長い空地でも

税金はかかります・・・（￥35000/年）



つまり、こんな隣家の庭先のような空地でも、手をかければ

年間￥60万以上の手残りがあります！

『1億円の中古マンション買って、年間いくら残るの？』

『返済や修繕や保険、税金など色々支払って、大体￥200万

くらいじゃない？』 なんて会話をよく聞きます！


ん？

1億円の中古マンション購入して、ローン・保険・修繕・税金・
空室リスクで手残り200万/年という事は、手残り￥60万/年の

このウナギの寝床は￥3000万クラスのボロアパート並みか？

すごい！ なんて、単純に喜んでいます。

　　　　　　

そんな簡単な話ではないですが、いや、いや、楽しすぎです。

ちなみに、業者依頼すれば仕上がりはもっと良くなるという

ごもっともな意見は無視して、今回の工事にかかった費用は、

■商品代（コンテナ・工事部材など）

■建設機械レンタル費用

■雑草・残土処分代

■建設材料（リサイクル砕石/セメント代など）

■仲間の応援人工代+ご飯代

など全部コミコミでも￥100万～ちょいです。

つまり2年かからず元が取れてしまいます。

土地の購入代を入れても、4年かかりません。

DIY好きな方は、利用価値が見いだせずに所有者が手放し

たがっている土地を手に入れることが出来れば、楽しみながら

大家さんデビューできるかもしれません。

とてもとても、マニアックなジャンルですが、競争相手が

いない分、楽しく資産運用の勉強もできると思います。



今回の、土地活用プロジェクトは、職人であるイトウがDIYで

事業地を作ってみたらお金になるのか？を試してみましたが、

結果は、◎でした。

今回の、イトウのDIYを参考にして頂ける方がいるならば・・・ 

① クズ土地でもやり方次第でお金を生む➤買え

② 出来るところだけで自分でDIY

③ 大規模DIYをするなら、資格取得すべし！

④ とにかくチャレンジ！

今回の施工は、適法に進めています。（コンテナ事務所は10㎡未満ですので、建築申請不要）

現在、築50年の昭和チックな借家をリノベ中です！

機会があれば、また、紹介させていただきます！

次回は、LED照明の取付時注意点についてお話していきます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回も『狭小間口の土地活用』について、お話をさせて

頂きました。今回も引き続き、私イトウが施工した

『狭小間口の土地活用プロジェクト』についてお話します。

Part1では、造成・リサイクル砕石について

Part2では、仮設コンテナ事務所をDIYしたお話

今回は、乗り入れのコンクリート打設DIYをお話しようと

思います。

皆さんは、コンクリート作業した事ありますか？

マイホームの庭先のブロック補修や、駐車場コンクリート面の

補修などを、ホームセンターで購入したインスタントセメント

などで作業した経験のある方も見えるかもしれません。

では、もう少し規模が大きくなった際は、どうしますか？

ホームセンターで、インスタントセメントを大量に買ってきて
肉体労働します？　　　

作業量が多くなると、バケツでセメントを練ることは困難に

なってきます。

そこで、一般的には『舟（フネ）』とか『トロ舟』と呼ばれる

角型バケツを用いて、セメントを練ります。

それでも、駐車場の乗り入れのような大量のセメントが必要と

なる場所では、人力練りでは廃人状態になってしまいます。


そこで、ある程度セメント量が多い場合は、DIYといえども

生コン車を手配をお勧めします。

私イトウの場合は、0.5㎥以上は生コン車を手配します。

正直、ホームセンターで、大量のセメント材料を購入して、

腰を痛めながらネリネりするくらいなら、生コン車手配が



・早い

・安上がり

・楽

・高品質

です。特に、高品質というところでは、人力練り練りでは、

セメントを練る作業の都度、配合が変わったり、練り回数が

異なったりと、セメント強度が安定しません。

つまり、継ぎ足し部で、割れやすくなったりします。

大量セメントが必要なときは、高品質（強度安定）な仕上がり

となる生コン車手配が良いでしょう！

今回の『狭小地活用プロジェクト』でも

間口3ｍ×奥行4.5ｍ×コンクリート厚15㎝＝２㎥のコンクリート

が必要であったので、生コン車を手配しました。

作業の流れとして、

■型枠作業（この時に境界から少し控える）



■鉄筋メッシュ

■生コン打設


※メッシュは、セメント厚の中央に来るように持ち上げながら作業しています。
■バイブ（密度を高める）

■こて押さえ

■仕上げ

という順番で、作業を進めていきました。

今回の現場では、コンクリート表面に模様を入れたかったので

コンクリート打設後に、プラ枠でスタンプしてみました。

プラ枠本来の使い方は、モルタルブロックを作るものですが、



コンクリート打設後に、表面に型枠を押し付けることで、

『なんちゃって石敷風』に仕上がります。

続いて行ったのは、コンクリートが完全に乾く前に、2種類の

鉄パイプで、『隠れミッキー』を入れてみました。



DIYの素敵なところは、自由であることだと思います。

2日ほど乾燥させ、濃淡をつけた塗装をしたらなんと驚きの、



おしゃれな乗り入れの完成です。



『スタンプコンクリート』と呼ばれる技法もありますが、

道具をそろえるのにお金もかかりますし、業者依頼しても

施工費が高額です。

自分で楽しみたいなら『型枠スタンプ工法』はありです。

マイホームを手に入れた方、DIYが大好きな方など、自分で

楽しみたい方は是非、コンクリートDIYにチャレンジして

みてください。

今回のまとめ ！

『コンクリート工事だってDIY出来ちゃう！
　　　　　　　　　生コン車手配は便利！』

次回、『極狭小地活用プロジェクト』まとめです。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は『狭小間口の土地活用①』について、少しお話を

させて頂きました。

今回も引き続き、私イトウが施工した

『狭小間口の土地活用プロジェクトコンテナ事務所DIY編』

について少しお話します。

まずは、下の写真をご覧ください。

① 工事現場にある様な中古コンテナ事務所を50万で購入して、



② ホームセンターで、材料をそろえて、



③ 造作・電気工事・水道工事・内装仕上げをして



④ 遊び心一杯に仕上げてみました。



完成した時には、思わずうれしくて記念撮影しちゃいました。


しかし、反省点もいっぱいあります。

少しでも、部屋内を広くしようとして、石膏ボード裏のスペース

を取らなかったので、スイッチもコンセントも収まりきらず、

すべて、腰高プレートを使う羽目に・・・

しかし、工事資材やエアコン本体などで20万ほど費用は必要

となったものの、コンテナ事務所本体含め、70万でこんなに

素敵な事務所が出来ました。　　　



これを、4ｔユニック車に積み込んで、狭小地へ運び込んだ

のですが、これが大変なんです（泣）

※ポイント
作業には資格が必要です！




間口上には、

■光ファイバー

■ケーブルTV

■NTT電話線

■電力ケーブル

等が邪魔をしており、 クレーン作業しようにも、上部には

高圧ケーブルと特別高圧鉄塔があり、搬入が難しいときました。

仕方なく、コンテナ事務所を吊り込むことができる大きな

ユンボで搬入を試みて、何とか搬入することが出来ました。



ここまで来たら、一気に、仕上げにかかりますが、

そのお話は、また次回！

今回のまとめ！

『現場用コンテナ事務所もDIYで
　　　　　　　　生まれ変わる！』

次回は、コンクリート乗り入れ工事についてお話します・ 。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は『外構工事DIY』について、お話をさせて頂きました。

今回から、実際に私イトウが施工した『外構のDIY』に

ついて少しお話します。

前回、

『外構工事は業者に任せるしかないのか・・』

『いえいえ、出来るところだけでも、自分でやりましょう！』

というお話をしました。

せっかくのマイホーム！

楽しまなくてどうする！　　　

家族の思い出を、ひとつひとつ作り上げていくための大事な

わが家に『爪痕を残せ！』です。



さて話は変わりますが、、実は私イトウは30年以上現場で働く

現役の職人でございます。

土木工事や電気工事、水道工事や防水工事の建設許可を持つ

会社の代表者でもあります。

第1回目のお話は、そんなイトウが『DIYでどこまでできるか？』

をテーマに、自分で貸事務所を作った工事のお話をします。


私イトウは以前、区画整理の終わったばかりの文教地区内で

（通常取引価格60万程度/坪）間口3.3ｍ×奥行20ｍ20坪という

土地を激安で購入しました。



極狭小間口+持ち分（93％持ち分、7％持ち分者行方知れず）

という特殊事情を持つマニア向け物件です。

10年以上、隣家の庭先のような存在であった役立たずの空地を

お金を生む事業地へ変貌させるために、まず行ったのは、

① 近隣住民への挨拶と丁寧な工事説明です。

区画整理を行うような地区ですので、もともと地元の方々で

作り上げられた集落であり、いきなりやってきた『よそ者』

に対する、冷ややかな目は第一段階の試練です。

自分で言うのもなんですが、 持ち前の、

・素敵な笑顔

・素敵なトーク力
・エビのような低姿勢　　　

で、なんとか両隣と奥の3軒から、承諾を勝ち取ることが

出来ました。

続いて、

② 土砂搬出（すきとり作業）です。

まるで、残土置き場のような状態でしたので



お隣のブロック塀が倒れてこないかを気にしながら、

道路の高さに合わせて既存の雑草や土砂を重機（ユンボ）を

使って、ダンプで搬出しました。



このユンボの運転には、資格が必要です。

3ｔ未満と3ｔ以上で資格の種類が異なります。

詳しくは『ユンボ　特別教育　技能講習』と検索してみて

ください。 ちなみに以前、名古屋の大家さんたちのDIYチーム

でこのユンボの資格講習（特別教育）をした経験があります。

仲間を募って、資格講習会（特別教育）も楽しいですよ ♪

続いて、

③ 砕石敷き作業です。

（RC-40)再生砕石といって、コンクリート片などをクラッシュ

して再利用するものを使用しました。

RC-40とは・・・ 「RC」は「再生クラッシャラン」を差し、

「40」は「粒度0～40mmの砕石」を意味します。

この粒度0～の細かな粉が、通常の砕石と異なり、砕石間に

入り込んでがっちりと固まり、密度を高めてくれます。



また、材料費も安く上がるので、駐車場などではRC40が良く

用いられます。※

※豆知識　　　
　　　　　　　　
雑草は、酸性度の土壌に生えやすくなります！コンクリート片を

クラッシュさせたRC40は、強アルカリ性のため雑草が生える事

を抑える効果もあります。

作業開始から、約3日ほどで砕石敷きまで終わりました。

次に行ったのは、コンテナ事務所の移設です。

次回は、コンテナ移設編ですが、このコンテナ事務所の内装も

DIYで仕上げたので、そのあたりのお話をしていきます。

今日のまとめ！

『ユンボに乗りたければ、資格を取得すべし！
　　　DIY好きにはたまらない！』

次回、お楽しみに！

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