2022年06月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜株式会社PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『収益物件の売却方法①』と題して、収益物件は利回り

を中心に考えるというお話ししました。

今回は、『収益物件の売却方法②』と題して、収益物件を売却

する際に注意すべきポイントについてお話ししていきます。



一般の居住用住宅と、賃貸として貸し出している住宅とでは売却

方法が大きく異なります。

また、購入者も投資目的の投資家が多く、通常の住宅とは違い

専門知識も必要となってきます。

つまり、収益物件を売却するのであれば、『業者選びが重要』と

いう事です。

以前のブログでも書きましたが、ひと言で『料理人』と言っも、

・日本料理
・フランス料理
・スペイン料理
・中華料理
・パティシエ
・寿司職人

など、さまざまな専門家がいるように、『不動産業』といっても

・月極駐車場
・店舗
・戸建仲介
・ビルなどの収益物件

と、専門分野が分かれます。

つまり、月極駐車場の管理しかしていない不動産業者に収益物件

の売却依頼は荷が重いという事です・・・

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『収益物件の売却は業者選びが重要！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『おまけ②　その他の瑕疵』と題して、ニオイや騒音

についてお話ししました。

今回は、『収益物件の売却方法①』と題して、賃貸として貸出して

いるマンションなどの売却方法についてお話しをしていきます。




居住用の住居といっても、自分たちが住むための住宅と、人さま

に貸し出している住宅では、売却の方法が異なります。

これは賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となり

ますので、買主は投資を目的として買うことになります。

買主側の『購入目的が投資』であるため、『利回り』が重要と

なります。

つまり、査定方法も変わってきます。

通常の居住用住宅の場合、建物の価値や、近隣での取引事例を

参考に売却価格を決めていきます。

しかし、収益物件は家賃収入に対する利回りで物件金額を算出

します。

これを収益還元法と言います。



例えば…

家賃　10万/月額
希望売却額　3000万円
利回り　4％
※3000万円の購入に対して、年間120万円の家賃収入の場合、25年となり利回りは4％となる

投資家（買主側）が求める利回りが5％（20年）の場合
購入希望額　　2400万円 となります。

今回のまとめ！

『収益物件売却のポイントは利回り！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『心理的瑕疵物件　おまけ』と題して、ヤクザ事務所が

心理的瑕疵に相当するか？についてお話ししました。

今回は、『おまけ②　その他の瑕疵』と題して、騒音やニオイが

瑕疵にあたるか？のお話しをしていきます。



『知っていれば絶対に買わなかった！』

このように『告知』しなければいけない物件を『瑕疵物件』と

言います。

よく『告知事項あり』と書かれている物件ですね！

代表的なものは、火事や自殺・他殺などの心理的瑕疵物件があり

ます。

この『心理的瑕疵』ばかりがクローズアップされていますが、

実際の売買では様々な『瑕疵』があります。

① 心理的瑕疵

② 物理的瑕疵

③ 環境的瑕疵

などです。

最近、注意が必要となってきたのは③環境的瑕疵でしょう。

これは、ニオイや騒音問題です。

この『ニオイ』・『音』問題の難しいところは、

人によって感じ方が違う！というところです。

これでは、トラブルが発生してしまいます。



例えば『音』に関して言えば、

・エアコンの室外機の音

・ピアノの音

・公園の子供の声

など、気になる人と気にならない人がいます。

これらの『騒音問題』に対しては、多くの裁判事例もあります。

その判例から言えるのは、

・限られた時間帯

・公知

・買主が気付くべき

などの点がポイントとなるようです。

今回のまとめ！

『騒音問題の様な環境的瑕疵もある！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『心理的瑕疵物件③』と題して、心理的瑕疵物件の

具体的な影響についてお話ししました。

今回は、『心理的瑕疵物件　おまけ』と題して、ヤクザ事務所

周辺の住宅としてお話しをしていきます。




心理的瑕疵物件では、必ず告知する事が必要である！というお話

をしました。

これは、「知っていれば、買わなかった…」という

トラブルを防ぐためです。

ここまでは、前回までにさんざん言ってきました。

『心理的瑕疵物件＝事故物件（自殺・他殺）』と思われている

でしょう！

実際に、このような場合は30～60％くらいの価格downになって

しまう場合が多いです。

この『事故物件』ばかりが注目されますが、世の中にはその他の

パターンも多くあります。

『暴力団の事務所の横の家』というのはどうでしょう？

実は、「暴力団事務所近隣住宅」も、告知すべき対象です。

つまり、『知っていれば買わなかった…』のパターンです。

実際に、『暴力団事務所近隣』という事で、20～25％くらいの

価格downとなる事があるようです…



余談ですが、隣家が『暴力団員』という事についての告知義務が

あるとは言えませんが、近隣トラブルがあるようであれば、買主

に告知すべきでしょう！

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『事故物件以外にも心理的瑕疵案件はある！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『心理的瑕疵物件②』と題して、心理的瑕疵物件が安い

理由についてお話ししました。

今回は、『心理的瑕疵物件③』と題して、心理的瑕疵の具体的な

価格への影響についてお話しをしていきます。



心理的瑕疵物件では、必ず告知する事が必要である！というお話

をしました。

これは、「知っていれば、買わなかった…」というトラブルを

防ぐためです。

当然ですよね？

一生の内に有るか無いかの『夢のマイホーム』という高額な

購入物件が他殺現場だったなんて・・・

知っていれば、普通は買いません！

しかし、そんな『心理的瑕疵物件』でも、売却は可能です。

それは、価格で魅力を出すという方法です。

心理的瑕疵の内容にもよりますが、通常売却価格の最低でも

1～2割の価格を下げて売ることが多いです。

また、その内容が自殺や他殺であれば、もっと大きな減額となり

ます。

他殺であれば、半値以下も覚悟すべきでしょう！

個人に対して売却が難しければ、買取業者に買い取ってもらう

のも一つの手段です。



心理的瑕疵物件であっても、売却価格や売却相手を検討すること

で、売却は可能です。

『売却は無理！』とあきらめずに、信頼できる不動産会社

に相談してみましょう！

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『事故物件でも売却は可能！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『心理的瑕疵物件①』と題して、心理的瑕疵物件とは

何か？についてお話ししました。

今回は、『心理的瑕疵物件②』と題して、心理的瑕疵物件が安い

理由についてお話しをしていきます。




『心理的瑕疵物件』の売却は、

Q:自殺のあった住宅でも売れるか？

A:売れます！
　ただし、価格は下がると思います…

このやり取りが全てである！というお話をしました。

これは、不動産の価格の決まり方に理由があります。

不動産の価格は、

① 周辺の相場

② どれだけ多くの需要があるか？

によって決まります。

『心理的瑕疵物件』は当然需要が低いです。

つまり、結果として『心理的瑕疵物件』の売却は相場より安く

なりやすいのです。

安くなるのがイヤだからと、内緒にしてはいけません！



必ず、売却時には『告知』してください。

これは、義務です！

後々必ず、トラブルになります。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『需要で価格は決まる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『譲渡所得税の違い③』と題して、譲渡費用で認められ

ないモノについてお話ししました。

今回は、『心理的瑕疵物件①』と題して、心理的瑕疵物件とは？

についてお話しをしていきます。



以前『告知義務シリーズ』でもお話ししましたが、

「それを知れば、対象物件を契約しなかった」と言われるものを

『心理的瑕疵』と言います。

具体的には、

① 自殺や殺人のあった住宅

② 過去に火災があった住宅

③ 近所に暴力団事務所がある

などです。

お解りかもしれませんが、

『あなたは良くても、わたしは嫌！』というように、とても

あいまいな部分があります。

そんな『心理的瑕疵物件』の売却についてお話ししていきます。

『心理的瑕疵物件』の売却は、下記のやり取りが全てです！

Q:自殺のあった住宅でも売れるか？

A:売れます！
　ただし、価格は下がると思います・・・

具体的な理由などは、次回お話ししていきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『心理的瑕疵物件は価格が下がる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『譲渡所得税の違い②』と題して、所有期間の細かな

基準についてお話ししました。

今回は、『譲渡所得税の違い③』と題して、譲渡所得について

あれこれお話しをしていきます。




① 不動産の所有期間で税率が大きく変わる。

② 判定に使われる基準日があるため、実際に5年以上保有して
いても5年と認められないケースがある。

ここまでは、『譲渡所得税』支払うケースです。

中には、売却をすることで『損』をするケースもあります。

そのような場合、課税対象外となり税金を支払わなくても良く

なります。



『譲渡所得』は、

不動産の譲渡価格－（その不動産の取得費＋譲渡費用）

で計算されますが、この中の『譲渡費用』という経費の取り扱い

に注意が必要です。

これは「譲渡のために直接かかった費用」で、計算式にあるよう

に譲渡価格から差し引くことで、譲渡所得を下げることが出来

ます。

認められる

仲介手数料
登記に関する費用
売主側印紙税
立退料（貸家）
契約にまつわる違約金など

認められない

修繕費
固定資産税
維持や管理のためにかかった費用
売却金の取立て費用

今回のまとめ！

『認められない経費に注意！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『譲渡所得税の違い①』と題して、不動産の保有期間に

よって税率が異なるというお話ししました。

今回は、『譲渡所得税の違い②』と題して、所有期間の細かな

基準についてお話しをしていきます。



所有期間が5年未満か？5年を超えるか？で、税率が大きく異なり

ます。

その差は2倍近くになります。

5年未満　　　短期譲渡所得税率合計　39.63％

5年を超える　長期譲渡所得税率合計　20.315％

ココで、所有期間の判定が重要になってきます。

所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古か

によって違ってきます。

【新築】
新築の場合は引き渡し日を取得日として計算

【中古】
中古の場合は契約日を取得日として良い



所有期間の終わりを譲渡日と言い、『新築』・『中古』ともに

引渡し日が基準となりますが、5年経過したかの判定は、譲渡

した年の1月1日時点で5年経っているかどうかを判定基準としま

す。

つまり、実際には5年以上所有しているのに、税法上では5年所有

していると認めてもらえないケースがあるのです・・・

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『基準日が重要！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『市街化調整区域④』と題して、調整区域内の売却に

ついてまとめのお話ししました。

今回は、『譲渡所得税の違い①』と題して、不動産を売却した

際に必要な譲渡所得税についてお話しをしていきます。



お持ちの不動産を売却すると、『譲渡所得税』というものが課税

されます。

この『譲渡所得税』は、不動産を所有していた期間によって税率

が異なります。

そもそも、この『譲渡所得』には3つの税が課税されます。

① 所得税

② 住民税

③ 復興特別所得税　　です。

このうち①所得税と②住民税の税率が税率が変わります。

その基準は、保有期間が5年未満か超えているかです。

5年未満の場合には「短期譲渡所得」、5年以上の場合には

「長期譲渡所得」となります。

これは、不動産を譲渡した年の1月1日の時点で判断します。



短期譲渡所得

「所得税」は30％
「住民税」は9％
「復興特別所得税」は所得税×2.1％
合計　39.63％

長期譲渡所得

「所得税」は15％
「住民税」は5％
「復興特別所得税」は所得税×2.1％
合計　20.315％

となります。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『５年が基準！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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