不動産の役立つ知識の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『心理的瑕疵物件③』と題して、心理的瑕疵物件の

具体的な影響についてお話ししました。

今回は、『心理的瑕疵物件　おまけ』と題して、ヤクザ事務所

周辺の住宅としてお話しをしていきます。




心理的瑕疵物件では、必ず告知する事が必要である！というお話

をしました。

これは、「知っていれば、買わなかった…」という

トラブルを防ぐためです。

ここまでは、前回までにさんざん言ってきました。

『心理的瑕疵物件＝事故物件（自殺・他殺）』と思われている

でしょう！

実際に、このような場合は30～60％くらいの価格downになって

しまう場合が多いです。

この『事故物件』ばかりが注目されますが、世の中にはその他の

パターンも多くあります。

『暴力団の事務所の横の家』というのはどうでしょう？

実は、「暴力団事務所近隣住宅」も、告知すべき対象です。

つまり、『知っていれば買わなかった…』のパターンです。

実際に、『暴力団事務所近隣』という事で、20～25％くらいの

価格downとなる事があるようです…



余談ですが、隣家が『暴力団員』という事についての告知義務が

あるとは言えませんが、近隣トラブルがあるようであれば、買主

に告知すべきでしょう！

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『事故物件以外にも心理的瑕疵案件はある！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
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　　スタッフ一同、心よりお待しております。

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『心理的瑕疵物件②』と題して、心理的瑕疵物件が安い

理由についてお話ししました。

今回は、『心理的瑕疵物件③』と題して、心理的瑕疵の具体的な

価格への影響についてお話しをしていきます。



心理的瑕疵物件では、必ず告知する事が必要である！というお話

をしました。

これは、「知っていれば、買わなかった…」というトラブルを

防ぐためです。

当然ですよね？

一生の内に有るか無いかの『夢のマイホーム』という高額な

購入物件が他殺現場だったなんて・・・

知っていれば、普通は買いません！

しかし、そんな『心理的瑕疵物件』でも、売却は可能です。

それは、価格で魅力を出すという方法です。

心理的瑕疵の内容にもよりますが、通常売却価格の最低でも

1～2割の価格を下げて売ることが多いです。

また、その内容が自殺や他殺であれば、もっと大きな減額となり

ます。

他殺であれば、半値以下も覚悟すべきでしょう！

個人に対して売却が難しければ、買取業者に買い取ってもらう

のも一つの手段です。



心理的瑕疵物件であっても、売却価格や売却相手を検討すること

で、売却は可能です。

『売却は無理！』とあきらめずに、信頼できる不動産会社

に相談してみましょう！

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『事故物件でも売却は可能！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『心理的瑕疵物件①』と題して、心理的瑕疵物件とは

何か？についてお話ししました。

今回は、『心理的瑕疵物件②』と題して、心理的瑕疵物件が安い

理由についてお話しをしていきます。




『心理的瑕疵物件』の売却は、

Q:自殺のあった住宅でも売れるか？

A:売れます！
　ただし、価格は下がると思います…

このやり取りが全てである！というお話をしました。

これは、不動産の価格の決まり方に理由があります。

不動産の価格は、

① 周辺の相場

② どれだけ多くの需要があるか？

によって決まります。

『心理的瑕疵物件』は当然需要が低いです。

つまり、結果として『心理的瑕疵物件』の売却は相場より安く

なりやすいのです。

安くなるのがイヤだからと、内緒にしてはいけません！



必ず、売却時には『告知』してください。

これは、義務です！

後々必ず、トラブルになります。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『需要で価格は決まる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『譲渡所得税の違い③』と題して、譲渡費用で認められ

ないモノについてお話ししました。

今回は、『心理的瑕疵物件①』と題して、心理的瑕疵物件とは？

についてお話しをしていきます。



以前『告知義務シリーズ』でもお話ししましたが、

「それを知れば、対象物件を契約しなかった」と言われるものを

『心理的瑕疵』と言います。

具体的には、

① 自殺や殺人のあった住宅

② 過去に火災があった住宅

③ 近所に暴力団事務所がある

などです。

お解りかもしれませんが、

『あなたは良くても、わたしは嫌！』というように、とても

あいまいな部分があります。

そんな『心理的瑕疵物件』の売却についてお話ししていきます。

『心理的瑕疵物件』の売却は、下記のやり取りが全てです！

Q:自殺のあった住宅でも売れるか？

A:売れます！
　ただし、価格は下がると思います・・・

具体的な理由などは、次回お話ししていきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『心理的瑕疵物件は価格が下がる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『譲渡所得税の違い②』と題して、所有期間の細かな

基準についてお話ししました。

今回は、『譲渡所得税の違い③』と題して、譲渡所得について

あれこれお話しをしていきます。




① 不動産の所有期間で税率が大きく変わる。

② 判定に使われる基準日があるため、実際に5年以上保有して
いても5年と認められないケースがある。

ここまでは、『譲渡所得税』支払うケースです。

中には、売却をすることで『損』をするケースもあります。

そのような場合、課税対象外となり税金を支払わなくても良く

なります。



『譲渡所得』は、

不動産の譲渡価格－（その不動産の取得費＋譲渡費用）

で計算されますが、この中の『譲渡費用』という経費の取り扱い

に注意が必要です。

これは「譲渡のために直接かかった費用」で、計算式にあるよう

に譲渡価格から差し引くことで、譲渡所得を下げることが出来

ます。

認められる

仲介手数料
登記に関する費用
売主側印紙税
立退料（貸家）
契約にまつわる違約金など

認められない

修繕費
固定資産税
維持や管理のためにかかった費用
売却金の取立て費用

今回のまとめ！

『認められない経費に注意！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『譲渡所得税の違い①』と題して、不動産の保有期間に

よって税率が異なるというお話ししました。

今回は、『譲渡所得税の違い②』と題して、所有期間の細かな

基準についてお話しをしていきます。



所有期間が5年未満か？5年を超えるか？で、税率が大きく異なり

ます。

その差は2倍近くになります。

5年未満　　　短期譲渡所得税率合計　39.63％

5年を超える　長期譲渡所得税率合計　20.315％

ココで、所有期間の判定が重要になってきます。

所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古か

によって違ってきます。

【新築】
新築の場合は引き渡し日を取得日として計算

【中古】
中古の場合は契約日を取得日として良い



所有期間の終わりを譲渡日と言い、『新築』・『中古』ともに

引渡し日が基準となりますが、5年経過したかの判定は、譲渡

した年の1月1日時点で5年経っているかどうかを判定基準としま

す。

つまり、実際には5年以上所有しているのに、税法上では5年所有

していると認めてもらえないケースがあるのです・・・

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『基準日が重要！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『市街化調整区域④』と題して、調整区域内の売却に

ついてまとめのお話ししました。

今回は、『譲渡所得税の違い①』と題して、不動産を売却した

際に必要な譲渡所得税についてお話しをしていきます。



お持ちの不動産を売却すると、『譲渡所得税』というものが課税

されます。

この『譲渡所得税』は、不動産を所有していた期間によって税率

が異なります。

そもそも、この『譲渡所得』には3つの税が課税されます。

① 所得税

② 住民税

③ 復興特別所得税　　です。

このうち①所得税と②住民税の税率が税率が変わります。

その基準は、保有期間が5年未満か超えているかです。

5年未満の場合には「短期譲渡所得」、5年以上の場合には

「長期譲渡所得」となります。

これは、不動産を譲渡した年の1月1日の時点で判断します。



短期譲渡所得

「所得税」は30％
「住民税」は9％
「復興特別所得税」は所得税×2.1％
合計　39.63％

長期譲渡所得

「所得税」は15％
「住民税」は5％
「復興特別所得税」は所得税×2.1％
合計　20.315％

となります。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『５年が基準！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『市街化調整区域③』と題して、調整区域内のデメリッ

トについてお話ししました。

今回は、『市街化調整区域④』と題して、市街化調整区域の売却

のまとめについてのお話しをしていきます。



市街化調整区域には、メリットもデメリットもあります。

売却する側から見れば、デメリットの方が多いと言わざるを

得ません。

そんな『市街化調整区域の不動産』を売却する際には、いくつか

の方法があります。

① 専門会社に売却する

② 転用して売却する

③ 太陽光用地などの事業地として売却する

などです。



現時点で、建物が建っている場合には比較的売却しやすいです

が、畑や田んぼとして使ってる場合には、農地転用の手続きを

とることで、宅地に転用できる場合もあります。

手っ取り早く売却したいのであれば、買取専門の不動産会社に

依頼することも検討するとよいでしょう！

『市街化調整区域』の不動産は、買い手が限られてしまう事

から、通常の売却活動では『安く』『いつまでも』という事に

なりかねません。

経験と知識の豊富な不動産会社に相談することが重要です。

今回のまとめ！

『まずは相談する！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『市街化調整区域②』と題して、調整区域内のメリット

についてお話ししました。

今回は、『市街化調整区域③』と題して、市街化調整区域の

デメリットなどのお話しをしていきます。

　　　　

市街化調整区域には、『何もできない土地』というイメージが

ありますが、条件がそろえばメリットの多い土地であるという

お話をしました。

しかし、普通の不動産と比べるとデメリットも多くあります。

今回は、そんなデメリットを見ていきます。



【市街化調整区域のデメリット】

① 原則家は建てられない

これが最大のデメリットでしょう。許可を得れば住宅を建てたりすることも可能ですが、許可を得るための手続きが必要です。また、地域によっては申請しても許可が下りない場合もあります。

② 住宅ローンが利用できない場合がある

調整区域は土地の利用が制限されているため、土地や住宅の売却難易度が高いことから、担保評価が低くなり、住宅ローン利用の対象外となってしまう場合があります。

③ インフラの整備が必要な場合がある

自然豊かな環境がメリットである反面、生活インフラが整っていなう場合が多いです。その場合、電気・ガス・水道などの生活インフラ整備に自己負担となり、多額の費用が必要となる場合があります。

④ 土地や住宅の売却が難しい

購入時の価格が安い事がメリットである市街化調整区域の土地は、将来、売却を考えた際に、売却価格が安かったり、売却自体が困難となる場合があります。

いかがですか？

市街化調整区域には、メリットもデメリットも多くあります…

今回のまとめ！

『デメリットもある！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『市街化調整区域①』と題して、調整区域内の不動産は

市街化区域の一般の不動産より、売却が難しくなる場合があると

いうお話しをしました。

今回は、『市街化調整区域②』と題して、市街化調整区域の

メリットを見ていきます。



市街化調整区域内の不動産は、色々な制限が付く為、売却が難し

くなるというお話をしました。

その代表的なものに、『原則、家は建てられない！』というもの

があります。

しかし、既に住宅が建っている場合には、売却は意外とスムーズ

にいきます。

『調整区域』というネーミングが、何やら不安なにおいを発して

いるため、敬遠されがちですが、『調整区域』だからこその

メリットも多くあります。



そのメリットをアピールすることで、調整区域内の不動産でも

購入希望者を見つけることは可能です。

【市街化調整区域のメリット】

① 土地や住宅の価格が安い

これは最大のメリットです。市街化区域と比較して3割程度安くなることが多く、地域によっては半額以下の場合もあります。

② 土地の維持費用が抑えられる

市街化区域と比較して、税金負担が少ない事もメリットです。毎年毎年、必要となってくる税金を抑えられるという事も、大きなメリットです。

③ 静かで落ち着いた環境が得られる

建築に様々な許可が必要となる市街化調整区域では、大きなビルや商業施設が建ち並ぶことはありません。 自然に囲まれた環境で、スローライフを求める方には最適です。

今回のまとめ！

『メリットもある！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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