2024年06月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜株式会社PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『違約解除②』と題して、違約解除は約束を破った側に

解除する権利はないというお話しをしました。

今回は、『違約解除③』と題して、実際に起こりうるパターンに

ついてお話ししていきます。



実際の取引の場面で違約が発生した場合、違反した相手方に対し

て、催告と言って書面にて義務の履行を促します。

そして、催告したにもかかわらず改善されない時には、違約解除

となります。

この場合、契約時に定めた違約金を払う事になります。

この違約金の設定は、売買金額の10％～20％くらいが多いです。



さて、このように取引の場面で『違約解除』が発生しないように

担当する不動産会社は注意してサポートさせて頂きます。

しかし、実際に起こってしまう事があります。

実際に起こりうる具体例として、色々なものがあります。

住宅ローンの完済手続きは、銀行にご連絡いただく必要があり、

連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消するための準備を

進めます。

しかし、この手続きが出来なければ・・・



また、引き渡し日の前までにお引越しを完了してもらうはずだったのに・・・

『違約解除』とは、字の如く「約束を違えた事による契約解除」

であり、良くないことです。

お互いが気持ちよく取引できるように、約束は守りましょう！

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『約束は守る！！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『違約解除①』と題して、手付解除とは違うという

お話しをしました。

今回は、『違約解除②』と題して、違約解除と手付解除の違い

についてお話ししていきます。





違約解除の大きな特徴は、約束を破った側に解除権がないという

お話をしました。

『違約金を支払えばいつでも解約できる』

と誤解している人がとても多いです。

手付解除の場合は、手付金の放棄・倍返しすることで自由に契約

を解除することができますが、違約解除（契約違反による解除）

の場合は簡単に解除することはできません。



約束を破られた側にしか権利がなく2つの選択が可能です。

① 契約の履行を求める（相手方の義務を果たさせる）

② 契約を解除して違約金を請求する

例えば、土地売買について売主が所有権移転をしないという違約

が生じた場合、買主側は土地の引き渡しを求める事も出来るし、

契約を解除して違約金の請求もできるという事です。

つまり、契約違反をした側には解除権はなく「違約金を支払えば

解約できる」という認識は大きな間違いなのです。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『契約違反側に権利はない！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『一括査定③』と題して、一括査定サイトでの闇の部分

についてお話しをしました。

今回は、『違約解除①』と題して、違約解除についてお話しして

いきます。



不動産の売買に関しては、『違約解除』というものがあります。

安全に安心して不動産を取引するために、売買契約書内に

「契約違反による解除・違約金」などという項目として 記載

されています。

これは、

① 売主、または買主が、
↓
② 不動産売買契約の債務の履行を怠ったときには
↓
③ その相手方に対し
↓
④ 書面により債務の履行を催告した上で
↓
⑤ 不動産売買契約を解除し違約金の支払いを請求出来る

とした内容です。

？？？　　　不動産取引の場面でよく出てくる『手付解除』と

違うのでしょうか？

同じなのでしょうか？

実は、全く違うものです・・・



違約解除の大きな特徴は約束を破った側に解除権はありません！


　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『違約解除と手付解除は違う！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『一括査定②』と題して、一括査定サイトのメリット・

デメリットなどについてお話しをしました。

今回は、『一括査定③』と題して、一括査定サイトの実際の

トラブル事例などをご紹介していきます。

前回のお話しでもしましたが、一括査定サイトを利用した無料

査定には注意が必要です。

これは、自社を選んで欲しいために、根拠のない高めの査定額

を提示する業者がいるからです。

不動産の場合は、仲介取引が基本のため、不動産会社が買い取る

わけではありません。

不動産の一括査定サイトでは、不動産会社が売却予想額を提示

するだけであり、提示した金額で『必ず売る！』という約束では

ないのです。

事例として、

A社…3000万円
B社…3100万円
C社…2800万円
D社…3600万円

となった場合に、依頼者である売却希望者は最高額￥3800万の

D社と媒介契約を結ぶと思います。

ところが、いつまで経っても￥3800万では売却できない場合に、

D社は、値下げをして売却することになります。

その売却価格が、￥2800～3100万であることが多いのです。

つまり、本来の不動産価値としてはA社・B社・C社が正しい査定

を行っていたという事です。

つまり、D社は本来の価値のない査定額をエサとして契約を取り

実際には、相場で売却する結果となるのです。



例えば、この売却価格が￥2800万であった場合、C社と同じで

あり、本当であれば￥3100万を提示したA社と契約するべき

だったという事になります。


この『高値提示式エサ釣法』に騙されて、損をして
※こんな言葉はありません
しまう依頼者が、とても多いのです。


無料でお手軽な『一括査定サイト』で失敗しないように、利用

する人たちは、この闇の部分を知っておくべきです！

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『根拠なき査定額に注意！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『一括査定①』と題して、マイカー売却の際に利用する

一括査定サイトの利用が、不動産業界でも当たり前だという

お話しをしました。

今回は、『一括査定②』と題して、一括査定サイトを利用する

メリットやデメリットについてお話ししていきます。



一括査定サイトを利用するメリットは、

① 相場を知ることができる

② 査定価格を比較できる

③ 不動産会社を選べる

④ 優秀な営業マンを選択できる

などがあります。



しかし、逆にデメリットもあります。一括査定を利用して、

「失敗したな‥」と思った人たちの口コミで多いのは

① 査定額と実際の販売価格が違う

② 個人情報が漏れた

③ 不動産会社とのトラブルなど、個人責任

などの意見が多いようです。

特に、査定額を高めに提示して媒介契約を取るという不動産会社

も少なくなく、実際には査定額から大きく下がった価格で処分

するというパターンも見受けられます。



これらの失敗を防ぐには、注意するポイントがあります。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『デメリットも理解することが重要！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『一般媒介のメリット・デメリット②』と題して、

一般媒介のメリット・デメリットについてお話ししました。

今回は、『一括査定①』と題して、一括査定の注意点などを

お話ししていきます。



最近よく聞く『一括査定』という言葉・・・

引越しや、自動車の買取などではすでに多くの人が利用して

いますが、最近では『不動産の売却』に関しても一括査定サイト

が活発に利用されています。

【不動産一括査定サイト】

複数の不動産会社に無料でまとめて査定依頼ができるサービスです。査定額や不動産会社の対応を見て、自由に不動産会社を選ぶことができます。

サイトの利用自体は無料です。

なぜ、無料で利用できるのか？何か裏があるのか？などと思う方

も居ます。

これは、一括査定サイト側が、売主を紹介することで不動産会社

から紹介料としての報酬を得ており、売却希望である利用者側に

お金がかからないというだけです。

ですから、不動産一括査定サイトは『どんな不動産会社が参加

しているか？』が重要です。

次回は、不動産一括査定を利用するメリットやデメリットなどに

ついてお話ししていきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『不動産も一括査定が主流！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『一般媒介①』と題して、一般媒介についてお話し

しました。

今回は、『一般媒介②』と題して、一般媒介契約のメリット、

デメリットについてお話ししていきます。






依頼者にとっての一般媒介のメリットを見ていきましょう！

【メリット】

① 複数の不動産会社と契約が結べる
➤競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を 見つけた
不動産会社と取引を進めることができる。

② 売却物件登録機関への登録義務がない
➤物件を売りに出している事を知られたくないお客様向け

【デメリット】

① 販売活動に注力してもらえない可能性

② 複数の不動産会社への対応
➤広告内容の統一や、内覧時間調整などへの対応が大変



業者側は、一般媒介より専任媒介を好む傾向があります。

これは、

① 販売計画が立てやすい

② 手数料の両手取り

③ 成果が出やすい
➤一般媒介の場合、全力で活動しても他社に契約されたら無報酬
となりかねない



複数社と契約できる一般媒介は『競争心理』を用いて、より良い

結果を期待できる半面、成果報酬である不動産取引の現場では、

業者から見た一般媒介は『0か100』という結果になりかねない

ため、しっかりとした販売計画が立てにくいのです。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『一般媒介を理解する！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『営業活動報告書②』と題して、営業活動報告の内容

などについてお話をしました。

今回は、『一般媒介』と題して、一般媒介についてお話しして

いきます。

不動産を売却しようとした場合には、不動産会社と『媒介契約』

を結びます。



媒介契約とは

所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した
際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた媒介
契約書を予め取り交わします。これを「媒介契約」といいます。

この『媒介契約』には3つの種類があります。

① 専任専属媒介

② 専任媒介

③ 一般媒介

多くの場合は、②専任媒介または③一般媒介だと思います。

この、専任媒介と一般媒介の比較については、過去記事でも

ご紹介しました。

　⇐過去記事　一般VS専任



さて、今回は③一般媒介について簡単にお話ししていきます。

依頼者にとって、一般媒介の大きなメリットは複数社に依頼する

ことが可能だという事です。

しかし、デメリットもあります。

それは、依頼した複数の不動産会社と同じようなやり取りを

しなければならず、煩わしさもあります。

また、複数依頼したにも関わらず、どこからも報告がないという

事もあります。

　⇐こちらもご覧ください

次回、一般媒介のメリットとデメリットを依頼者側と業者側の

視点で比べていきたいと思います。

今回のまとめ！

『複数社に依頼できることはメリット？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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前回は、『営業活動報告書①』と題して、営業活動報告があると

依頼者は安心できるというお話をしました。

今回は、『営業活動報告書②』と題して、もう少し詳しく営業

活動報告書についてお話ししていきます。




宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって報告する周期が

定められていて、

・専属専任媒介は1週間に1回以上

・専任媒介は2週間に1回以上

・一般媒介は報告の定めなし

となっています。

一般媒介については、法で定められていないというだけであり、

実際には、どんな活動をしているかを報告している不動産会社も

多いです。

これは、依頼者を安心させるためでもあります。

報告の内容としては、

① どのような販売活動をおこなったか？

② 何件の問い合わせがあったか？

③ ご案内が何組あったか？

④ ご案内の結果どのような感想があったのか？

などです。

販売活動としては、自社サイト・不動産情報サイト・チラシなど

があります。

広告等の販売活動で集客しても、ご案内するのが少なかったり、

逆に多くの方を案内しても購入に至らない場合などは、販売に

ついての計画を変えなければいけません。



営業活動報告書は、このように

・依頼者を安心させる

・販売計画のモト

など、大きな役割と効果があります。

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『営業活動報告書は軽視できない！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『家族信託③』と題して、新しい資産防衛術という

お話しをしました。

今回は、『営業活動報告書①』と題して、営業活動報告書に

ついてお話ししていきます。



一般的には、賃貸物件への入居募集も、不動産の売却の依頼も、

不動産会社にお願いすることが多いです。

賃貸物件の入居者を募集する事と、自宅などの不動産を売却する

ために購入者を探す事では、不動産会社営業マンの活動内容も

大きく異なります。

特に、不動産売却に関して言えば『大きなお金』が関係すること

から、売主側としても『今、どんな感じ？』と現在の状況

がとても気になります。



そこで、販売活動の内容を報告してもらう事で売主である依頼者

側は、とても安心できます。

売却の場合、媒介契約を締結し販売活動をさせていただく際に、

・どのような営業活動をしたか？

・お問い合わせやご案内等がどれくれいの数が入ったのか？

などを報告させて頂きます。

これを営業活動報告、または媒介報告と言います。

宅地建物取引業法では、これらの『営業活動報告』は媒介契約の

種類によって報告する周期が決められています。

次回、この辺りを詳しくお話ししていきます。





　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『報告があると安心！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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