不動産の役立つ知識の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『ホームステージング①』と題して、売却活動の手法の

ひとつであるホームステージングは効果がある！というお話を

しました。

今回は、『ホームステージング②』と題して、お金をかけてまで

すべきか？についてお話ししていきます。



内覧の際に、大きな効果を生む『ホームステージング』ですが、

お金をかけてまですべきものなんでしょうか？

実際に欧米で盛んにおこなわれている『ホームステージング』

ですが、ホームステージングを行った場合と、行わなかった場合

では、売却価格に差が出ると言われています。

その差は、なんと6％以上！

ホームステージングに数十万の費用を投じても、十分すぎるほど

の効果が期待できます。

また、早期売却が可能というのもうれしいです。

実際の例として、約6ケ月売却できなかった物件が、ホーム

ステージングをすることで、1ケ月ほどで売却できたという事例も

あります。




・高値で売れる

・早期売却が可能

このような『嬉しい効果』が、期待できるホームステージング

は、お金をかけてでもやるべき！だと言えます。

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『出費以上の効果！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『再建築不可物件④』と題して、再建築不可物件の

具体的な活用についてお話をしました。

今回は、『ホームステージング①』と題してホームステージング

についてお話ししていきます。




最近、ちらほらと小耳にはさむ『ホームステージング』という

言葉・・・

【ホームステージングとは】

ホームステージングとは、家具・照明・小物・観葉植物などで
室内を装飾し、物件の印象を向上させ、高値売却や早期売却を
サポートするサービス

具体的には、物件を売却する際に『ガラ～ン』とした

室内ではなく、テーブルや観葉植物を置くことで、実際の空間

イメージを良くすることや実際に住む際のイメージを沸かせる

工夫のひとつです。

実際の効果として

① 希望価格より高く売れた

② 売却活動期間が短かった

などの効果が、報告されています。

これは、当然だと思います。

室内をモデルルームのように演出することで、買い手に

「ここに住みたい！」と思わせることができるのです。



あるデーターでは、買い手は内覧時に室内に入ってから

『6秒以内』に、買うか買わないかを決めてしまうと

言われています。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『効果絶大！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『再建築不可物件③』と題して、再建築不可物件の

メリット・デメリットについてお話をしました。

今回は、『再建築不可物件④』と題して、再建築不可物件の

具体的な活用についてお話ししていきます。



よく「柱1本残せば建て替えが可能！」と言われる

再建築不可物件・・・

修理などを含む小規模なリフォームであれば、問題ないですが、

「柱1本」残しての建て替えは、やはり無理があります。

では、どのようにすれば良いか？ですが、次にあげる方法を確認

してみるとよいでしょう。

① 43条但し書き申請

② 接道隣地の購入または借地

再建築不可物件は、4ｍ以上の道路に対して2ｍ以上の『接道』が

出来ていないことが原因です。

① の43条但し書き申請とは、

・敷地の周囲に広い空地を有する
・特定行政庁が認定
・建築審査会の許可

の条件を満たしていれば、合法的に再建築が可能になります。

ただし、地方自治体ごとに細かな基準が異なるため、確認は

しっかり行う必要があります。



② の購入・借地契約については、接道部隣地を購入する など

して、接道義務を果たすことで再建築可能となります。

再建築不可物件であっても、救済措置などを活用することで、

再建築可能となる場合も少なくないです。

『再建築不可物件』であっても、可能性はあるのです！

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『可能性はある！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『再建築不可物件②』と題して、再建築不可となる

物件数が意外と多いというお話をしました。

今回は、『再建築不可物件③』と題して、再建築不可物件の

メリット・デメリットについてお話ししていきます。



文字通り、『再建築できない』再建築不可物件…

そのような物件のメリットとデメリットを見ていきます。

【メリット】

・安価で購入できる
・税金が安い（固定資産税・相続税など）

【デメリット】

・建物の建て替えが出来ない
・銀行系住宅ローンが使えない
・買い手が見つかりにくい

なんだか、以前お話しした調整区域内の建物と同じ感じですね！

この『再建築不可物件』はどうすれば良いのでしょうか？

実際に『再建築不可物件』を購入した人たちは、どの様に活用

しているのかが気になります。

・更地にして駐輪場などに利用
・リフォームして住む（大規模なものを除く）
・再建築可能とする



などなど、購入した人たちの多くは、きちんと目的を持っている

ようです。

次回は、具体的な活用方法を紹介します。

今回のまとめ！

『活用法はある！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『再建築不可物件①』と題して、再建築不可となる原因

についてお話をしました。

今回は、『再建築不可物件②』と題して、再建築不可物件の売却

についてお話ししていきます。



『接道義務』のように、建物が建てられた世代と現在の法規の

ズレによって『再建築不可物件』が生まれるというお話をしま

した。

そんな『再建築不可物件』を売却しようとした場合、売却は可能

なんでしょうか？という質問があります。

ズバリ、売却は可能です。

しかし、購入の際に『ローン不可』となる場合が多いなど、

リスクが高い物件のため購入者が限られてしまいます。



購入者としては、自分で居住する目的の方のほかに、賃貸目的の

収益物件として購入される投資家の方も多いです。

このような『再建築不可物件』は意外と多く、全国における物件

数全体の約6.7％※1が『再建築不可物件』と言われています。
※1　出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査調査の結果」

つまり、15軒に1軒は『再建築不可物件』となる可能性がある

のです！

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『意外と多い再建築不可物件！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『収益物件の売却③』と題して、どのタイミングで

売却するとよいか、というお話しをしました。

今回は、『再建築不可物件①』と題して、再建築が出来ない物件

についてお話ししていきます。



再建築不可物件とは何でしょう？

言葉の通りに解釈すれば、

①再度
②建築することが
③出来ない物件

となります・・・

つまり、現在建っている建物を解体更地にした場合に、新しく

建物を建てられない物件の事を『再建築不可物件』などと

呼びます。

これは、『再建築不可物件』と呼ばれる建物や土地が発生した

時代と、現在の不動産に関する法律が整備された時代のずれが

原因だとされています。



またさらに、建築基準法などに定める『接道義務』が大きな要因

として『再建築不可物件』が生まれたと言われています。



建物を建てる場合、幅員4m以上である建築基準法上の道路に、

建物の敷地が2m以上接していることが必要です。

これを『接道義務』と言います。


　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『大きな壁、接道義務！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『収益物件の売却②』と題して、売却する際には

業者選びが重要であるというお話をしました。

今回は、『収益物件の売却③』と題して、収益物件の売却の

タイミングなどをお話ししていきます。



収益物件を売却する際には、業者選びが重要だというお話をしま

した。

もうひとつ、ポイントがあります。

それは・・・ ずばり、タイミングです。

投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費

に計上できるので、所得税などの税金対策になります。

また、元金返済分は経費にすることができませんが、ローンの

支払額のうち、利息分のみが経費として計上できます。

ローンの支払額の内訳は、最初は利息分の割合が高く、徐々に

元金分の割合が高くなっていきます。

元金分の金額が減価償却費を上回ったタイミングでは、節税効果

も薄れますので売却の時期として良いと思います。



収益物件の売却は、税金対策なども絡んでくるため、売却の

タイミングが重要となります。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『売却のタイミングも重要！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『収益物件の売却①』と題して、収益物件は利回り

を中心に考えるというお話ししました。

今回は、『収益物件の売却②』と題して、収益物件を売却

する際に注意すべきポイントについてお話ししていきます。



一般の居住用住宅と、賃貸として貸し出している住宅とでは売却

方法が大きく異なります。

また、購入者も投資目的の投資家が多く、通常の住宅とは違い

専門知識も必要となってきます。

つまり、収益物件を売却するのであれば、『業者選びが重要』と

いう事です。

以前のブログでも書きましたが、ひと言で『料理人』と言っも、

・日本料理
・フランス料理
・スペイン料理
・中華料理
・パティシエ
・寿司職人

など、さまざまな専門家がいるように、『不動産業』といっても

・月極駐車場
・店舗
・戸建仲介
・ビルなどの収益物件

と、専門分野が分かれます。

つまり、月極駐車場の管理しかしていない不動産業者に収益物件

の売却依頼は荷が重いという事です・・・

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『収益物件の売却は業者選びが重要！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『月極駐車場の売却②』と題して、売却方法やそれらの

メリット・デメリットについてお話ししました。

今回は、『収益物件の売却方法①』と題して、賃貸として

貸出しているマンションなどの売却方法についてお話しを

していきます。




居住用の住居といっても、自分たちが住むための住宅と、人さま

に貸し出している住宅では、売却の方法が異なります。

これは賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となり

ますので、買主は投資を目的として買うことになります。

買主側の『購入目的が投資』であるため、『利回り』が重要と

なります。

つまり、査定方法も変わってきます。

通常の居住用住宅の場合、建物の価値や、近隣での取引事例を

参考に売却価格を決めていきます。

しかし、収益物件は家賃収入に対する利回りで物件金額を算出

します。

これを収益還元法と言います。



例えば…

家賃　10万/月額
希望売却額　3000万円
利回り　4％
※3000万円の購入に対して、年間120万円の家賃収入の場合、25年となり利回りは4％となる

投資家（買主側）が求める利回りが5％（20年）の場合
購入希望額　　2400万円 となります。

今回のまとめ！

『収益物件売却のポイントは利回り！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『月極駐車場の売却①』と題して、どの様な駐車場か？

によって売却方法が変わってくるというお話をしました。

今回は、『月極駐車場の売却②』と題して、月極駐車場をどの

ように売っていくか？また、そのメリット・デメリットなどに

ついてお話ししていきます。



『駐車場の売却』には、大きく2通りがあります。

① 駐車場としてそのまま売却する
② 更地にして売る

駐車場用地をそのまま売却する場合

【メリット】

・設備等を解体する手間、費用が不要
・売却手続きにさほど時間がかからない

【デメリット】

・用途が限定されるため、買主が見つからない
・売却価格を安く設定しないと売れない

駐車場という事業地であるため、収益性を求める方が買い手と

なり、年間収益額の利回りから売却価格を算定していくため、

売却価格が低めになってしまう事が大きな特徴です。



駐車場を更地（宅地）にして売却する場合

【メリット】

・駐車場用地として売りに出すよりも高額で売却
・購入希望者が見つかりやすい

【デメリット】

・利用者に立ち退いてもらうなどの手間が必要
・更地にするための解体作業などがが必要

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『更地が良策か？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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