2021年09月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『売却を成功させる内覧のコツ①』についてお話し

しました。

今回も、『売却を成功させる内覧のコツ②』と題して、お話し

します。

居住中の自宅売却をするにあたり、内覧を何回受け入れても

決まらない方と、たった1回で成約につながる方がいます。

その違いは何でしょう？


① 運　　　　　　　　

② 担当者の営業スキル

③ 物件に魅力がない

④ 売り出し条件が相場とずれている 　　などなど・・・

多分、全てです。


全部について細かく説明できませんが、今回は、売却の為の

内覧受け入れを何度もせずに、1発で決めてしまうコツを

伝授します。

物件の内覧にお越しになる方は、それなりに購入意欲の高い

方々が多いです。実際に住んでいる状況を確認して、購入を

決めようとしています。



そんな方々に『決めた！』と思わせるためにも必要なことは、

『もてなしす準備』です。

　　

・きれいに清掃しておく

特に、水回りは業者に頼んでおくことも良いでしょう

・明るく広く

不要なものは必ず箱などに入れて収納しておくことが必要です。

・におい対策は万全に

他人の生活臭は気になります。

内覧直前まで空気の入れ替えをするなどの対応は必要です。

・大家族で出迎えない

これは、一見仲が良さ様に見えてよさそうですが、圧迫感を

与えたり手狭さ感を与えたりしてしまいます。

また、このコロナ禍では、最小限の人数を心かける必要も

あります。




いかがですか？

簡単に言ってしまえば「生活感を出さない」という

事です。

快適な気持ちは成約につながります。

不愉快な気持ちは成約に至りません。

早く売却を決めてしまいたいのであれば、

「ほかの人に取られたくない」と思わせることです。

居住中だからこそ、買い手の方に対してよいところが

アピールできます。

今回のまとめ！

『生活感を出すな！水回り清掃は必要なら
　　　　　事前に業者へ依頼しておく！』

次回は、悪徳不動産業者による『宣伝物件になっていないか？』

についてお話します。

お楽しみに！

　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『不動産名義は自分でもできるのか？』について

お話ししました。

今回は、『売却を成功させる内覧のコツ』と題して、

お話しします。

様々な事情で、自宅を売却することになった場合、

不動産業者へ依頼して売却活動を行います。



今回は、買い取り業者ではなく、一般の媒介による売却を

モデルに話をさせて頂きます。

売る側としては、『より高く』『より早く』が理想です。



では、買い手側にその気にさせるには、どうすれば良い

のでしょうか？　　内覧をうまく活用して、買い手に



『買いたい！早く決めなきゃ』と思わせることです。

では、どうすれば良いか・・・

これ意外と簡単です。

内覧の際に、気持ちよくさせる事です。例えば、

・掃除をして印象を良くする
　（清潔感）

・照明を点ける/カーテンを開けておく/窓をきれいにしておく
　（明るさ）

・不要なものは片づけておく
　（部屋を広く見せる）

・新しいスリッパを用意しておく

・アピールポイントを言えるようにしておく

・買主からの質問に答えられるようにしておく

・内覧者に日程を合わせられるように調整する

などなど・・・

業者の担当の方が、内覧希望者に対してきちんと対応して

くれます。

しかし、住んでいる人にしかわからないこともあります。

その際に、『気持ちよく接する』事を心がければOKです。

必要以上に、話をする必要はありません。



必要以上に、ペコペコする必要もありません。



内覧にお越しになる時点で、購入への気持ちが高い方々です。

気持ちよい時間を体感してもらう事で、成約につながることは

多いです。

逆言えば、嫌がられることをしないことが重要です・・・



今回のまとめ！

『売却を成功させるには、
　　気持ちよさを感じてもらう事が重要！』

次回も、売却活動時の内覧対応のコツについて、お話をさせて

頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『不動産名義の調べ方』についてお話ししました。

今回は、『不動産名義は自分でもできるのか？』と題して、

登記申請についてお話します。

そもそも『登記』とは、権利関係などを公開する制度のことで、

種類としては、不動産登記のほか、

・商業登記

・法人登記

・船舶登記 などがあります。

「不動産登記」は、その土地や建物が誰のものかを明らかに

する目的で行われます。



自分でできるのか？については、「YES」です。

ただし、法務局が業務を行っている平日の日中に何度も足を

運ぶことなどを考えると、司法書士などのプロに頼んだ方が

良いと思います。

余談ですが、不動産に関しての相談で『司法書士と行政書士

のどちらに業務依頼すればよいか？』と質問があります。

　　　　　　


相続に関する遺言書の作成や、相続人調査などはどちらも

出来ますが、『登記申請』に関しては司法書士しか行えません。

一度、『司法書士と行政書士の違い』と検索してみてください。



自分で行うか、プロに頼むかは、

・時間+労力＝手間

・件数/予算＝単価

・今後の為＝学習意欲


など、個人の思惑で変わってきます。いくつもの不動産を

所有しており、相続に向けて自身で学んでおきたいという方は

是非、自分で体験されるとよいでしょう！

ただし、世の中で最も価値のあるものは時間であることを

お忘れなく・・・

今回のまとめ！

『登記申請は自分でもできる。ただし、プロに任せた方が安心！』

次回は、売却活動時の内覧対応のコツについて、お話をさせて

頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『自宅売却時の注意ポイント』についてお話し

しました。

今回は、『名義の調べ方』についてお話します。

自宅や土地を売却する際に、名義の確認は必ず必要になって

きます。

そして、その「名義」が原因で後々トラブルにつながって

いくことも少なくありません。

自分のものだと思っていた自宅や土地が、実は・・・




なんてことがないように、名義確認しておくことは重要です。

ここで言う「名義」とは 今現在、登記されている方の情報の

事です。

「名義を調べるのは自分でもできるの？」と質問されることが

あります。

答えは「YES」です。



権利書（登記済証/登記識別情報）

などで確認する方もお見えになりますが、

登記事項証明書（登記簿謄本）を見ないと、いま現在、

誰の名義であるかは分かりません。

では、その登記簿謄本はどのようにすれば入手できるかと

いえば、「最寄りの法務局」で入手できます。

　　

この「最寄り」ですが、不動産所在地の最寄りではなく、

請求者お住いの最寄りという意味です。

たとえば、名古屋市にお住まいの方が、札幌の不動産の

登記事項証明書を取りたいとき、わざわざ札幌の法務局に

行ったり、郵送で請求する必要はありません。

お住いの最寄りの法務局（名古屋市にある法務局）で、

日本全国の登記事項証明書を取ることができます。






『法務局なんて大袈裟でイヤだ！』と思う方も多いです。
　　　　

そんな時は、お近くの不動産業者や、司法書士事務所などに

ご相談するとよいでしょう。

インターネットを利用して、その場で登記情報を入手して

くれると思います。費用は～500円くらいだと思います。

調べた結果、名義変更の必要が生じた場合は、登記申請と

呼ばれる手続きに移ります。

今回のまとめ！

『現在の所有者確認は、
　登記事項証明書（登記簿謄本）で行う！』

次回は、登記申請についてお話をさせて頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『今は売り時か？』についてお話ししました。

今回は、『自宅売却時の注意ポイント』についてお話します。

注意ポイント

① 家の名義を確認する

② 不動産業者の選定

③ 売却活動時期

④ 売却理由別ポイントの確認

解説

① ➤本人名義への変更

家に限らず、不動産は名義人として登録されている方しか、

原則売却ができません。

家の名義人を本人に書き換えてから売却活動を開始しましょう

② ➤査定は複数社・売却依頼は1業者がおすすめ

査定には明確なルールがないため各社査定額が異なります。

3社以上に査定依頼をお勧めします。媒介を依頼する業者は

1社がおすすめです。

任された側の業者の『熱』の入れ方が全く異なります。
　　　

実際に、自宅売却経験者の方の半数以上が1社（専任）に

依頼するスタイルです。

③ ➤売り出し前・売り出し中・売り出し後の3つの分けて考える

売り出し前は、査定・業者選び・プラン選考で約1ケ月

売り出し中は、売却活動や内覧対応で3～6ケ月

売り出し後は、売買契約などで1ｹ月前後程度

④ ➤理由ごとに、注意事項が異なる

相続…相続登記がなされているかの確認が必要です。

取得費加算の特例を利用する場合は、3年10ケ月以内に

売却が必要です。



離婚…「財産分与」に関係してきます。細かな取り決めは

トラブル防止から、公正証書に残すことをお勧めします。

住み替え…資金計画が重要です。まずは売却を優先すると

資金的に余裕が出ます。

２重ローンで、家計を圧迫しないことが重要です。

現金化…買取業者へ依頼するか任意売却の方法がありますが、

家を早く現金化したいのであれば、買取がおすすめです。



今回のまとめ！

『ポイントを押さえて、
　　　　自分に合った売却方法を探す！』

次回は、名義の調べ方などについてお話をさせて頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『減築リフォーム』について、お話ししました。

今回は、最近よく質問のある『今は売り時か？』

についてお話します。

大切な財産である自宅を手放すときには、手放す家族と

同じだけの物語があります。

・家族が病気になり、お金が必要となった

　　　　　

・相続したが、誰も住まないので売る

　　　

・離婚の財産分与

　　　

・コロナで収入が減り、ローンが返せない






などなど・・・どんな事情であれ、自宅を売却することを

検討している方々から『今は売り時？』と聞かれた場合、

わたくしイトウは『YES』と答えます。

下記、表をご覧ください。


　　　　　　　　　　　数値は住宅地地価の前年度との変動率（％）

ここ十数年で、起こった日本経済を揺るがす大きな出来事

といえば、　　　

① リーマンショック

② 東日本大震災

③ コロナ

ですが、昨今騒がれている「コロナ」が、住宅売買に関して

与える影響は、ほかの2つと大きく異なり住宅売買に関して

言えば影響は少ないと判断できます。



下記表は、2019年と2021年の比較表です。


　　　　　　　　　　　　レインズマーケットデーターより

この表からも、お判りになると思いますが『自宅を現金化』

するのであれば、良いタイミングです。

未来の不動産売買市場を、予想することは難しく、一概には

言えませんが『中古住宅市場』が大きく落ち込むことはない

と思います。

今、自宅の売却をお考えなら、わたしたちセンチュリー21

ピースまで、ご相談ください。


今回のまとめ！

『不動産市場が活発な今は、売り時！』

次回も引き続き、今後自宅をどうするか？のお話をさせて

頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『自宅売却後の高齢者の住み替え』について、お話し

しました。

今回は、住み替えではなくて、自宅を一回り小さくする

『減築リフォーム』についてお話します。

新築…何もなかったところに新しく住居を建てる

改築…今建っている住宅の一部、または全部を建て直す

増築…今建っている住宅の「床面積が増える」

ここまでは皆さんもイメージできると思います。

では『減築』は、ご存じですか？

『減築』について調べてみましょう！

　　　　　　　　　　　

減築…使用しない部屋を撤去したりする「床面積が減る」





つまり、お子さんたちが巣立って、広くなりすぎて使い勝手

が悪くなった今までの自宅を、小さく作り直すという事です。

多くは、高齢ご夫婦2人用に作り直すことが多いです。


住み替えとの比較

【メリット】

・今まで住んできた地域で、引き続き生活するため近隣トラブル

も起こりにくい。

・新しく作り直すことで、最新設備を導入出来、時代に合った

生活を堪能できる。

・建物が小さくなることで、電気代節約や固定資産税削減に

もつながります。

【デメリット】

・建て直しなどと比べるとコストが割高になる。

・床面積が変わる（減る）ため登記申請が必要になる。

・工事期間中の仮住まいなどの手間が発生する。







いかがですか？減築される方々のほとんどの理由のが、

家族が減り、使わない部屋の撤去が目的だと思います。

夫婦2人きりになったというような場合は、 多少予算が

必要となったとしても、バリアフリーにしたり、トイレや

風呂場はゆったりと大きくするということも 念頭に入れて

おいた方が良いでしょう。



今回のまとめ！

『減築という選択もあります！』

次回も引き続き、今後自宅をどうするか？のお話をさせて

頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、使わない住宅の『売却VS賃貸』のお話をさせて

頂きました。

今回は、『自宅売却　高齢者の住み替え』について、

お話していきます。




一般的に、家族構成の変化や資産整理、金銭的な問題などで

自宅を売却した場合、売却した不動産は引き渡され、

新しい住居へ引っ越しをします。

家族構成の変化が理由であれば、一回り小さなマンション

などに引っ越しされる方が多いでしょう。

この場合、多くの場合は60代の高齢者の方々です。

この高齢者の住み替えには、3つのポイントがあります。

① どこに住むか？

駅近の一回り小さなマンションなどが便利です。

シニア向けの分譲マンションも良いでしょう。しかし、

相続の際には、子供世代が住むことが出来ず売却も難航する

場合が多いので注意です。

② 資金

売却資金を投じて、新しい住居へ充てる場合が多いです。

なかには、退職金や預金を投じて、新しい生活を始める

方もいます。しかし、安易にすべてのお金をつぎ込むことは

絶対にダメです。




年金2000万円問題でも、話題になりましたが、

「年金不足額6万円×12ヶ月×25年分＝1,800万円」

というように、具体的なその後の生活に必要な資金計画を

立てることが大切です。

③ 成功のコツ

・住み替えの大きな目的は、残りの人生を快適に過ごす事！

新しい住居を選ぶ際には、

『安心・安全・快適・便利』であるべきです。

・その後の資産価値を考える！



駅近物件、人気住宅地であれば資産価値が高いところへ

住み替えることは、自自便の為だけでなく相続対策にもなる

ため、残された家族にとっても良い事です。

今回のまとめ！

『住み替えをするならば、人気の住宅地へ！
　　　相続対策にもなる！』

次回も引き続き、「今後、自宅をどうするか？」のお話を

させて頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、お客さまに喜んでいただけるように『子供遊び場

ウッドデッキコーナー』を作ったお話をさせて頂きました。





今回は、少しかためのお話をさせて頂きます。

『自宅は売った方がいいのか？貸した方がいいのか？』

について、お話していきます。



このテーマは、『持ち家VS賃貸』と同じくらい、

結論が出にくいというか、人それぞれです。

はい、もう結論が出てしまいました・・・





「好みのタイプは？」という質問に対して出る答えは、

一重派VS二重派

ロングヘアーVSショートヘアー　　

ゴリマッチョ系VS細マッチョ系　　

しょう油顔VSソース顔 などなど…

それぞれの考え方で、答えは変わってきます。

今、『自宅』という不動産の処分で、売ろうか？貸そうか？

お悩みであれば、優先順位をつけてください。

①お金で必要であれば、すぐに必要か？定期的に欲しいのか？

②空き家対策であれば、思い入れがあるのか？ないのか？

③その「不動産」が必要か？不要か？

など、それぞれの優先順位に対して、どうしたいのかを

1つ１つ書き出してみてください。

自然と、その人にとっての正解が見えてくると思います。


例えば、3000万の価値のある自宅を売れば、すぐに3000万

が手に入ります。※わかりやすくするために諸費用など一切無視します。

このお金を10年間銀行に預けてもわずかな収益です。

※0.02％として30万円くらいでしょうか？

この自宅を家賃￥8万/月額で貸し出した時、税金や保険などを

考えても、はるかに大きな収益を手にします。

※手残り400万円くらいでしょうか？

では、『売却より賃貸が得か？』・・・

いえいえ、違います。

先ほどもお話したとおり、不動産を手放すタイミングや、

条件は皆さんそれぞれです。

ですから、何が正解という事はありません。

まさに『持ち家VS賃貸』と同じく『売却VS賃貸』です。



不動産に関する正しい答えはありません。

不動産オーナーにとって、正しいと思える答えがあるか？

という事です。

わたしたちセンチュリー21ピースは、その時その時の一番

良いご提案をさせて頂きます。是非ご相談ください。

今回のまとめ！

『不動産売却に正解はない！今の現状に合った
　　最適な対応方法を考えよう！』

次回も引き続き、不動産売却関係のお話をさせて頂きます。

お楽しみに！

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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、住宅の汚れ対策として　　

『キッチンハイター+オスバンSは最強！』というお話を

しました。

今回は、わたし達センチュリー21ピースの事務所に

『子供遊び場ウッドデッキコーナー』を作りましたので、

そのご紹介をさせて頂きます。

広いベランダに、ご来店されたお子様たちが遊べる場所を

作りたくて、ウッドデッキを作ってみました。

① 保護者の目が届く

② 安全への配慮

③ 開放的であるが同一空間

④ 衛生対策のしやすさ

などをテーマに置き、わたくしイトウが現場の職人として

本領発揮してみました。

アートウッドさんの人工ウッドデッキ材を用いることで、

流水洗浄が簡単であり、アルコール散布なども材質に影響が

ありません。

また、事務所内打ち合わせスペースと段差をなくすことで、

一体感を待たせつつ保護者の視界内で遊べるようにしました。

さらに、ちいさなお子様たちはヤンチャであるため、ベランダ

手すりに上って、危険な目に合わないように、開放的な囲いを

設けました。

【着工前】


【完成】






【作業状況】




こだわり ※釘やビスは表に出ないようにしました。


イトウのドヤ顔


ご来店される若い世代は、お子様連れの方も多いです。

そのお子さまにも、楽しんでもらいたいという気持ちを

形にしてみました。

ご来店頂くすべての方を笑顔にしたいと思います。

今回のまとめ！

『是非、お立ち寄りください。
　　開放的で、素敵な遊び場があります！』

次回は、またまたお堅い系のお話に戻ります。

お楽しみに！

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