不動産の役立つ知識の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『災害に強い土地』と題して、災害に強い土地で

あれば、売却時にポイントアップにつながるというお話を

しました。

今回は、実務編として『どのように査定するか？』と題して

お話しします。




不動産の価格の算出には3つの手法を用います。

①原価法

②取引事例比較法

③収益還元法

こちらの3つの手法を使って金額の算出を行います。


具体例①田舎の実家

一戸建ての場合、建物の部分を「原価法」、 土地の部分を
「取引事例比較法」という事で算出して、最後に合計した
金額を査定金額として算出

具体例②分譲マンションの場合

分譲マンションの居住用であれば、「取引事例比較法」を
使って算出

具体例③分譲マンションを賃貸している

賃貸でお貸しになっているという事であれば、収益不動産と
いう事で「収益還元法」を使って査定金額算出

こちらをご覧ください！


色々な手法を用いながら、不動産査定を行っております。

皆様の大切な不動産だからこそ、きちんと査定します！

今回のまとめ！

『査定方法には3つの手法を使う！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『有料査定』と題して、不動産鑑定士が行う有料査定

があるというお話をしました。

今回は、『災害に強い土地』と題して、お話しします。



地震や豪雨など、災害が起こるたびに、

「あそこは、地盤が緩いから‥」という話が出ます。

『絶対に安心』と呼ばれる土地はないかもしれませんが、

災害に強いエリアは存在します。

また、最近では、新しく不動産を購入しようとする方々は、

「災害への影響」を気にします。

逆に言えば、災害に強い土地であれば、それは『売却時の強み』

となります。

不動産売却を考えているのであれば、売却しようとしている

その土地が

危険エリアなのか？

問題の少ないエリアなのか？

を知っておくことは重要です。


お住いの自治体が発行しているハザードマップを利用すること

もおすすめです。

少し前であれば、駅に近いなどの利便性などが重視されていま

したが、最近では、『災害に強い土地』かどうかは、買う側に

も、売る側にも大きな影響を与えます。

売却を検討している方にとっても、売れやすい地域かどうか、

売却価格に影響するかどうかを見極めるために、

『ハザードマップ』は有効に活用できると思います。

今回のまとめ！

『災害に強い土地は、売却時にポイントアップ！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『査定方法』と題して、不動産業者が行う査定には

机上査定と訪問査定があるというお話をしました。

今回は、『有料査定』についてお話しします。



不動産の査定には、不動産業者が営業の一環として行う

「無料査定」のほかに、国家資格である不動産鑑定士など

の行う「有料査定」があります。

無料査定は、過去の取引事例などから算出するのに対して、

有料査定は、不動産鑑定士が定められた「不動産鑑定評価基準」

に沿って査定額を算出していきます。

不動産会社が行う無料査定は、営業の側面があるため

「高めの査定額」に対して、不動産鑑定士が行う有料

査定では「査定額が低め」となるケースが多いです。

また、不動産鑑定士による「有料査定」では、大きな出費も

必要となりますが、裁判や税務署への証拠提出などに用いら

れるなど、信頼度の高い査定です。


一般的に、不動産を売却をお考えの場合には、不動産業者に

よる「無料査定」をお勧めいたします。

「有料査定」で高額な費用を出して、低めの査定額では、

お客さまにとっても、メリット少ないですからね！

今回のまとめ！

『無料査定の方が高めの査定額が出る！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！

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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『更地渡し③』と題して、ローン審査の前に解体は

しないほうが良いというお話をしました。

今回は、『査定方法』についてお話しします。



お客さまから、不動産売却のご相談を頂いた場合に、大きく

分けて2つの査定の方法があります。

① 机上査定（簡易査定）

これは、物件情報や、周辺取引事例などのデーターから

算出する方法で、実際に現場に訪問することなく、査定が

可能なためスピーディーな点が長所です。

② 訪問査定

実際に、現場に出向いて状況を確認します。

道路の状況・外観・日当たり・電気・水道の引込状況など

細かくチェックしながら査定するので正確な査定が可能です。

また、こだわりポイントなどが加点査定されることもあります。

不動産業者への査定依頼は一般的には無料です。遠方の不動産

業者へ査定依頼した場合は、『机上査定がほとんど』だと思い

ます。

わたしたちピースは、地元中心に活動していますので、

『すべての依頼に対して訪問査定』を実施しています。

また、建設現場職人歴30年以上のイトウがお客さまの

『こだわりポイント』などをきちんと拾い上げて、

ポイントアップ査定を実施しております。


太陽光発電設備の有無、普通塗装と遮熱塗装の違い、

外構部のこだわりなど、様々なこだわりが査定アップに

つながります。

今回のまとめ！

『こだわりをアピールして査定アップ！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！ 

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『更地渡し②』と題して、メリットについてお話しを

しました。

今回は、『更地渡し③』と題して、更地渡しのデメリットに

ついてお話していきます。



上物を解体撤去して、きれいな土地の状態で引き渡す

『更地渡し』には、メリットがある反面、デメリットもあり

ます。

【デメリット】

・解体費用が必要

・建物滅失登記などの申請が必要

・解体が無駄になる可能性

更地渡しにするための解体工事のタイミングを間違えると、

解体工事が無駄になる可能性があります。

それは、買主側がローン審査に通らなかった時です。

すでに、解体工事に着工してしまっていた場合には、解体工事

費のほかに、高い固定資産税がのしかかってきます。

『解体工事はローンが通ってから！』という原則をしっかりと

覚えておく必要があります。

今回のまとめ！

『解体はローン審査後！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『更地渡し①』と題して、どこまでの工事を行うかを

明確にしておく必要性についてお話しをしました。

今回は、『更地渡し②』と題して、更地渡しのメリットに

ついてお話していきます。



上物を解体撤去して、きれいな土地の状態で引き渡す

『更地渡し』には、メリットがあります。

【メリット】

・建物に関する瑕疵担保責任の免除

・売却しやすい

・売却後に解体することで、無駄がない

・埋設物トラブルの回避

やはり、『土地のみ』で売却することの大きなメリットは、

建物や埋設物に関するトラブルが少なくなる事です。

売主としては、売却後に責任追及をされる事は避けたいです。

その最たる手段として、『更地渡し』は、良い手段だと思い

ます。

今回のまとめ！

『責任免除！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『解体工事⑤』と題して、解体後の滅失登記について

お話しをしました。

今回は、『更地渡し①』と題して、更地渡しについてお話し

していきます。



不動産の売買において『更地渡し』というものがあります。

『更地渡し』は、『更地』にして買い手に『渡す』という意味

です。

また、『更地』とは、一般的には建物などの上物を解体・撤去

し、ショベルカーなどできれいに整地した状態のことを言い

ます。

築古住宅を売却する際には『古家付き土地』として売却活動

しますが、大きくは2通りの売却方法となります。

① 更地渡し

② 現況渡し

更地渡しは、売主側が売買契約後に古家を解体し、更地にした

状態で買主に引き渡します。

現況渡しは、古家を残したまま売りに出し、売買契約後、解体

せずに引き渡し、解体費用を買主側が負担する売却方法です。

『更地渡し』というのは、法的に細かな決まりがあるわけでは

なく、売主と買主の売買契約書に

「引き渡し前に売主側で建物を解体し、更地にすること」を

特約として盛り込むことで成立する取引のため、更地状態の

内容（庭木処分・ブロック塀など）を『事前に』＆『詳細に』

決めておかなければ、トラブルに発展する可能性があります。

今回のまとめ！

『どこまでやる？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『解体工事④』と題して、埋設物についてお話しを

しました。

今回は、『解体工事⑤』と題して、解体後についてお話しを

していきます。



建物の解体が終わったら『建物滅失登記』を行う必要があり

ます。

これは、法務局へ登記されている建物の記録を消す行政手続き

のことです。

法的に、「滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を

申請しなければならない」と定められています。

① 誰が？

建物所有者が行います。

② どこまで壊れていたら申請可能か？

建物として使用不可の状態（屋根がないなど）

③ 滅失登記漏れかも？

すぐに申請しましょう。
同時に、課税の有無も調べましょう。

④ 業者からの解体証明がない

無いならなくても大丈夫です。
あくまでも、資料の一つです。

⑤ 誰に頼む？

土地家屋調査士に依頼します。

建物解体➡建物滅失登記➡固定資産税など、関連するものが

多いため、きちんと対処しておくことが重要です。

今回のまとめ！

『解体後の登記！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『解体工事③』と題して、トラブル事例についてお話

をしました。

今回は、『解体工事④』と題して、埋設物についてお話しして

いきます。



解体作業をしていると、『埋設物』が出てくることがあります。

ここで言う埋設物とは、『廃棄物』『障害物』を指します。

よくあるのは、昔解体した廃棄物である大きなコンクリート片

や瓦などが多いです。

中には、住宅が建てられる前に捨てられていた『タイヤ』や

『大量の鉄くず』などが出てくるケースもあります。

これらの『埋設物』は、新しく家を建てる土地としては何の

価値もなく、土地の価値を下げてしまうだけです。

また、土地を売却した後に、購入者から『契約不適合責任』を

問われ、売主は撤去の責任を負うことになります。

埋設物をそのままにせず、正しく処理する必要があります。

一般的な家屋の解体作業の見積書には『埋設物は別途見積』と

されています。

しかし、追加費用についての協議がされるかどうかを事前に

きちんと決めておかないと、後々料金トラブルに発展して

しまいます。

今回のまとめ！

『埋設物はきれいに撤去しておく！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『解体工事②』と題して、トラブル事例について

お話をしました。

今回は、『解体工事③』と題して、引き続きトラブル事例に

ついてお話していきます。



家屋の解体作業の現場ではトラブルが起こりがちです。

引き続き、どのようなトラブルが起きやすいかを見ていきま

しょう。

① 工期順延

どのような工事にも、着手から官僚までの『工期』と呼ばれる
期間があります。
ただし、地震や台風、雨などの自然現象により工程が後ろへ
後ろへとずれ込んでいくことがあります。
当然、その後の建築などの工事計画に大きく影響してしまう
ため、工期に関しては余裕のなさすぎる工程には注意です。

② 隣家破壊

このトラブルは実際に起こります。
また、破壊した際にすぐに隣家の人と話ができればよいですが
時間が空けば空くほどややこしい話になっていきます。
このような場合、業者が加入している保険で対応する必要が
出てきます。
必ず、保険加入業者を使うようにしましょう。

③ マナー違反

解体作業自体が、近隣住民に負担をかけているという気持ちが
ないと、近隣住民に対して『不快な気持ち』にさせることが
あります。
ゴミの散らかしやたばこなどの最低マナーを守れないような
業者を使ってはいけません。

今回のまとめ！

『まだまだあるトラブル！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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