カテゴリ：【動画で解説】不動産売却豆知識 / 投稿日付：2022/03/01 16:53
ローン特約って何ですか？
ローン特約について解説しています。
自宅を売却するときに、契約書にローン特約が記載されていました。これはどんな特約なんでしょうか？
はい、
ローン特約とは文字通り、ローンに関する特約です。多くの不動産購入者は現金のみで不動産を購入することはなく、ローンなどを組んで購入するケースが多いため、融資承認が下りなかった場合、契約を白紙に戻すことが出来る特約です。
そうなんですね。
白紙解約とはどんなものですか？
契約をなかったことにすることです。ですから、手付金の授受や残代金の一部について支払いがあった場合でも、売主は買主に対して、受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。
白紙解約になった場合、売買契約自体が無かったことになるのでしょうか？
ローン特約には、２種類あります。
１つ目は、解除条件型です。買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる場合です。
２つ目は、解除権留保型です。期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するかどうか、買主が決定する場合です。ローンが不成立になった場合、多くの買主は、他の融資機関にローンが組めないかどうか相談しますので、ローン特約というと、解除権留保型が多いと思います。 解除権留保型の場合、解除期日までであれば、売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。しかし、解除期日を過ぎてしまうと、ローン特約による解除ができなくなるので、注意してください。
なるほど…
実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか？
頻度は多くないですが、たまにありますね。
それは、どんなケースが多いのでしょうか？
過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合に、ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。
出来れば、成立した契約を成立させたいのですが、売主は何か出来ることはありますか？
そうですね、
売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合も想定されますので、もし、ローン減額や不成立になった場合では、買主が他の金融機関でローンを組めないか探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂くのも一つの方法です。
わかりました。
ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、主張が認められない場合はありますか？
過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった場合、ローン特約が認められなかったケースはあります。ローン特約は、審査を進めていったが、融資が不成立だった場合に認められるものです。
そうなんですね。
確かに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、ローン特約の 利用には一定の制約は必要かもしれませんね。
ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか？
手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。その点も大きく違う点かと思います。
なるほど、わかりました。ありがとうございました。
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