2024年03月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『案内時対応』と題して、案内時に売主が注意する

ことをお話ししました。

今回は、『仲介手数料』と題して、仲介手数料はいつ発生

するのか？というお話しをしていきます。



不動産を売却することを決意した場合、不動産会社と媒介契約

を結びます。

よくある誤解として、この『媒介契約』を結んだときに、仲介

手数料が発生すると思っている方も見えます。

仲介手数料発生の条件としては、

①媒介契約の締結

②売買契約の成立

この2つが必要になりますので、売買契約が成立して初めて

仲介手数料が発生します。

Q：いつ払うのか？

A: お支払いの時期に関しましては、媒介契約書に記載されて

おり、契約時に半分、決済時に半分と言う形で頂く事が一般的

になっておりますが、各々で取り決めされます。

Q: 仲介手数料とは、買主を探す対価か？

A: 買主を探すことは、仲介業務の一つです。

大切なことは安全に取引をする事であり、そのために、物件の

調査・書類作成、これ等を責任を持って行う事です。

仲介手数料は、これらの対価です。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『成約して初めて、仲介手数料は発生する！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『収益還元法』と題して、賃貸中の物件の査定方法を

ご紹介しました。

今回は、『案内時対応』と題して、案内時に売主が注意すべき

点をお話ししていきます。



売却を決意すると、買い希望のお客様が物件を見に来ます。

その際に、まだ住んでいる状態であれば、売主と買主予定者が

売却予定物件内で、顔を合わせることになります。

その際にどんなことに注意すべきか？

『キレイに掃除しておく』この一言に尽きます。

わかりやすく言えば、 『自分が買主になって考える！』

という事です。

・汚い家を買いたいですか？

・においの染みついた家を買いたいですか？

・汚いお風呂の家を買いたいですか？

・ペットが汚してしている家を買いたいですか？

などなど、自分が嫌だと思う事を買主予定者に思わせない

ことが一番大事です。

過去の記事を参考にしてみてください。

　⇐こちらもご覧ください

　⇐過去記事　内覧を成功させる方法①

　⇐過去記事　内覧を成功させる方法②




今回のまとめ！

『汚い家ときれいな家ならどちらが魅力的？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『必要なモノ②』と題して、決済時に売主側が用意

すべきものをご紹介しました。

今回は、『収益還元法』と題して、賃貸中の物件の査定方法

についてお話ししていきます。



賃貸用で所有するマンションなどを査定するには

『収益還元法』という手法を用いて、価格の算出を行います。

この『収益還元法』は、簡単に言えば、その物件の

「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で　

査定金額が算出されます。



例えば、賃料10万/月の場合、年間の年間家賃収入は120万円。

これを利回り10％で計算すると、120万円÷10％＝￥1200万円

となり、査定額は￥1200万になるわけです。

つまり、利回り10％とは、家賃収入10年分（120万円☓10年＝

120万円÷10％）の事です。

具体的に、上記物件を利回り5％で査定した場合、

120万円÷5％＝2400万円となります。

これは、家賃収入で20年間分という事です。


但し、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出が

有りますので、実際にはもっと細かな計算が必要になって

来ます。

　⇐こちらもご覧ください

収益物件の査定に関しては、センチュリー21ピースまで、

ご相談頂ければと思います。

今回のまとめ！

『収益物件は家賃収入で査定する！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『必要なモノ①』と題して、契約時に売主側が

用意すべきものをご紹介しました。

今回は、『必要なモノ②』と題して、決済時に売主はどんな

ものが必要なのか？というお話をしていきます。



前回は、契約時に売主が用意すべきものとして色々なものを

ご紹介しました。

今回は決済時に売主が用意すべきものをご紹介していきます。

決済時までに売主が行わなければいけないことは・・・

『決済日までに、買主に引き渡せるような準備』

です。

そのためには、

・抵当権抹消準備

・隣地境界の確定

・引越

・登記書類や鍵の準備

等をしておく必要があります。

これらは、相手の都合もあるので、早めにしておくことが

望ましいです。



そして、『決済時』には、下記のものが必要となります。

・実印・印鑑証明（3ケ月以内）

・本人を確認できる身分証明書

・購入当時の書類（図面やパンフレットなど）

・物件のカギ（持っているすべてのカギ）

・お金（仲介手数料など、売買金から支払う事が多い）

などなど、ほかにも、細かなものが多数ありますが、事前に

不動産会社から、用意すべきものとして案内がありますので

安心してください。

また、一般的には、買主が指定する金融機関で決済を行う事が

多いです。

　⇐こちらもご覧ください

事前準備を十分にし、当日は売主・買主双方が気持ちよく

決済が行えるようにしましょう。

今回のまとめ！

『決済時も忘れ物は厳禁！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『取引事例比較法』と題して、査定方法の一例を

ご紹介しました。

今回は、『必要なモノ』と題して、契約時に売主はどんな

ものが必要なのか？というお話をしていきます。



不動産の売却を不動産会社に依頼し、買主が見つかった

とした場合に、「売主側は何を用意すればよいのか？」

という質問が良くあります。

契約時に売主側が用意するものとして、真の所有者である事

を示す「権利書」または「登記識別情報」が必要です。

そのほかに、身分証明書が必要になってきます。

この身分証明書は本人確認のため顔写真が必要となります。

・運転免許証

・パスポート

・マイナンバーカード

などのいづれかをご用意願います。

 そのほかとして、印鑑が必要です。

この印鑑については、契約時の押印には実印でなくても良い

ですが、最終的な決済時には、実印が必要となりますので、

契約の際も統一した実印をお持ちいただくことが望ましいと

思います。

また、その際には、3ケ月以内の印鑑証明もご用意して頂ける

と助かります。

また、印紙代や手数料などのお金に関しては事前に、不動産

会社から必要な金額などの連絡があると思いますが、買主側

から預かるお金で相殺も可能です。

そのほか、不動産会社によっては、不要といわれるかもしれ

ませんが、固定資産税納付通知書が用意できれば、用意して

おくことも良いでしょう。

その他、売主本人がどうしても出席できないなどの場合、

上記のほかに

・本人の委任状（本人の自署と実印を押印）

・本人の印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）

・代理人の印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）と実印

・売主の本人確認書類と代理人の本人確認書類

が必要となります。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『契約時に忘れ物は厳禁！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『一般媒介VS専任媒介』と題して、それぞれの

違いをお話をしました。

今回は、『取引事例比較法』と題してどの様に算出するか？

というお話をしていきます。

以前、査定の種類や方法には、いくつかあるというお話を

させて頂きました。



今回は、その中の『取引事例比較法』について簡単に

説明していきます。　　


具体的な例として、あるお客様の場合・・・

【ケース①　居住用マンション】
「遠方所有のマンション査定を行ってほしい」

と居住用のマンションの相談があった場合ですと、

「取引事例比較法」というものを用いて、価格査定を

させて頂きます。

同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約を

基に価格の算出をさせて頂くいうわけです。

【ケース②　土地】
「では、土地は？」

と聞かれる場合もありますが、土地に関しては全く同じ

形の土地がないため、「路線価」を基に算出していきます。



この「路線価」というのは、必ず道路に付けられている

価格となりますので、査定物件と成約事例の不動産、

それぞれに接している道路の路線価の比率を用いて、

調整していきます。

ただし、同じ面積の土地であっても、土地の形や間口が

異なると、価格も変わってきます。

この部分に関しては「流通性比率」という事で調整して、

最終的な土地の価値の算出をしていきます。

　⇐こちらもご覧ください。


今回のまとめ！

『マンションと土地では査定の方法が違う！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『売却依頼』と題して、不動産を売却すると

決めたら、不動産会社と媒介契約することから始まると

いうお話をしました。

今回は、『一般VS専任』と題して、媒介契約をするのは

どちらが良いか？というお話をしていきます。



不動産の売却を決めたら、媒介契約を結ぶというお話を

しました。
その媒介契約には

① 一般媒介契約

② 専任媒介契約

大きく分けて、この2つがあります。

では、どちらが良いのでしょうか？


【一般媒介契約の特徴】

・複数の不動産会社と契約が結べる 　
➤競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を
見つけた不動産会社と取引を進めることができる。

・売却物件登録機関への登録義務がない 　
➤物件を売りに出している事を知られたくないお客様向け

【専任媒介契約の特徴】

・1社とのみ契約 　
➤営業活動に力が入り、早期売却につながりやすい

・売却物件登録機関への義務付けがある　
➤営業活動報告が義務付けされており、売主側として
活動内容を把握できる。

　⇐こちらもご覧ください

ほかにも様々な違いがありますが、大切な資産である

不動産を少しでも良い条件で売却するには、売主側がこの

2つのちがいを知っておくことも大切です。

今回のまとめ！

『一般媒介と専任媒介の違いは？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『物件状況報告書』と題して、様々な事を事前に

お知らせすることで、トラブルを防ぐことが出来るという

お話をさせて頂きました。

今回は、『売却依頼』と題して、不動産売却の手続きに

ついてお話ししていきます。

お持ちの不動産を売却する際には、不動産会社と『媒介契約』

を結んでもらう必要があります。



この中で、大きく分けて2種類あります。

①複数の不動産会社と契約できる『一般媒介契約』

②1社のみとしか契約できない『専任媒介契約』

というものがあり、大きくはこの2種類です。

この2つの違いについて説明します。

【専任媒介契約】

①売主様さまへ定期的に販売状況を連絡する義務あり

②また、ほかの不動産業者が閲覧できるサイト『レインズ』

に7営業日以内に必ず登録が必要となります。

【一般媒介契約】

① ②2つの義務はありません。

　⇐こちらもご覧ください

さらに、「専属専任媒介契約」というものもありますが、

一般的には一般媒介契約か専任媒介契約のどちらかで、

検討すればよいと思います。

この2つの媒介についての説明は、改めて詳しく説明します。

今回のまとめ！

『不動産売却を決めたら、不動産会社と媒介契約！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『契約解除』と題して、手付金の返金の有無に

ついてお話しをしました。

今回は、『物件状況報告書』と題して、告知義務などの

お話をしていきます。



不動産売買のトラブルとして多いのが・・・

『買った後に問題が出てきた』という場合です。

例えば、雨漏りが有ることを分かった上で購入するのと、

雨漏りを知らずに購入する違いです。



このようなトラブルを防止するために事前に、物件の状況を

買主さんへお知らせするのが「物件状況報告書」となります。

ほかには、具体的に

① シロアリの被害があるか？

②給排水管の故障があるか？

③土壌汚染があるか？

④越境があるか？

⑤境界標があるか？

⑥近隣の建築計画があるか？

⑦嫌悪施設があるか？

⑧心理的な瑕疵があるか？

などを記載します。

そのほかにも、多くの情報を記載しますが、不動産取引の

重要なポイントとなりますので、安心した取引をするため

には必要な事です。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『知らなかった！をなくして、トラブル回避！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『売却VS賃貸』と題して、お話しをしました。

今回は、『契約解除』と題して、手付金などのお話をして

いきます。



「不動産契約した後に契約解除は可能か？」という相談が

あります。

このようなケースは実際にもあります。

結論から言えば、『契約後の解除は可能』です。

この場合、手付金についてどうなるか？

①手付金を返却する解除

②手付金を返却しなくてよい

2つの解除があります。

【手付金を返却する解除】として、『白紙解除』という

ものになります。これは、「契約自体が無かったこと」

になりますので、手付金の返却が必要です。

また、仲介手数料についても、「契約自体が無かったこと」

になるので不要です。

【手付金を返却しなくてよい解除】として、

①手付解除②違約解除等が、それにあたります。

しかし、仲介手数料については「契約自体は成立」して

いるので、発生します。

わかりやすくまとめると、

・白紙解除➤手付金返却する・仲介手数料不要

・手付解除➤手付金返却しない・仲介手数料必要

・違約解除➤手付金返却しない・仲介手数料必要

契約の解除には、3種類があるという事ですね！

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『白紙解除とは、契約自体がなっかたことになる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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