2022年03月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

相続登記義務化って何ですか？

相続登記義務化について解説しています。



相続登記が義務化されると聞いたんですが？

2021年4月、相続登記を義務とする不動産登記法の改正が国会で可決成立しました。

どうして相続登記は義務化されたのですか？

所有者不明土地問題の解決を目的として、義務化されることになります。

所有者不明土地問題ですか？

所有者が不明であったり、所有者は判明しているものの所在が分からなかったり連絡がつかない土地の事です。不法投棄などで近隣問題となったり、復旧復興事業が進められない等の問題が起きています。

どのような法律になるのですか？

不動産を取得した相続人に対し、「その取得を知った日から3年以内に、所有権の移転登記を申請しなければならない」と義務付けがされました。

もし、それまでに登記申請をしなければどうなるのですか？

正当な理由が無くその申請を怠ったときは、10万円以下の過料が課せられます。

もう施行されているのですか？

まだ施行はされておりません。2024年4月28日までには施行されると思われます。

では、施行されるまでの相続は登記義務が無いのですか？

相続の発生が施行の前後に拘わらず、適用されます。

施行前の相続でも登記義務があるんですね…

ですので、現時点で相続人となっていて名義変更登記が未了の方も、法律が施行されたら相続登記が必要です。未了のままですと、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。

気を付けないといけませんね…

まずは不動産会社に相談し、司法書士事務所を紹介してもらうと良いかと思います。

わかりました、有難うございます。




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告知義務って何ですか？

告知義務について解説しています。



不動産広告で物件情報の中に、告知事項ありと記載されているものがあるのですが、どのような内容なのですか？

まず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる内容は購入者に伝えないといけないという決まりがあり、これを告知義務と言っています。

つまり、告知事項ありと記載されている場合は、購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということですね？

はい、そうです。

具体的にはどんなケースがありますか？

対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。

家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね？

確かにわからないことがほとんどです。ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、査定価格にも大きく影響しますので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。

亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？

これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、2021年10月8日に国土交通省から「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。 その中では告知をしなくても良いケースとして、売却する場合は２つのケースの記載があります。
一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。
二つ目は対象不動産の隣接や、マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合です。

賃貸の場合は？

賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。

自然死であれば伝える必要はないんですね？

原則ではそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、事件性や社会への影響が高い場合や、買主や借主から質問があった場合はお伝えいただく必要があります。

亡くなった場合以外では、どのようなことが告知義務に該当するのでしょうか？

買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、いわゆる嫌悪施設がある場合です。 このような場合は、告知事項ありと記載されずに、近隣に墓地ありというように直接的な表現で重要事項説明書に記載されることもあります。

ということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、その判断に影響がありそうなことがあれば、査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方が良いということですね？

そうですね、
嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、特に亡くなった方がいる場合には査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。

わかりました。




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意思能力って何ですか？

名義人が認知症の場合の売却について解説しています。



親族名義の不動産があって、名義人が認知症なんですがこの場合の不動産売却はどうなりますか？

不動産売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要となります。不動産の所有者が意思能力が無い場合には、不動産売買を行うことはできません。

もし、不動産を売買してしまった場合は、どうなるんですか？

意思能力のない方の契約は無効となります。

では、相続などで名義が変更になるまでは、その不動産の処分は出来ないんですか？

認知症であっても、医師の診断結果で判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。そうでない場合は成年後見制度を利用する、と言う事になります。 ただし、成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。

どういった事に注意が必要なんですか？

成年後見制度とは、認知症などが原因で意思能力が無い者に代わって家庭裁判所の選任した成年後見人が法律行為を行うことができる制度です。家庭裁判への申し立てから選任まで数か月は必要となります。また、ご家族が後見人になるとは限りません。 司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。 成年後見人は被成年後見人の資産を守る役でもあるので、自宅以外の資産が多く売却の必要が無い場合には、売却しないという判断をする事もあります。 仮に成年後見人が売却をしようとしても、家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられます。

必ず売却できるわけでは無いんですね。何からすればいいのでしょうか？

不動産の事ですので、まずは不動産会社に相談してみて下さい。不動産取引では司法書士が意思確認をしますので、事前にご本人と司法書士が面談し、進むようなケースもあります。そうでなくても、成年後見制度を利用する場合の相談もできます。専門家と連携できる不動産会社を選ばれると良いと思います。

相談は早いに越したことは無いですね。

はい、
ますます高齢化も進み、同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。裁判所の売却許可などの必要のない「任意後見制度」を利用し、将来に備える事も 重要になってくるかと思います。任意後見制度とは、本人に十分な判断能力があるうちに、判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。

わかりました、有難うございます。




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オーナーチェンジって何ですか？

オーナーチェンジについて解説しています。



マイホームを購入したのですが転勤になってしまい、現在賃貸で貸しているのですが、この状態のまま売却することはできるのでしょうか？

今回のような場合、オーナーチェンジ物件として売却することができます。

なるほどオーナチェンジ物件ですか…何か特別な不動産取引なのでしょうか？

いえ、オーナーチェンジで物件を売却する手順は、大まかに言えば通常の売却とほとんど変わりません。ただ売却価格の査定方法が投資用不動産であるために居住用の物件と異なり物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。

居住用として売却する場合と査定方法が違うんですね…
他に気を付けておくポイントはありますか？

居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。というのも一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営む者などに限られてしまい、物件のニーズが狭くなってしまいます。

一般的な居住用物件に比べると収益物件のニーズは少ないかもしれないですね。

はい、
また、オーナーチェンジ物件は内覧ができないため、売却価格によっては売却が難しく時間がかかってしまうケースがあります。もし、入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが、珍しいケースです。内覧ができないということは、原状回復費用がどのくらいかかるかが不透明で検討者にとってリスクがあると言えます。

確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね…
あと、オーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者には事前に告知しないといけないですか？

いえ、事後報告で問題ありません。
オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので、まずは不動産会社に相談して、売却に向けたアドバイスをもらいましょう。




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残置物処分は売主の義務ですか？

残置物処分について解説しています。



空家になっている不動産を売却しようと考えているのですが、物がたくさん残っているんです。そのままではダメなんでしょうか？

買主様が個人の場合、基本的には売主様のご負担で片づけていただく必要があります。新しく住まわれる方がそのまま使うということはあまりありませんし、空家の状態でしたら家具や家電の痛みも進んでいる可能性が高いので…

そうですよね、せっかく新居に引越しても、前の所有者の方が使われていたものをそのまま使うのはちょっと…

タイミングとしてはご売却をスタートされる時に片づけていただいた方が、印象も良いです。ご自身だけで片づけをされるのはかなりの負担になりますので、そういった片付けや撤去をされている業者さんに依頼されることをお勧めします。 また、自分たちだけでは無理だと思いますので 片付けが大変そうでしたら、そのままの状態で不動産会社に買い取ってもらうこともできます。

そのままの状態でもいいんですか？

大丈夫です。
不動産会社の中には、その不動産を買い取り、リフォ―ムしたり建て直して販売をするところもあり、その工事をする際に併せて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。もちろん大切なものが残っていないかの確認はしていただいた方が良いですね。この場合、残置物の所有権を放棄し、買主による処分を承諾することを、売買契約書に定めておく必要があります。

個人の方が買ってリフォームされる時に片づけていただくこともできるのでしょうか？

それも可能ではあるのですが、物がたくさん残っている状態でご売却をされると、あまり印象が良くなく見えてしまいますので、売却期間や金額に影響がでてしまいやすいです。

なるほど…
手間をかけずに売りたいなら不動産会社、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去した方が良いということですね？

そうですね、
それと空家の場合は、雨漏り、シロアリの害などについての契約不適合責任のリスクもありますので、そちらもご注意いただければと思います。

そうですね、
どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか？

もちろんです。査定金額をご確認いただき、どうするのかをご判断いただければと思います。




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ローン特約って何ですか？

ローン特約について解説しています。



自宅を売却するときに、契約書にローン特約が記載されていました。これはどんな特約なんでしょうか？

はい、
ローン特約とは文字通り、ローンに関する特約です。多くの不動産購入者は現金のみで不動産を購入することはなく、ローンなどを組んで購入するケースが多いため、融資承認が下りなかった場合、契約を白紙に戻すことが出来る特約です。

そうなんですね。
白紙解約とはどんなものですか？

契約をなかったことにすることです。ですから、手付金の授受や残代金の一部について支払いがあった場合でも、売主は買主に対して、受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。

白紙解約になった場合、売買契約自体が無かったことになるのでしょうか？

ローン特約には、２種類あります。
１つ目は、解除条件型です。買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる場合です。
２つ目は、解除権留保型です。期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するかどうか、買主が決定する場合です。ローンが不成立になった場合、多くの買主は、他の融資機関にローンが組めないかどうか相談しますので、ローン特約というと、解除権留保型が多いと思います。 解除権留保型の場合、解除期日までであれば、売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。しかし、解除期日を過ぎてしまうと、ローン特約による解除ができなくなるので、注意してください。

なるほど…
実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか？

頻度は多くないですが、たまにありますね。

それは、どんなケースが多いのでしょうか？

過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合に、ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。

出来れば、成立した契約を成立させたいのですが、売主は何か出来ることはありますか？

そうですね、
売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合も想定されますので、もし、ローン減額や不成立になった場合では、買主が他の金融機関でローンを組めないか探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂くのも一つの方法です。

わかりました。
ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、主張が認められない場合はありますか？

過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった場合、ローン特約が認められなかったケースはあります。ローン特約は、審査を進めていったが、融資が不成立だった場合に認められるものです。

そうなんですね。
確かに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、ローン特約の 利用には一定の制約は必要かもしれませんね。
ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか？

手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。その点も大きく違う点かと思います。

なるほど、わかりました。ありがとうございました。




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違約解除って何ですか？

違約解除のペナルティについて解説しています。



売買契約を締結すると、家が売れたと一安心される方もいらっしゃいますが、契約書に記載されている内容に違反してしまうと、解約になってしまう場合があります。

そうなんですか？
どういう場合に解約になってしまうのですか？

まず、解約には複数のケースがあるのですが、契約書の内容に反してしまい解約になることを契約違反による解除、違約解除といいます。 売主様の場合ですと、契約書に記載されている条文の中で、引き渡し、抵当権の抹消、所有権移転登記、売主様の責任に帰すべき引渡し完了前の滅失・損傷が違約に関わる内容になります。その他にも契約不適合責任の不履行の場合にも違約となります。

具体的に教えていただけますか？

例えば、手付解除期日を過ぎた後に何かしらの事情で不動産を売ることができなくなった場合や、所有権の移転登記ができない場合です。買主様の場合ですと売買代金を用意することができなかった場合などもあります。

もし相手方に契約違反があった場合はどうなるのですか？

まずは催告といって違反した相手方に対して、書面にて義務の履行を促し、それでも改善されなければ違約解除となります。 違約解除になりますと、契約時に定められた違約金を相手方に支払う必要があります。概ね売買代金の10％～20％程の場合が多いかと思います。

解除することで何か他にも損害が出た場合も損害賠償もできるのですか？

実害額が違約金を上回った場合でも、逆に下回った場合でも、その差額はお互いに請求することはできないのです。また、契約自体は成立しておりますので、白紙解約とは違い仲介手数料はいただくことになります。

違約解除はよくあることなのですか？

いえ、あまりおこることはありません。
そうならない為に私たちがサポートさせていただき、未然に防ぐように動いてます。

そうですよね…
特に注意しておくことはありますか？

売主様の場合ですと、住宅ローンの残りがある場合はそれの完済手続きです。銀行にご連絡いただく必要があり、そのご連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消するための準備を進めます。お住まい中でしたら、引き渡し日の前までにお引越しを完了していただくための準備や、残置物がないかの確認、あとは・・・、最後まで大切に使っていただきたいですね。

買主の方に気持ちよく住んでいただけるようにしたいですね。

そうですね、違約解除というのは良くないケースですので、そうならない為にしっかりお手伝い致します。




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一括査定サイトの注意点って何ですか？

一括査定サイトについて解説しています。



自宅を売却しようと思っていたら、複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトがありました。このサイトはどのように利用したら良いでしょうか？

はい、
最近の不動産売却の主流になってきているサイトですね。既に自動車や引越しなど様々な業界で比較検討できるサイトとしてありますが、ご覧になられたのは、複数の不動産会社に一括で査定依頼をして頂けるサイトです。先ずは、問い合わせされたいサイトに、どの会社が参画されているのか把握された方が良いですね。

そうなんですね。サイトにはたくさんの会社が参画されているようなんですが、どの会社を選べば良いでしょうか？

そうですね、
売主の貴重な情報をお渡しされるので、一括査定の中でも、査定会社を選べるサイトが良いかと思います。まとめて数社の情報を送ると、その分返信が大変になりますし…

まとめて多くの会社に情報を送った方が良いのではないですか？

確かに、多くの会社に査定の依頼をするのは問題ありませんが、その会社のことを良く知ってから問い合わせをした方が良いと思います。

良く知るとは、どんなことでしょうか？

はい、
良く知るとは、その会社のホームページをしっかり確認することです。病気に掛かる時にも、風邪をひいたら眼科には行かないですよね？不動産も全く同じで、
売却に精通している会社か？
スタッフはどんな方がいるのか？
社風は？
など、売主の大切な資産を預けますので、失敗しない会社選びをするためにも、会社を良く知っていただきたいと思います。

そうですよね、
確かに、まとめて査定をお願いできるのは便利かと思うのですが、安全・安心な取引をしたいですね！これからは、事前に調べてからお願いしたいと思います。

その方が、良いですね。

その他に、査定サイトで気を付けるべきことはありますか？

はい、
査定金額を相場よりも高く出される会社は注意が必要ですね。

査定金額が高い方が良いのではないですか？高く売りたいと思いますし…

そうですね、
確かに１円でも高く売却されたいのは、分かりますが、高値で売却活動をした結果、満足の行かない結果で終わるケースが多々あります。

満足のいかない結果って、どうして起こるんですか？

不動産会社が媒介契約を取得したいがため、売れない金額で販売活動を行い、結局は長期に亘って売却活動をしなければならなくなるケースです。結局、その場合は、売主にとっては、時間も労力もかかり、負担が大きくなります。場合によっては、他社の査定金額よりも値引きして成約してしまった例もありますね。

それは極力避けたいですね。どうすれば、満足いく会社を選べるのでしょうか？ 　

それは、地元に密着した会社で、売却に強い会社を選ぶことです。普段街中で目にされている会社や、チラシ、会社のホームページに売却専門のサイトがある会社は、間違いなく売却に強いと思いますので、一括査定をされる前、必ず、問い合わせされる会社のホームページをご確認ください。売却に力の入っている会社は間違いなく、見抜けると思います。

わかりました。ありがとうございます。




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一般媒介契約って何ですか？

一般媒介契約について解説しています。



不動産の売却するときに結ぶ一般媒介契約とはどんな契約ですか？

はい、
一般媒介契約とは不動産会社と媒介契約を結ぶときの契約形態の１つです。 その最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

そうなんですね、詳しく教えてください。

一般媒介契約で不動産の売却を締結されたら、複数の不動産会社に依頼できる他に、 自分で見つけた買主と取引が出来ます。契約に有効期限はなく、売主への売却活動の報告義務はありません。また、レインズへの登録義務もありません。

そうすると、一般媒介で売却を依頼されたら、ずーと売却活動をして頂けるのですか？

そうですね、
ですが、多くの不動産会社は一般媒介の期間を国土交通省のガイドラインである３カ月以内としている会社が多いです。

わかりました。一般媒介で売却を依頼した方が良い場合ってどんな場合ですか？

１社ではなく、多くの不動産会社に依頼されたい方や、人気のある不動産を持っており、高く売れることが出来そうな場合は、一般媒介契約で売却活動をされても良いかと思います。

わかりました。
では、一般媒介契約で売却を依頼されない方が良い場合を教えてください。

はい、
定期的に売却の活動を知りたい方は、一般媒介契約には向きません。一般媒介契約には先程お伝えした通り、売主へ売却の報告義務はありません。一部の不動産会社では、定期的に業務報告されている会社もありますが、全てではありません。場合によっては、売却を依頼したけれども、全く連絡が来ない、という話しも良く聞きます。また、複数の不動産会社に売却を依頼されている場合、複数の不動産担当者とやり取りをしなければなりません。日中、お忙しい方は、煩わしさを感じるかもしれませんね。

一般媒介のことはわかってきましたが、その他に気をつけるべきことはありますか？

多くの不動産会社の担当者は一般媒介契約を嫌がることが多いです。

それは何故ですか？

一般媒介契約は、先ほどご説明の通り、複数の不動産会社に依頼することが出来る契約方式です。そのため、売主が複数の不動産会社に依頼した結果、他社で売却が成約されてしまうと、仲介手数料がもらえない可能性がある為です。不動産仲介は成果報酬ですので、成約をしないと１円も請求することは出来ないのです。

なるほど、だから一般媒介契約を嫌がるのですね…

そうですね。
ただ、手数料が貰えないという理由だけでもないのです。

他に理由もあるのですか？

はい、
確かに仲介手数料が貰えないというのは、大きな要素ですが、それ以外にも、 不動産仲介の担当者にとって販売戦略が立てにくいという理由もあります。

販売戦略ですか？

はい、販売戦略です。不動産仲介の担当者は、不動産を高く売却をさせて頂くためにも、コミュニケーションを頻繁にしていきたいと思っております。高値での売却を成功させるためには、週末の折込広告や案内など、売主との意思疎通が必要不可欠です。 その為にも、一般媒介契約ではなく、1社にのみに依頼する専任媒介契約または専属専任媒介契約を希望する営業マンもおりますね。

専任媒介契約と専属専任媒介契約とは、どう違うんですか？

どちらも１社しか依頼出来ませんが、自分で見つけた買主と取引が出来るのが専任媒介契約、出来ないのが専属専任媒介契約です。

なるほど！
よくわかりました。ありがとうございます。




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営業活動報告書って何ですか？

営業活動報告書について解説しています。



営業活動報告書って何ですか？

媒介契約を締結し、販売活動をさせていただくことになると、どのような営業活動をしたか、お問い合わせやご案内等がどれくれいの数が入ったのかを報告させていただきます。これを営業活動報告、或いは媒介報告と言います。

私の実家は空き家になっているのですが、何組の方が見に来られているかはその報告で確認できるのですね。どれくらいの周期でご連絡いただけるのでしょうか?

宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって報告する周期が定められていて、専属専任媒介ですと1週間に1回以上、専任媒介ですと2週間に1回以上、一般媒介では報告の定めはありません。

そうなんですね。一般媒介の場合は報告はいただけないのですか？

そういうわけではないのです。法律で義務付けられていないので、確かに報告しない不動産会社もありますが、ご案内やお問い合わせの数、どんな販売活動をしてきたのかを気にされる方がほとんどかと思いますので、定期的に報告させていただいている不動産会社もあります。

私も、とても気になりますね。

そうですよね。
もし、一般媒介で複数の会社に販売を依頼されている場合、営業活動報告のありなしを見るのも良い会社を見極める一つの手段です。

営業活動報告はどうやってしていただくのですか？

メールまたは書面で報告させていただきます。媒介契約を締結する際に取決め、媒介契約書にも記載されます。

内容の中で注意して確認した方が良いことはありますか？

先ほどと重複する部分もありますが、4つあります。
どのような販売活動をおこなったか、
何件の問い合わせがあったか、
ご案内が何組あったか、
ご案内の結果どのような感想があったのか、です。
販売活動としては、自社やセンチュリー21のWebサイトへの掲載、あるいは、スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトへの掲載、新聞折込チラシ広告、宅配チラシなどがあります。 一定期間経っても買主が見つからない、或いはお問い合わせやご案内の数が少ない場合、その後の販売活動の見直しを提案させていただくこともありますが、できる限り直接お会いしてご相談させていただきます。

販売活動を考えるうえでは必要な情報ですね。

そうですね。
お問い合わせやご案内の数が少ない場合と、ご案内は多いけど買うと言っていただけない場合では計画が変わってきます。ですので、営業活動報告は軽視できないものとなりますので、しっかりとご確認ください。

わかりました。ありがとうございます。




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