2022年03月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

融資承認取得期日って何ですか？

融資承認取得期日について解説しています。



売買契約が済み、あとは引渡し決済に向けて準備を進めていこうと思っています。

そうですね。
お引越し準備など、まだこれからやっていくこともたくさんあるかと思います。
ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか？

事前審査ですか？
これから住宅ローンの申し込みをされるとは聞きましたが、事前審査については
わからないです。

そうですか・・・
住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないことではありませんが、
これからされる住宅ローンの本申込の手続きについては売主様にも影響がある事
なので把握していただいた方が良いかと思います。

具体的には何を注意しておけば良いですか？

契約書や重要事項説明書に、買主様が利用する予定の銀行やローンの金額の他、
融資承認取得期日、融資利用の特約に基づく契約解除期日と記載されているところが
あるかと思います。

ありますね・・・

その内容を噛み砕いてお伝えすると、融資承認取得期日に記載されている日までに、
記載されている銀行で、記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の
承認をもらう必要があり、もし申込をしていながらも否認された場合は、契約解除
期日までであれば契約自体を白紙解約、つまり、なかったことにできるという内容
です。

期日までに申込をしていなかった場合はどうなるのですか？

期日を過ぎて申込をして、融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されて
しまった場合には契約解除となることもあります。

解除になってしまうとどうなるのですか？

白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様をあらたに探す必要があります。
白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が基の支払い主に戻ります。
違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主様が受領することに
なります。

そうすると引っ越し準備のスケジュールも変わってきますね？

そうです。
最悪のケースもあり得ることをご理解しつつご準備は進めていただければと思います。そういうケースを極力防ぐために事前審査というものをやっていただく事もあります。

先ほどおっしゃっていたものですね！

事前審査では、買主様のお仕事や収入、その他の借入状況についてを中心に審査を
行います。
仮審査とも言ったりしますが、それで承認を得られれば本審査で否認される可能性は
大きく下がります。

なるほど・・・

とにかく今回は融資承認取得期日までに手続きを進めているかを確認した方が良い
ですね。

そうですね。

その手続きが、滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でも
ありますので、大丈夫かと思いますが、念のためにご注意いただければと思います。

わかりました。
ありがとうございます。




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抵当権の抹消って何ですか？

抵当権抹消について解説しています。



所有している不動産を売却したいのですが、まだ、銀行からの借入が残って
いるんです。このような不動産って売れるのでしょうか。

はい、問題ありません。
現在ローンを払っていながらでも売却は出来ます。

そうなんですね。
その場合、現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？

その場合、現在お持ちの不動産には、銀行からの抵当権が付いていますので、借りた
ローンを返済して、抵当権を抹消していく必要があります。
所有している不動産を売却した資金での返済または、手持ちの資金からの返済、どちら
でも構いません。

基本的なことですが、抵当権って何ですか？
不動産を購入するときに、銀行から融資は受けたのですが・・・

はい、
銀行は融資をする際に、不動産を担保とします。
万が一、借入された方が、ローンの返済が出来ない場合、担保にした不動産を競売に
かけて売却して債権を回収するためです。
抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の
回収が出来る…　そのような権利のことを抵当権といいます。

確かに、融資を受けたときに、自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載
されていました。

そうですね。多くの金融機関は融資をする際に、抵当権の設定を求めますので・・・

では、この抵当権を外さないといけないですよね？

 はい、そうです。
誰も、前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。？
ですから、不動産を売却する際、次の購入者に引渡しをする前に抵当権を抹消
しなければならないのです。
また、新たに不動産を購入される方に対して、銀行などの金融機関は、前所有者の
抵当権を外すことを条件に融資をしています。

抵当権はどうすれば外せるのでしょうか？

はい、
ローンの残債を一括して繰上げ返済することによって、銀行は抵当権を外して
くれます。借入されている方が、残債を一括返済した際に、銀行は「抵当権抹消書類」
を借入者に渡します。
実務的には、抵当権の抹消手続きは、司法書士に委任することが多いため、あまり
馴染みがないかもしれません。

わかりました。
素人なので、プロの司法書士にお任せしたいと思いますが、抵当権を抹消する時に
必要な書類はありますか？

はい、全部で六つあります。
一つ目は登記済証または登記識別情報、二つ目は登記原因証明情報（抵当権解除証書）、三つ目は委任状（代理権限証明情報）、四つ目は金融機関の資格証明書、　
五つ目は抵当権抹消登記申請書、六つ目は登記事項証明書、以上の六つになります。
書類は、銀行や法務局で手に入ります。不動産仲介の担当者がおられれば、ご相談
頂いた方がよいですね。

ちなみに抵当権の抹消の費用はどの位でしょうか？

印紙代や司法書士への金額も含めると、15,000円から20,000円が相場です。

抵当権の抹消手続きは自身でも出来るのでしょうか？

できますね。
ただ、不動産売却に伴う抵当権の抹消については、購入者の登記も絡んできますので、
安心・安全、そしてスピーディーな取引を行うためにも、出来る限り、プロの司法書士
に依頼することをお薦めします。

なるほど、わかりました。
ありがとうございました。




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IT重説って何ですか？

IT重説について解説しています。



最近、売買契約の締結時に行う「重要事項説明」がオンラインでもできると
聞いたのですが、これはどのような仕組みなのでしょうか？

はい、
それはIT重説と言われるものですね。

IT重説ですか？何だか難しそうですが、従来の重要事項説明とどう違うのですか？

はい、
従来は宅建士の有資格者が「対面」で買主・借主に重要事項説明をしなければ
なりませんでした。それが「対面」ではなく「IT」で、つまりテレビ電話等の
端末上でも可能にしたものが「IT重説」です。

そうなんですね。
今の時期、対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。

そうですね。時間や場所に縛られることなく、説明を受けられることは、お客様に
とってもメリットありますね。

重要事項説明をオンラインで説明を受ける際、どうすれば良いですか？

先ずは、売主の同意を得た上で実施されます。
オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要となります。

ネット環境ですか？　
最近ではスマートフォンを多く使っていますが、こちらで大丈夫ですか？

はい、大丈夫です。
IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。
必ず音声付の動画で行って頂く必要があります。 ですので、通信環境を整えて
説明を受けて頂ければと思います。出来れば、パソコンやタブレットなど画面が
大きいと見やすくて良いですね。
また、双方向でやり取りをするため、スマートフォンで行う際には、WiFiなどに
常時接続した上で行うと良いですね。

確かに、途中で画像が固まってしまうこともありますよね・・・

そうですね。
大事な話なので、途中で固まってしまっては困りますよね。

なんとなく、IT重説が分かってきましたが、動画で説明を受ける以外に、
書類などはどうするのですか？

事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して、
書類を確認頂きながら、説明を行っていきます。
もちろん、ご理解・ご納得頂いた上で、署名・捺印をして頂きます。

なるほど！それなら安心ですね。




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非居住者の不動産売却時における
　　　　　　源泉徴収義務って何ですか？

非居住者の不動産売却時における源泉徴収義務について解説しています。



買主に源泉徴収義務が発生すると聞いたことがあるんですが本当ですか？

はい、本当です。

その義務はどういうときに発生するんですか？

はい、
日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。

非居住者ってその物件に住んでいないということですか？

いいえ、ここでいう非居住者というのは日本に居住していない個人の事をいいます。

じゃ、外国人の方が売主になった場合に発生するんですね？

はい、
日本に居住してない外国籍の方は勿論ですが、外国籍の方だけでなく日本国籍を
お持ちの方であっても、日本国内に居住していない方も非居住者に該当します。
また海外転勤予定者の場合、１年以上海外で生活することが見込まれる人も非居住者
になりますので注意が必要です。

では、売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね？

はい、そうなんです。

売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか？

はい、不動産の売買価格が一億円以上の場合は必要となります。

不動産の売買価格が一億円以下であれば不必要なんですか？

いいえ、他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は一億円以下で
あったも必要です。

それでは本人が居住の目的で購入し、且つ一億円以下でであれば不要なんですね？

はい、その場合は不要です。
また本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が一億円以下であった場合も
不要です。親族とは配偶者、６親等内の血族、３親等内の姻族をいいます。

源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すればよいのですか？

不動産売買価格の10.21％となります。

売買価格とは別に10.21％相当額を売主から徴収するんですか？

いいえ、買主様は売買価格の89.79％を売主様に支払い、残りの10.21％は翌月の
10日までに税務署に納付することになります。

売主は、何もしなくて良いのですか？

いいえ、売主様は確定申告が必要です。
確定申告をすることにより源泉徴収された金額が清算されたことになります。

なるほどよくわかりました。

非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には必ず税務署や税理士に
ご相談ください。

ありがとうございます。

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境界明示義務って何ですか？

境界明示義務について解説しています。



不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？

はい、
不動産売却時のトラブルとして最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。

境界ってなんですか？

はい、
法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、一般的には
自分の土地と他人の土地との境目をいいます。

どうして境界に関するトラブルって起こるのですか？

多くの場合は、正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

そうですね、
境界標がなかったり間違えた位置に設置してあるとトラブルの元ですよね…

境界に関するトラブルを防止するために、一般的な売買契約書には売主は買主の対し
現地にて境界標を指示して、本土地の境界を明示します。
なお、境界標がないとき売主はその責任と負担において新たに境界標を設置して境界を
明示しますといった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。

それなら安心ですね。
境界標はどうやって設置するんですか？

はい、
土地家屋調査士に依頼して設置します。

土地家屋調査士に依頼すればすぐに設置してもらえるんですか？

隣接土地の所有者から立ち合いも必要になりますので、全員の合意によって境界が
確定します。境界が確定したら筆界確認書という書類に署名押印して双方が同じ内容の
ものを1通ずつ所持します。

合意が得られない場合はどうなるんですか？

最終的には裁判で解決することになるんですが、筆界特定制度を活用することに
よって、裁判をしなくても早期にトラブルを解決することが出来ます。

なるほど、よくわかりました。
ありがとうございました。




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高く売れる時期ってありますか？？

売却時期について解説しています。



不動産が売れやすい時期ってあるんですか？

そうですね、一般的には2月前後あと9月前後と言われています。

なぜその時期に需要が高まるんですか？

その時期は転勤や入学などで人が動く時期だからです。

では、その時期に売り出すと高く売れるんですね？

いいえ、
不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、必ずしもその時期に
売り出すと高く売れるというわけではありません。

でも、その時期の需要は高まるんですよね？

確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も
多いので供給も高まります。
需要と供給が高まれば不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期
なので、確実に売りたいとか早く売りたいという方には、その時期に合わせて売却する
ことは意味のあることだと思います。

では、高く売るにはどうしたらいいのですか？

はい、
不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、同じエリア内に
ライバルになる物件があるのかないのか、 あるのであればいくらで売りに出されて
いるのかというマーケティングも重要になってきます。

他にポイントはありますか？

営業スタッフのスキルの高さ営業力の高さも重要になってきます。
どの営業スタッフに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。

売主側でできる対策はありますか？

はい、
物件の第一印象をよくすることは重要なポイントにです。
土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要なものをできるだけ少なくし綺麗に
掃除したりすることも重要です。

リフォームはした方が良いですか？

リフォームに関しては難しいところですね。
築年数によりますが、初めから全面リフォームをしたいと考えて購入される買主様も
いらっしゃいます。
そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても買主様の好み
に合わなければ無駄な費用になってしまいます。
リフォームに関しては依頼する不動産営業スタッフに相談することをお勧めいたします。

不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントがたくさんあるんですね。

そうですね。

ありがとうございます。




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持分売買は可能？

共有持分の売買方法について解説しています。



急に資金が必要になったので兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が
承諾してくれず困っています。何か解決する方法はないでしょうか？

はい、それはお困りでしょうね。
基本的にはお兄様にご理解いただき同意のもとで通常売却していただくのが一番良い
と思うのですが、どうしてもお兄さまの同意が得られない場合は持分売買という方法
があります。

自分の持分だけ売買できるんですか？

はい、
法的には可能です。

それでも兄は承諾してくれないと思うのですが？

持分売買の場合、お兄さんの承諾は必要ありません。

勝手に持ち分を売却できるんですか？

はい、そうです。

そんな持分だけ購入してくれる人っているんですか？

購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しい
ですが、持分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので不可能では
ありません。

デメリットはありますか？

やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので通常売買するよりは３割前後
低い価格での契約になります。

多少安くても現金化できるならありがたい話です・・・
持分を購入された人はその後どうされるんですか？

基本的には他の共有者の持分を売って頂くか、こちらの持分を購入して頂くかという
交渉して共有状態の解消を目指します。

なるほど、その交渉が長引いたり共有状態 の解消が出来ない場合は、購入者のリスク
ということなんですね？

はい、そうです。

分かりました。ありがとうございました。




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買取？VS仲介？

買取と仲介ではどちらが良いかについて解説しています。



よく不動産会社のチラシで買取とありますが、通常の仲介とは何が違うんですか？

はい、
買取は不動産売却の金額と資金化のスピードが違います。

金額と資金化のスピードですか？

はい、そうです。
まず金額ですが買取りを選択された場合、一般的には不動産会社が買主となりますが、物件にもよるんですが最も高く買い取ってくれるでも仲介価格の７割以下となって
しまいます。

７割以下ですか？ずいぶん安くなるんですね？

そうですね、そのかわり買取りを選択された場合、契約から引渡しも最短２週間程度
で売却金を取得できるというメリットがあります。
また、不動産の売却を近所の方に知られたくない方や購入者に契約不適合責任を負わ
されたくない方には、お勧めです。

そうなんですね、
金額が安くなる以外、デメリットはありますか？

はい、
そうですね、金額が最大のデメリットになりますかね…

わかりました。では、なぜ買取りは金額が安くなるんですか？

はい、
それは、買取った不動産を売るからなんです。

高く売れるんでしょうか？

はい、
一般的には住居であればリフォームを行い、まとまった土地であれば開発をした後
分割して販売するケースが多いです。
このように、付加価値をつけることによって不動産の価値を高めていくんです。

そうなんですね。
買取を選択した方が良いケースはどんな場合でしょうか？

はい、買取を選択した方が良い場合は五つです。
1つ目は早期に不動産を現金化したい場合です。2つ目は売却を誰にも知られたくない
場合です。3つ目は売却後に買主に責任を持ちたくない場合です。４つ目は相続した土地でそのまま市場に出すと買い手が限定されそうな土地です。最後に5つ目は築年数が
古い家で、このままでは売却が難しい場合の物件です。
以上の5つの場合は買取を選択された方がいいと思います。

では、買取りを選択しない方が良い場合を教えてください。

なるべく、高く売りたい場合や売却に時間をかけられる場合は、買取りを選択しない
方がいいと思います。

分かりました。
ちなみに買取りはどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか？

買取りに関しては全ての会社ができるわけではありませんので、詳しくは担当の
不動産会社の方にお尋ねください。

わかりました。ありがとうございます。




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人に知られずに売却できますか？

水面下での売却について解説しています。



近所に知られずに売却したいのですが？

はい、
一般的な売却活動とういのが、ネット広告やチラシなどで集客し内覧を行い買主を探す
方法で、これらをせずに売却したいということですね?

はい、
周りに売出価格などが知られるのが嫌で…

はい、
この場合、業者買取というものがございます。業者買取は購入相手が業者になるため、
先程お伝えした一般的な売却活動をせずに売却することが出来ます。

業者に買い取ってもらう手段もあるんですね。
それなら誰にも知られずに売却できるので安心です。

はい、
しかし業者買取にはメリットとデメリットがそれぞれ存在するので注意が必要です。
まずメリットに関しては物件の宣伝や必要ないので一般に公開される情報というのは
ほとんどないに等しい程です。次に室内の見栄えにこだわらなくて良い件ですね。
一般な売却活動に比べると買取業者は次に売るときに自社でリフォームして売るので
多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。
今の状態でそのまま査定してもらえるので売却のための準備がそれほど必要ないのも
メリットです。

デメリットは何ですか？

デメリットですが、一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点です。
業者が買い取った後は、自分で使うのではなく再度綺麗にリフォームして売却する
ことがほとんどです。買取業者もその差額で利益を上げているので、そのマージン分
は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。
一般的に仲介価格の７割以下での回答になる事が多いです。

そうなんですね。
他に周りに知られずに売却する方法はありますか？

そうですね…
広告も何も打つことが出来ない場合は、自社での見込み客や来店顧客のみに紹介する
形で買主を探します。しかし自社の見込み客にも限りがありますし、来店客も最近は
ネットでの反響で来ることが多いので決して飛び込みのお客様は多くありません。
基本的に人伝ての紹介になるので、物件情報も非公開で売却するのはかなり難しいの
が現状です。また近隣の人が購入希望者というケースもあり、広告活動を限定的にして
極力知られないようにしても、内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあり
ます。こうしたケースが意外に多いので、たとえ限定的に売却活動等をしても周りに
全く知られずに売却することは難しいです。なので絶対に知られたくないという場合は、業者買取をお勧めします。

なるほど、よくわかりました。
ありがとうございました。

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取得費不明時の売却益算出方法は？

取得費不明時の売却益算出方法について解説しています。



不動産って売却した時に税金がかかるんですよね？

はい、
居住用の不動産を売却した際は、様々な特例はありますが売却つまり譲渡したことで
利益が発生した場合は、基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。

利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？

売却した価格からその不動産を取得した際の取得費用等と売却の際の譲渡費用を差し
引いて計算します。

売却は最近の事なのですぐ分かると思うのですが、取得って場合によっては、かなり
昔ですよね？

確かに長らく住んだマイホームや親族から相続された場合などは、何十年も前という
ことはよくあります。

そんなに前の書類が残っていないケースもありますよね？
取得費が分からないということは起きませんか？

不動産を売却される方で、既に規約書を紛失されていたり書類を相続時に処分されて
いることも結構ありますね。引越しの際に行方不明になる事もあります。

それだと計算できないですよね？どうするんですか？

取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の５％相当額を概算
取得費として計算します。
例えば1,000万円で譲渡したのであれば50万円、2,000万円で譲渡したのであれば
100万円が取得費となります。

ちゃんと想定されているんですね。
でも５％ってかなり低くないですか？

そうですね、
例えば、いわゆるバブルといわれる時代は現在の相場よりも高い場合が多いですよね？
そうなると本当は利益が出ていないのに、利益が出たことになります。 そういう事も
ありますので、まずはよく探す事、それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらうことをお勧めします。
古い書類や専門的な書類で分かりずらいこともありますし、提携の司法書士に確認してもらうことなどができるかと思います。

それでもない場合は、あきらめるしかないですか？

登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や市街地価格指数を用いる方法なども
あるようです。

方法はあるんですね。

全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断になります。
ただこれらの経験がある税理士に相談すれば多角的にアドバイスがもらえることも
あるかと思います。不動産の税金に長けた税理士と提携している不動産業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。

なるほど、まずは相談ですね。

はい、
建物の減価償却などの計算など単純に差し引きだけではないですし…

分かりました、ありがとうございます。




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