2022年09月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『道路の種類と建替③』と題して、私道での建て替え

トラブルを防ぐ方法についてお話しをしました。

今回は、『電力線の横断①』と題して、空中の電力線の越境など

についてお話ししていきます。



自分の不動産の敷地上空に電力線がある場合があります。

このような場合には、特別な手続きが必要なのか？という質問が

あります。

この場合、空中にある電力線のタイプによって、内容が変わって

きます。



【鉄塔の高圧線】

電力会社が送電に用いている高圧鉄塔間の高圧線が上空を通って
いる場合には、『地役権』が付いていることが多く、権利が登記
されているか、補償金などの電力会社との契約書が有るかなどを確認する事が重要です。

【住宅への引込線】

隣家の引込線を自分の敷地を横断させる許可をしたか、覚書など
の書面があるかを確認し、無いのであれば、電力会社に連絡して
引き込み線の張替えをお願いする。

このように、自分の不動産の上空に電力線がある場合の不動産

売却を進めていく際には、これらの電力線に対してどうすれば

良いかを 次回お話ししていきます。

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『高圧線？住宅の引込線？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『道路の種類と建替②』と題して、私道の場合 、所有者

全員の許可を得なければ、建て替えが出来ない 可能性があると

いうお話しをしました。

今回は、『道路の種類と建替③』と題して、私道での建替での

トラブルを防ぐためにどうすればよいかなどについてお話しを

していきます。



相続した家が共有の私道で、建替え等の際にトラブルにつながる

ことは少なくありません。

親の代では、近隣の付き合いが深く良好である場合が多く、解決

できる可能性が高いです。

しかし、子の世代同士となると、近隣の付き合いも希薄となり、

簡単に承諾していただけない場合もあります。

このような問題を避けるために、相続する不動産や、相続する

可能性の高い不動産に対しては、早めに把握し問題解決方法を

探っておくことが重要です。

その為には、普段から親子のコミュニケーションを持ち、問題を

共有しておくことが重要です。

私道に関する建替問題には、法律的な問題もあると同時に、複雑

な人間関係も絡んできます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『トラブルを未然に防ぐ！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。 お楽しみに！


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前回は、『道路の種類と建替①』と題して、道路には2種類ある

というお話しをしました。

今回は、『道路の種類と建替②』と題して、私道の場合 、共有

名義の場合には所有者の許可が必要であるというお話をして

いきます。




公道に『接道義務』を果たしていれば、住宅の新築・建替などは

問題ありません。

しかし、私道の場合も『接道義務』が必要です。

しかし、『接道義務』よりも厄介なことがあ ります。

それは『所有者からの許可』です。

私道の多くは、そこに住宅を持つ方達の複数名の共有名義と

なっています。

つまり、その道路そのものや、設備類は、所有者全員のもの

なのです。

親から相続したからと言って、勝手に工事を進めたり、私道に

ある住宅を新しく購入した人が、勝手に工事を進めようとする

ことはNGです。

 なぜか？

その『私道』を工事業者は勝手に通行できないからです 。

基本的には、所有者全員の許可を得る必要があるのです 。

この許可を得るために、苦労することも考えておかなければ

いけません・・・

 ⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『購入したのに建替が出来ない？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『不動産査定と不動産鑑定②』と題して、鑑定の評価の

方が価格が低めになる事が多いというお話しをしました。

今回は、『道路の種類と建替①』と題して、道路には2種類ある

というお話をしていきます。



道路に種類があるのをご存じでしょうか？まずは、

① 公道

② 私道

というものに分かれます。

文字通り、公道とは国や地方公共団体（都道府県や市町村など）

が指定・建設・管理する道路のことです。

つまり公（おおやけ）の機関が指定・建設・管理する道路の事

です。

一方、私道とは、個人または団体（企業など）が所有している

土地を道路として使用している区域の事です。

どちらも、一般的には『道路』と呼びます。

ご存じの通り、建築には『接道義務』があります。

幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道していなくてはならないという

ヤツです。

この接道に関しては、公道でも私道でも同じ扱いとなり、私道

であっても、建築は可能です。

しかし、私道だからこそ『建築できない』可能性もあります。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『道路は2種類！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『不動産査定と不動産鑑定①』と題して、査定と鑑定の

違いについて簡単にお話しをしました。

今回は、『不動産査定と不動産鑑定②』と題して、不動産鑑定士

の評価と不動産会社の査定での評価の違いについてお話をして

いきます。



査定…不動産会社の営業行為

鑑定…不動産鑑定士による独占業務

というお話をしました。

不動産鑑定は、国土交通省が定める不動産鑑定評価基準と

呼ばれるルールに基づき鑑定評価が行われ、価格算定の手順が

厳格です。

そのため、自由に評価額を出すようなことは出来ません。

本来、不動産査定も不動産鑑定も同じ物件を評価するので、

基本的には同じ価格となるはずです。

しかし、実際には、鑑定の方が低めに算定され、査定だと高めに

算定される傾向があります。

これには理由があります。

不動産鑑定士による鑑定は、適正な価格を求めるために有料で

鑑定されます。

その鑑定に基づいて資金計画などをしたにもかかわらず、鑑定

よりも低い融資となると、依頼者は損害を被ります。

不動産鑑定の場合、不当鑑定に対して訴える事が出来ます。

鑑定士は資格をはく奪される可能性があるため、保守的に低めに

算定することにつながるのです。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『鑑定の方が低め？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『境界の確定③』と題して、境界標にまつわるおまけの

お話しをしました。

今回は、『不動産査定と不動産鑑定①』と題して、不動産鑑定士

による評価と、不動産会社の査定との違いについてお話をして

いきます。



自宅などの不動産を売却する際に、不動産会社に『査定』を依頼

します。

この『査定』と、不動産鑑定士による『鑑定』は同じなので

しょうか？

これは全く異なるものです。

査定…不動産会社の営業行為

鑑定…不動産鑑定士による独占業務

このように『査定』は、売却前に不動産会社による仲介行為の

一環として行われるものであり、『鑑定』は、主な目的として

銀行や税務署、裁判所などの第三者に対して適正な価格での取引

であることを証明するために利用されます。

一般的に、不動産を売却する際に利用する評価額は『査定』を

用います。

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今回のまとめ！

『査定と鑑定は違う！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『境界の確定②』と題して、境界標が見つからない理由

は色々あるというお話をしました。

今回は、『境界の確定③』と題して、おまけのお話しをして

いきます。



境界に関するトラブルは、皆さんが思うより多いのが現状です。

1世代前、2世代前の良好なご近所付き合いがあったころには

『口約束』も通用しました。

しかし、現代では、はっきりとしない境界はトラブルの元です。

また、前回お話しした『工事中に境界杭が抜かれた』という

パターンも非常に多いです。

このお話しのコワいのは、 工事中に抜いた杭を適当に戻す業者が

いるという事です。



例えば、

①ブロック塀を作る際に境界杭を撤去
②本来の境界から30㎝ズレた場所に
③ブロック塀を作り
④境界杭を戻されてしまった

実際に有る話です！

このような場合、そのブロック塀が境界とみなされて、トラブル

に発展する恐れがあります。

『知らなかったら10年で自分のモノ』という、

時効による所有権取得というやつです。

後の世代にトラブルを残さないためにも、境界を確定しておき

ましょう！

そして、工事の際には『境界杭』がなくなっていないか？

きちんと確認しましょう！

なくなっていた場合には、工事業者に指摘して、土地家屋調査士

による『復元』をさせましょう！

今回のまとめ！

『杭を残して悔いを残さず！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『境界の確定①』と題して、何らかの理由で境界標が

なくなっていることが多いというお話しをしました。

今回は、『境界の確定②』と題して、境界標がなくなってしまう

具体的なお話をしていきます。



自宅の売却を考えたときに、多くの人は改めて『境界の確認』を

します。

その際に、『見つからない』という事が多いです。

これには、

① そもそも最初から境界標がない

② ブロック工事などの際に取ってしまった

③ 地中に埋もれているかも？

などがあります。

① 【最初からない場合】

「土地境界確定測量」を行い、確定した境界点に「境界杭」を

新しく設置します。

② 【工事でなくなった場合】

土地境界確定測量が済んでいる場合は、座標値に従い土地家屋

調査士に依頼をして復元します。

土地境界確定が済んでいない場合は、土地境界確定測量を行い、

測量が済んでから設置します。

③ 【地中に埋まっている可能性の場合】

長く住んでいる間にブロックを積んだり土を盛ったりして境界杭

が見えなくなっている場合があります。

このような場合は、ブロックなどの隣地との境となりそうな場所

を工具や人力で掘っていきます。

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今回のまとめ！

『境界がない理由も色々！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『建物評価③』と題して、耐用年数を過ぎた物件の

売り方は色々あるというお話しをしました。

今回は、『境界の確定①』と題して、境界杭が見つからない

というお話しをしていきます。



土地を売却しようとした場合に、境界は重要な条件となります。

境界杭などで、境界が明らかであれば問題はありません。

しかし、中には『境界がわからない』場合があります。

　

先入観で、『赤い杭』ばかりを探していては、見つからない場合

もあります。


中には、道路工事の際にアスファルトの下に隠れてしまったり、

杭自体を壊されている場合もあります。

ご自分で、境界標を見つけられない場合は、不動産会社にご相談

ください。

現地調査を行います。

実際に、境界標がない場合などは新規設置・再設置となります。

この業務にあたっては、土地家屋調査士が行いますが、その場合

も不動産会社がご紹介いたします。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『境界杭がない場合も多い！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『建物評価②』と題して、耐用年数以上の物件の売却

方法についてお話ししました。

今回は、『建物評価③』と題して、現場での実際売却方法などに

ついてお話ししていきます。



税法上では、、木造住宅の耐用年数は22年となっており、一般的

には、22年で価値がなくなると言われます。

実際の取引現場では、20年で価値がなくなると計算することも

多いです。



※参照：国土交通省『中古住宅流通　リフォーム市場の現状』

この『耐用年数』とは、資産価値を判断する『法定耐用年数』

であり、実際の『物理的耐用年数』とは異なり、住宅に住めなく

なるという事ではありません。

実際の中古住宅の流通は、築3年～築25年以上と、幅広い物件が

取引されています。

前回のお話しでは、22年以上の木造住宅を売却する際には、

最低限のリフォームをして安く売るなどの方法を紹介しました

が、リフォーム費用のすべてを上乗せしにくい事や、買手側の

好みに合わないリフォームであれば、無駄になるという懸念も

あります。

そこで、実際には、

① 解体して更地として売る
② 古家付き土地として売る
③ 不動産会社に買い取ってもらう

などの売却方法がとられることが多いです。

耐用年数を超えた木造住宅を売却する場合には、『正解』は

ありません・・・

今回のまとめ！

『売り方も色々！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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