2021年10月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『リースバックとリバースモーゲージの違い』

についてお話しをしました。

今回も、『リースバックとリバースモーゲージとの違い』

として、両者を比較していきます。



前回のお話で、『リスバック』と『リバースモーゲージ』の

違いが少しは理解できたと思います。

では、より具体的に『リバースモーゲージ』のメリットと

デメリットを見ていきましょう。

【メリット】

・住み慣れた家に住み続けられる

・保証人不要など

・比較的借入条件が緩やかな場合が多い

・毎月の支払は利息のみで、負担が少ない

・近隣に知られずに資金化が可能

【デメリット】

・資金使途の制限

・金利上昇のリスク

・担保価値下落リスク

・長生きリスク などなど・・・




リバースモーゲージの場合は、契約者が死亡した後に

トラブルが発生しやすいです。

利用する際の注意点として、契約者が亡くなったとのことを

考えておくことがもっとも重要です。

リバースモーゲージは契約者が亡くなると自宅を売却する

ことになり、相続人である配偶者などの家族は不動産を引き

継ぐことができないため、住む家を新たに用意しなければ

ならないからです。

これは、推定相続人がいる場合も同じです。

リバースモーゲージを利用すると、契約者本人が死亡時に

担保に入れた不動産を売却して返済するため、相続できると

思っていた家族と、不動産を相続できないことで、トラブルに

なる場合もあります。




今回のまとめ！

『長生きは喜ばしい！しかし、
　　リバースモーゲージにおいてはリスク！』

次回も、引き続きリバースモーゲージについてお話しを

させて頂きます。

お楽しみに！

　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『換気扇の効果』というお話しをしました。

今回は、『マンションの防犯工事』のお話しをする予定

でしたが、質問がありましたので、ちょっと変更します。

『リースバックとリバースモーゲージの違い』について

お話します。

皆さんは、リースバックとか、リバースモーゲージという

言葉を聞いたことがありますか？

リースバックについては、8月30日のブログに詳しく書いて

ありますので、ご存じの方も多いかもしれません。

　⇐記事へジャンプします


では、リバースモーゲージは、ご存じですか？



リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受けて、

そのまま住み続けられる仕組みです。

住宅ローンと同じように聞こえますが、仕組みが大きく

異なります。

① 住宅ローンは、毎月返済を行い最終的に借入残高がなくなる

② リバースモーゲージは、融資枠内で借り入れを行うと

少しずつ借入残高が増える。（逆住宅ローンとも呼ばれる）

③ 高齢者向け制度

※リバースモーゲージには、さまざまな利用条件が設けられて

いますが、特徴的なのは年齢条件です。

原則65歳以上（60歳以上80歳未満が中心）に設定されており

シニア層を中心に利用されているのは、このためです。




一見、リースバックと似ているように思えますが、

その位置づけは大きく異なります。

【リースバック】

不動産取引/「売却」のため、担保・返済不要・所有権移転あり

固定資産税・都市計画税の納税義務は新オーナーへ

年齢条件なし、物件制限なし

【リバースモーゲージ】

金融商品/「借入」のため、担保・返済必要・所有権移転なし

固定資産税・都市計画税の納税義務は今まで通り

年齢条件あり、物件制限アリ（基本戸建）


 よく似ているようで、全く違う制度であることをご理解

いただけましたか？

今回のまとめ！

『それぞれの違いをよく比較してみよう！』

次回も、引き続きリバースモーゲージについてお話しを

させて頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『ネットが遅い理由』というお話しをしました。

今回は、『増設換気扇の効果』のお話しをします。

皆さんは、焼き肉店に行かれますか？



最近の焼き肉店などでは、店先に

「当店は4分で店中の空気が入れ替わります！」

みたいな張り紙がしてあることがあります。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※赤からより引用

排煙用グリルが店内空気を入れ替えているという事です。

つまり『換気』です。

排煙することで、換気できる効果を最大限にアピールして

いるのでしょう！素晴らしい！


昨今のコロナ騒動で、この「換気」について、注目が集まって

います。

以前も、お話ししましたが、換気には排気と同量の給気が

必要です。

先日、お客様の事務所へお邪魔させていただいたときに、

『空気が澱（よど）んでいる』という相談を頂きました。

理由はすぐわかりました。

換気できていないのです。

窓を開けない限り空気が入れ替わらない状態でした。

そこで、換気扇設置工事をしました。

小さな換気扇であるにもかかわらず、給気+排気による

換気効果は、事務所内空間の空気が90分ごとに入れ替わる

計算です。

設置翌日に、再度訪問した時に事務員さんから、

『全く違う』と驚きと、感謝の言葉を頂きました。



コロナ禍において、生活様式が変わってきました。

皆さんも自宅で過ごすことが多くなってきたと思います。

もし、自宅での生活で息苦しさを感じたら、換気して

みてください。

すっきりします！

また、常に空気を循環したいのであれば、換気扇設置は

とても良い方法だと思います。

常に、空気を入れ替えることは、健康面にも精神面にも

良い影響を与えてくれるでしょう！

特に、小さなお子さんがお見えになる住宅では、健康面からも

換気を意識することは重要だと考えます。

また、換気することで、住宅の湿気対策にもなります。

床下の湿気対策に床下換気扇を取り付けるでしょ？

あれと同じです。

今回のまとめ！

『換気すれば、体も心も住宅も喜ぶ！』

次回は、マンション防犯工事についてお話しをさせて頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、成功事例で刺激を受けた『空き家探索』のお話しを

しました。

今回は、『宅内ネット』のお話しをします。

わたしたちセンチュリー21ピースは電気設備工事業から

スタートしていますので、ネットについての質問や工事の

相談をよく受けます。

最近では、防犯カメラもネットワークを使うタイプも増えて

きたので、ネットに関しての知識を求められます。

そんな中で、最も多い質問が『遅い』です・・・



先日、伺った建設会社の事務所内でのネット状況も非常に

遅かったです。

光回線を引き込んでいるのに・・・

メディア盤を設置しているのに・・・

こんな状況の中で、事務所にネットワークカメラを設置

しました。

それの映像を見ようとしたら・・・という事です。

調査の結果『そりゃ遅いわ！』と言う内容でした。

① 強電（ｺﾝｾﾝﾄ回路など）と混線配線

② ＬＡＮケーブルのステップル固定

③ ねじれ・折れ



これらのＮＧ配線は、著しく通信速度を下げます。

せっかくの有線配線が台無しです。

あまりにも、ネットが重く感じたり、通信速度が遅いと

感じるときはＬＡＮの配線方法に問題あるかもしれません。

そんな時は、新しく配線するよりも無線ＬＡＮの導入の

検討も良いでしょう。

昔と比べて非常に快適に使えるようになっています。

今回のまとめ！

『宅内ネット環境が悪いのは、
　　　　　配線方法が悪いかも？』

次回は、換気扇増設効果についてお話しをさせて頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『風災被害保険請求』のお話しをしました。

今回は、わたくしイトウの直近の最重要行動目標となった

『空き家探索』のお話しをします。



先日、わたしたちセンチュリー21加盟店の勉強会が名古屋で

行われました。

その際に、京都で大活躍されている社長さんからの講演を

聴く機会を頂きました。

感動しました…

京都市内全ての空き家を歩いて調べたそうです。



わたしは、お自分の住む町『尾張旭市』の空き家の

状況を知りません。

つまり『知らないことを知った』のです。

　　※イトウが『知らないことを知った』瞬間

そういえば、空家の処分で困っている所有者の苦悩を聞いた

ことがあります。

そんな方々に、何かお手伝いができるのではないか？

『空き家を処分したい』

『空き家は売れない』

と思い悩んでいる所有者はきっと多いはずです。

知らないことを知って、困っている人たちもいるであろうと

気付いてしままったら、動くしかありません。

そこで、

① 尾張旭市内全ての路地を探索する

② 空き家の所在地を徹底的に調べる

③ 所有者の方へアプローチする

④ 信頼される空き家の販売のプロになる

上記を徹底することで、

『空き家を買い取ってもらうならピースだよね！』と言って

いただけることを目標にすることにします。

世の中には、いろいろな『気付き』があります。



今回は、京都で活躍されているライフ住宅島本社長さんから

「気付き」を頂きました。感謝します。



今回のまとめ！

『きっかけは無限！あとは行動するのみ！』

次回は、宅内ネットについてお話しをさせて頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、築50年借家群改め『ピース村の補修』のお話しを

しました。

今回は、ピース村の『風災被害保険請求』のお話しをします。

最近の台風は、威力が増してきていると思いませんか？

今年の8月・9月はピース村のある愛知県豊橋市でも風の

被害が多く出ました。　　

近くの畑ではビニールハウスがめくれてしまったり、隣の

豊川市では、ニュースになるほどの大きな被害を出しました。

ピース村でも、10戸のうちの1戸が大きな被害を受けました。

屋根軒下板が飛んで行ってしまいました～～～



この家の裏手は、駐車場となっており、風の抜け道になって

います。

今回の台風で見事『風アタック』を受けてしまいました。

　　



そこで、修理を早急に行う事にすると同時に、保険請求を

おこないました。

保険請求に関しては、以前お話しさせていただいたとおり、

① 保険会社へ連絡する

② 状況写真を撮る（全体・箇所アップ☓多方向より）

③ 状況がわかる報告書を作成する

これらの事をきちんと行えば、風災は火災保険がおります。

このように、大切な資産である住宅が、台風などの被害を

受けた際は、出来るだけ早く証拠写真を何枚も取って、

保険請求してみてください。

実際に起こった被害であり、正しい請求に対しては、きちんと

保険が適用されます。

また、これには、きちんと対応してくれる保険代理店との

関係構築がもっとも重要です。

ピース村の保険の担当の方は、とても仕事が出来る方で

本当に助かっています。

いざというとき、本当に救いとなる保険はありがたいです。

今回のまとめ！

『保険は重要。でも、本当に重要なのは、
　　　　　　　　その担当者！』

次回は、空き家探索についてお話しをさせて頂きます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、現調③として『現場に行けば、すべてがわかる』

という、お話しをしました。

今回は、『借家敷地内の補修作業』として、いつもの借家群の

お話しをします。

500坪の敷地内に、10戸の戸建て借家群・・・

もう小さな村です。『ピース村』と呼びます！



この10戸（1戸工事中空室）の住人の平均年齢は、約65歳！

上は90歳、下は17歳・・・



そんな小さなピース村には、敷地中央に車道があるのですが、

この車道が凸凹が激しく、雨が降ると大きな水たまりも出来、

泥水がはねて住宅の外壁を汚すのです…



先日、住人が勝手に敷地内に砕石を敷きつめたせいで、

排水桝のフタが行方不明になり、大騒動となりました。



良い機会ですので、重機を持ち込んで、場内の整備をする

ことにしました。

まずは、勝手に盛り上げられた砕石の除去を行い、路盤を

きれいに削ることにしました。



そして、除去した砕石は場内のゴミ捨て場化していた広場に

埋め戻しをすることで、きれいに整地出来ました。



ココには、長い間住んで頂いている高齢者の方々がいます。

少しでも、場内の段差をなくすことで、健康的・快適に

出歩いてもらえると嬉しいです。　


本来ならば、がっつりと路盤を削り取って、新しく路盤を

作り、アスファルト舗装をしたいのですが、既存の排水桝の

都合や施工資金が・・・

職人だからできる、いつもの￥0奉仕作業・・・



今回のまとめ！

『定期的な補修は、安全と健康につながる！』

次回も、引き続き築50年のピース村補修についてお話しを

させて頂きます。

お楽しみに！

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前回は、現調②として『見えない部分の確認』について、

お話ししました。

今回も、『現調③』として、住民の属性のお話しをします。

住宅の売買などで、購入後時間差で判ってくる事があります。

『近隣住民の質』です。

条件に合った良い物件だと思って引っ越してきたら、

近隣住民が閉鎖的で排他的な人たちだった・・・

最悪です・・・



今回の場合は、1棟売却の依頼ですので、そのマンションに

住む方々の属性を知る必要があります。

管理会社への問い合わせである程度はわかるでしょう。

しかし、やはり、現場から得られる情報は多いです。

・ゴミ捨て場の状況

・駐輪場の状況

・玄関周りの状況（ゴミ、傘など）

・駐車場の車種

・郵便受け

・住民と顔を合わせた際の挨拶

などなど、現地で上記を確認する事で、その物件にお住いの

方々の大体の属性が想定できます。

当然、お住いの方々の属性が良いに決まっています。

物件の売却活動には直接関係ないのかもしれませんが、

不要な情報はありません。

すべての情報が、良い取引を成功させるために役立ちます。

媒介は、結婚の仲人と同じです。



お互いの希望に合った素敵な人（物件）を紹介しなければ

喜ばれません。センチュリー21ピースに紹介してもらって

『良かった！』と言って頂くためにも、

今日も『現地』に行って、『調査』してきます！





今回のまとめ！

『現場から得られる情報は山ほどある！』

次回は借家群の補修について、お話しをさせて頂きます。

お楽しみに！

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前回は、『現調』について、お話ししました。

今回も、『現調②』として、見えない部分の大切さについて

お話します。

前回は「現場に実際に出向くことで、周辺の交通事情や、

現場に行かなければ気付かないポイントがある」という

お話をさせて頂きました。

実際に、現場に行ったときにも様々な確認をします。

一般的には、外観に関すること。

つまり『外から見てわかるもの』に対してチェックされます。

しかし、本当にチェックしなければならないのは、

『見えない部分』です。

例えば、通路部のコンクリートがずれていたりした場合、

そのコンクリートの下の部分が空洞だったりします。



近くに、排水系の設備があれば、その部分から浸食されて

地盤が下がって、コンクリート下部分がずれた可能性が出て

きます。　　　　


また、今回のように築古物件の場合は、コンクリート排水桝が

崩れて、排水管に詰まっている場合もあります。

今回の場合も、地盤沈下による空洞部分が数多く確認でき、

排水系が起因によるものが多かったです。

　

また、屋上に上ってみる事もとても重要です。

今回の場合も、劣化が進んでおり、オーナー様への重要な

報告の内容の一つになりました。



これらの『見えない部分』は、売却後にトラブルになりやすい

ため、きちんと確認しておく必要があります。

現調した結果、見つけ出した「直しておくべき箇所」について

オーナーさんときちんと話し合い、

・修繕して、売却

・現状のまま売却（補修必要箇所分、値引き）

など、売却方法を検討していきます。

今回の場合は、補修をしてから当初の希望価格で買い手を探す

方向で動くことになりました。

このように、現状を確認して、必要な対策案を提案して、

希望価格で売却するお手伝いをさせて頂くことができるのは、

現場の職人の知識があるからです。

これが、わたしたち『ピースの強み』です。

売主側にとっては、より高く売却できるお手伝いをし、

買主側にとっては、より価値ある状態でお買い上げ頂ける

ように、「何が出来るかを考える」ことが、わたしたちの

仕事だと考えます。

今回のまとめ！

『きちんとした現調は、
　　　　　　売却計画が立てやすい！』

次回も、引き続き現調についてお話しをさせて頂きます。

お楽しみに！

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前回は、『リーフォーム後の定期点検』について、お話し

しました。

今回は、『現調』についてお話します。



先日、築40年の賃貸マンションオーナーさまより、1棟売却の

お話を頂きました。

ご依頼を請けた物件の大小にかかわらず、預かった物件を

ただ売るだけでは、必ずトラブルになります。

不動産業界の方ならそのリスクは十分に知っているはずです。

多くの場合、現場に行き写真を撮ってきて、売却前に修繕が

必要な個所があれば、業者に見に行ってもらう場合が多いと

思います。

わたしたちセンチュリー21ピースは、実は職人会社です。

今でも物件補修を専門に行っている『専門職集団』です。



ですから、今回のように依頼を請けると、

・不動産業者としての目線

・施工業者としての目線

・購入するお客さまとしての目線

このように、様々な角度の目線で物件の調査を行います。



『現調』とは、文字の通り『現地・現場』の『調査』です。

現地に行かなければわからないことは山ほどあります。

そして、現地をきちんと確かめたうえで、物件を理解して

おかなければ、後々トラブルにつながります。

現調に行く際は、現場までの交通状況なども重要な説明要素

となります。

ですから、曜日を変えて、時間帯を変えて、数回にわたって

現場に伺う事にしています。

現地に着いたら、まずは、見える部分の確認です。

要するに『見た目』です。

・外壁の塗装は剥がれていないか？

・場内駐車場アスファルトは凸凹になっていないか？

・共用部の清掃状況はどうか？

・ゴミ捨て場の衛生状況

などなど、見える部分のチェックだけでも数多くあります。

・オーナーとしての立場で気になる事

・売却する不動産業者として気になる事

・修繕に関する専門職人として気になる事

・購入者として気になる事

立場によっても、気になるところは変わってきます。　

つづく・・・　




今回のまとめ！

『現調は物件だけの確認ではない！』

次回も、引き続き現調についてお話しをさせて頂きます。

お楽しみに！

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