不動産の役立つ知識の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜株式会社PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『マンション査定②』と題して、マンション査定の

ポイントについてお話ししました。

今回は、『マンション査定③』と題して、マンション査定の

ポイントについての根拠についてお話ししていきます。



マンションの査定は、本当に様々なポイントを見ていきます。

例えば、物件の管理形態についてもそうです。

管理会社が入っている場合と入居者で管理している自主管理と

では大きく異なります。



管理会社の場合は、清掃だけでなく、長期修繕計画などを基に、

修繕積立などを行っています。

定期的に行われる外壁塗装や屋上防水、給水ポンプの交換などに

対して、基本的には積立金から支払うため、入居者の突発的な

負担はありません。

しかし、自主管理の場合では、十分な積立などが出来ていないと

修繕工事などの際に、一時的な費用が発ししたりします。

このような場合、入居者としては『リスク』となります。

ですので、管理会社での管理と自主管理を比較した場合、査定

ポイントとしては『マイナス』となる事が少なくありません。

自主管理でも、きちんと運営されている場合もありますが、

やはり、買い手側から見た場合に『不安要素』となります。

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『不安要素はマイナスポイント！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『マンション査定③』と題して、マンション査定は

不安要素がマイナスポイントにつながるというお話ししました。

今回は、『マンション査定おまけ』と題して、マンション査定の

注意点などをお話ししていきます。



マンションの査定は、同じような条件での成約事例を基に、査定

していきます。

しかし、世の中には『根拠なく高い査定額』を提示する業者も

います。

これは、『高い査定額』を提示することで、媒介契約を取ろうと

する手段です。

その様な『根拠のない高い査定額』では、買い手は現れず、

結局、売れ残ってしまったり、大幅な値下げを提案されることに

なり、悔しい思いをすることになります。



買取業者の『高い査定額』であれば、嬉しい限りですが、仲介

会社の選定として『根拠のない高額な査定』をしてくるところは

要注意です。

マンションの査定には、同じような条件での成約事例や、その

物件の特徴が反映されて査定額が決まります。

その様な事例や特徴を無視して、

高額な査定額を持ってくる業者には要注意です。


今回のまとめ！

『根拠なき査定には、要注意！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『マンション査定①』と題して、マンションの査定の

方法などについてお話ししました。

今回は、『マンション査定②』と題して、マンションの査定の

ポイントについて、もう少し詳しくお話ししていきます。



居住用マンションの査定は、基本的には条件の近い物件の成約

事例を基に査定する『取引事例比較法』で行います。

そのほか、さまざまなポイントにて総合的に査定額を割り出して

いきます。

価値が高ければ、査定額も上がります。

価値が低ければ、査定額も下がります。

その、価値というのは『買い手側から見て、魅力があるか？』と

いう事です。

この『魅力ポイント』が多ければ多いほど、高ければ高いほど、

査定額は上がるのです。



では、どの様なポイントを見ていくのか？



・築年数
・最寄駅への近さや駅の利便性
・接道路状況（道路幅の広さや整備状況など）
・商業施設への近さや商業施設の利便性
・眺望や景観
・住宅環境
・日当たりや風通し
・間取り
・階層（所在階）
・公共施設への近さや公共施設の利便性
・窓の向きや窓の数（角部屋）
・騒音や振動の影響
・外観や外壁やエントランス等
・室内のメンテナンス状況
・ バルコニーの広さ
・セキュリティや宅配ボックスやインターネット対応状況など
・ 物件管理状態（管理形態や清掃状態など）

などなど、まだまだほかにも細かいところなど、様々な方向から

チェックしていきます。

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『買い手にとって魅力があれば高く売れる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『旗竿地の査定　おまけ』と題して、旗竿地のメリット

をアピールするというお話しをしました。

今回は、『マンション査定①』と題して、マンションの査定は

どの様に行うのか？についてお話ししていきます。




お盆休みの、除草作業のハチ刺されから『はちシリーズ』として

1週間続きました。


今回から『マンション査定』についてお話ししていきます。

居住用マンションの査定は、基本的には『取引事例比較法』で

行います。

これは、出来る限り近い場所で『同じような条件』である物件の

成約事例から査定を行う方法です。

『同じ様な条件』以外にも、様々なポイントに影響を受けて、

査定額が増減します。

・築年数

・階層（眺望の良さ）

・日当たり・風通し（角部屋/中部屋）

・管理会社の有無

・間取り

などなど、いろいろなポイントがあります。



例えば、3階建マンションの2階中部屋と、5階建マンションの、

角部屋では、査定額は異なります。

この様に、マンション査定は様々なプラスポイントやマイナス

ポイントを考慮して、総合的に判断していきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『全く同じ条件の物件はない！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『旗竿地の査定③』と題して、旗竿地の様な不整形地は

様々な補正値があるというお話をしました。

今回は、『旗竿地の査定　おまけ』と題して、旗竿地のメリット

をアピールするというお話ししていきます。




旗竿地の査定①～③では、様々な補正値をかけていくので、売却

価格がどんどん安くなっていくばかりの要素のお話しでした。

実際に、旗竿地は安くなってしまうのでしょうか？

接道部分が3ｍ以上の広い間口の旗竿地であれば、比較的売却

しやすくなります。

これは、自家用車の出入りもそうですが、工事を行う際の工事

車両の出入りが出来ることが大きな要素です。

ほかにも、旗竿地ならではのメリットもあります。

公道から奥まった場所に入ることで、『騒音』が少なくなり、

『閑静な住環境』は大きなメリットであり、ウリになります。

さらに、プライバシーの確保がしやす事もメリットでしょう！

このようなメリットをしっかりと買い手にアピールすることで、

補正値によって安くなった査定額であっても、より高く売る事が

可能となります。


今回のまとめ！

『あきらめない！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『旗竿地の査定②』と題して、旗竿地の様な不整形地は

路線価に補正率を掛けるというお話をしました。

今回は、『旗竿地の査定③』と題して、旗竿地の様な不整形地の

査定方法の続きのお話ししていきます。



旗竿地の様な不整形地の場合、路線価に奥行きの割合や間口の

狭さに対して数値化されている『補正率』を掛けるというお話し

をしました。

不整形地の場合、もう一つ考慮しなければなりません。

『陰地（かげち）割合補正率』です。




これは、対象不整形地を四角く囲んだ場合に、不整形地以外の

範囲の割合です。

これらの補正率を考慮したうえで、査定をしていきます。




どちらか有利な方で計算していきますが、ここで算出された査定

額で売却できるかどうかは、別問題です・・・

近隣での取引事例に基づいて比較しながら、売却価格を決めて

いく必要があります。

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『補正ばかり！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『旗竿地の査定①』と題して、旗竿地の様な不整形地は

売却価格が低くなるというお話をしました。

今回は、『旗竿地の査定②』と題して、旗竿地の様な不整形地の

査定方法についてお話ししていきます。



一般的な土地の場合、土地の査定価格は取引事例比較法で計算

します。

取引事例比較法とは売却する不動産と条件が近い不動産の過去の

成約事例をいくつか選んで平均坪単価を算出し、算出された平均

坪単価に売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。

ところが、旗竿地の様な不整形地取引事例は多くはありません。

このような場合は、路線価を使って計算していきます。

　過去記事:取引事例比較法　⇐こちらもご覧ください

路線価は国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、

その公示価格を1.1から1.2倍したものが実勢価格の目安と言われ

ています。

つまり、路線価を1.3～1.5倍にすればおおよその相場が分かる

という事になります。

ざっくりと言ってしまえば、路線価に土地の面積を掛ければ査定

金額がわかるとも言えますが、旗竿地の場合、その奥行きに

よっても価値が異なります。

奥行きが極点に短い場合や長い場合、一般的な土地と比べて利用

価値が低いとされております。

そのため路線価を計算するときには、まず奥行価格補正率を加え

なければなりません。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『奥行で補正率が変わる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『転勤時は貸す？売る　おまけ』と題して、考え方に

よって対応策が変わってくるというお話をしました。

今回は、『旗竿地の査定①』と題して、旗竿地の様な不整形地に

ついてお話をしていきます。



新しい住宅街では、きれいに整った敷地の家が多いですが、

昔からの集落などでは、未だに歪（いびつ）な形の土地が多い

です。

このような土地の売却価格は、整形地と比較して当然安くなり

ます。

歪（いびつ）とまではいかなくとも、旗竿地と呼ばれるような

不整形の土地の売却に関しても、売却価格が通常より低くなる

ことが多いです。

【旗竿地のイメージ】

　　　　




これは、査定方法が一般の物件と異なることもあります。

次回、詳しく説明していきます。

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『旗竿地は安くなる？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！




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前回は、『転勤時は貸す？売る？③』と題して、リスクを考える

と売却の方が良いと考える人が多いというお話をしました。

今回は、『転勤時は貸す？売る？おまけ』と題して、転勤の

タイミングでのまとめのお話をしていきます。

　　　　


転勤のタイミングで、自宅をどのようにするかは

『どこにポイントを置くか？』が重要です。

① 手放したくない

② 金利が高くなっても賃貸したい

③ 空室リスクがあっても良い

④ 転勤期間が決まっている

① ～④の場合は、賃貸でも良いでしょう！

しかし、

A. そんなに自宅に思い入れはない

B. 金利が上がるのは…

C. リスクは怖い

D. この場所に戻るかわからない…

A～Dの場合は、売却の一択でしょう！

つまり、転勤のタイミングは、その自宅をどのように処分するか

を決めていくタイミングなのです。

要するに、『すべての人に当てはまる正しい答えは無い！』 と

いう事です。

執着せずに、第三者の立場になると意外と簡単に答えが出るかも

しれません！






今回のまとめ！

『貸すも良し！売るも良し！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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前回は、『転勤時は貸す？売る？②』と題して、賃貸時のリスク

として二重支払いについてお話をしました。

今回は、『転勤時は貸す？売る？③』と題して、売却について

お話をしていきます。




① 住宅ローン支払い中は、他人に貸せない
　　　　　　　　⇩
② 賃貸できた場合、空室などの二重支払いリスクが発生
　　　　　　　　⇩
③ 売却を検討・・・

上記のようなことから、転勤時のタイミングで『売却』を検討

する方が多いというお話をしました。

つまり、転勤時のタイミングで自宅をどのようにするかを考える

際には、

① 住宅ローンはない

② 空室リスクなども平気

③ 転勤先の家賃や賃貸物件の税金なども平気



など、よほどお金に余裕がある場合以外には、売却を検討した

ほうが良いのかもしれませんね！

転勤先で気に入った物件があれば、その時検討するのもアリだと

思います。

まずは、お近くの不動産会社に相談されるとよいでしょう！

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『リスクを考えると売却か？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！

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