2022年03月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

売却苦戦物件の対応策は何ですか？

売却に苦戦している物件の対応策について解説しています。



不動産が長期間売れなくて困ってます。どうすればいいですか？

物件が売れない理由は、『買い手がいない』からです。
では、なぜ買い手がいないかというと、需要とのギャップがあるからです。
しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。

それはなんですか？

１．販売価格が不適切である
２．物件自体に何らかのマイナスポイントがある
３．不動産会社選びに失敗している
この3つです。

それぞれ詳しく教えてもらえますか？

はい、
まず一つ目の販売価格は、不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。
販売価格に割安感があれば、早い段階で買い手がつく可能性が高まります。
逆を言えば、売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。
なぜ割高になるかというと、不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、売主の希望価格を優先していたりするからです。

確かに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします。
でも不動産会社から頂いた査定書の金額で依頼したんですが・・・

不動産会社は、他社に先んじて売主と媒介契約を結びたいと考えています。
そこで、売主に選んでもらいやすいように、売主の意向をくんで査定価格を高めに出すことがあります。このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。

そうなんですね…
査定書の提示金額が高いだけの理由でお願いするのはNGという事ですね。

そうですね、
売却を依頼する場合にはしっかりと査定金額の根拠をヒアリングし、理解することが大切です。

わかりました。
では、次に『物件にマイナスポイントがある』というのはどういうことでしょうか？

はい、
売れにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。特に初めて物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。

確かに、キッチンなど水周りがとても汚かったりすると、心なしか他の部分まで汚く感じますよね。

そうですよね、
売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。

わかりました。
それでは3つ目の『不動産会社選びに失敗している』について詳しく教えて下さい。

はい、
先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、不動産会社が原因かもしれません。
売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3カ月間です。そのため、不動産会社は3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。仮に、3カ月たっても物件への問合せ自体が少ないような場合は、販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。

そうなんですね、
では、思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね？

そうですね、
ただ、いきなり変更するのではなく、ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などをご相談されてみてはいかがでしょうか？

その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね？

そうですね！
それでは最後に、先程お話した3つのポイントを押さえて、売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては、
・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する
・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す
・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す
・不動産会社そのものを変更する
以上のポイントを意識していただければと思います。

わかりました。ありがとうございます。



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老朽化物件の売却時の注意点は？

老朽化物件を売却する際に注意する点について解説しています。



自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。

新しく建て変えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。
ただ建て替えにはメリットデメリットが存在します。
それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう!

そうなんですね、それぞれのメリットデメリットを教えて頂けますか？

はい、それではまず建て替えのメリットですが大きく4つあり、
・土地を探す手間が省ける
・慣れた土地に住める
・今までの家の不満を解消できる
・建て替えローンが利用できる
これらがメリットになります。

それぞれ、詳細を教えて頂いて良いですか？

はい、
まず一つ目の『土地を探す手間が省ける』ですが、これまで住んでいた家を建て替えるので、住み替えのように土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。ですので金銭面と時間を一気に減らす事ができます。

土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね…

そうですね、
次に2つ目のメリットの『慣れた土地に住める』は学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。

確かに、新しく家を探すとなると学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね？

そうですね、
次に3つ目の『今までの家の不満を解消できる』ですが、こちらは今まで不満だった間取り、さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。家の間取りに不満があった場合はゼロから検討することができるので、今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。

今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね！

はい、
そして最後の『「建て替えローンが利用できる』」ですが現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。さらに建て替えローンが組める金融機関には大手が取り組んでいることもあり安心です。

大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。
そうしたら次にデメリットを教えて頂けますか？

はい、
デメリットは大きく4つあります。
・建替え中は仮住まいが必要
・建て替えができない場合もある
・解体工事が必要
・滅失登記が必要
これらがデメリットになります。

それぞれ教えて下さい。

はい、
一つ目の『「建て替え中は仮住まいが必要』ですが、建て替えの場合、今まで住んでいた建物を解体する作業があります。
ですので、解体の作業から新築が立て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。解体から新築の完成、引き渡しまでがおよそ6ヶ月～1年程度と言われています。

住みながらの建て替えは出来ないですもんね…
そうしたら、仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよね？

そうですね、
また引っ越しも2回必要になります。その点も踏まえて、資金計画を立てる必要があります。

確かに、それは盲点でした…

気づかないところで思わぬ経費が掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が必要です。

わかりました。
そうしたら次は、『建て替えできない場合がある』という事ですが、現在、家が建っているのにそんなことがあるのですか？

はい、今建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。それを「再建築不可物件」といい、建て替えを考えている土地が再建築不可物件にあたる場合は建て替えができません。

そんなケースがあるんですね。
ちなみにどのような場合が「再建築不可物件」なのでしょうか？

はい、
「前面道路が建築基準法の道路でない」「接道2m未満」の場合、再建築不可の物件の条件に当てはまります。この辺りは建て替えを検討される際にはきちんとご確認頂いた上で、ご検討いただければと思います。

わかりました。
それでは『解体費用がかかる』のは何となく分かるのですが、具体的にどのくらいかかるのでしょうか？

はい、
まず解体費用ですが解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして「坪単価×延床面積(坪数)」があります。しかしこれはあくまで建物本体をとり壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。こちらは解体業者に現地を確認していただいた上で、しっかりと見積もりを取りましょう。

家の状態によって解体費用が違うんですね？わかりました。
それでは最後の『滅失登記』とは何でしょう？

滅失登記とは、建物を取り壊した際に必要となる申請です。
建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと、滅失登記には申請義務があるため、怠ると10万円以下の罰金を払う場合等があります。

罰金ですか…
それは大変ですね！

そうですね、
滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなけばなりません。なので、滅失登記は建て替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう！

わかりました。
建て替えするのも色々と気を付けないといけないポイントがあるんですね。

はい、
ですので建て替えやお住み替えを検討される場合は、まずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。

わかりました、ありがとうございます。




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月極駐車場の売却はどうすれば良い？

月極駐車場の売却と居住用物件売却との違いについて解説しています。



月極の青空駐車場を所有していますが、売却することは可能ですか？

はい、もちろん売却することは可能です。

その際は、駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか？

購入される方が、購入後にそのまま貸駐車場として継続利用される事があります。売却開始の際は、賃貸契約はそのままで良いと思います。

買いたい方が、建物を建築予定の場合だとどうなりますか？

その場合は、売主と買主のどちらの責任で賃貸契約を解約するのかが重要です。

一般的にはどちらで解約することが多いですか？

ケースバイケースなので、売買契約締結前に、お互いが協議して決めることとなります。

借家の契約解除は色々大変ですよね？駐車場も同じですか？

借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます。貸主が使用する理由だけでなく、立ち退き料なども必要となることが多いです。これは借地借家法の規定によるものです。

同じような事が必要なんですか？

駐車場の場合は、借地借家法の適用はないため正当事由は必要とはなりません。

立ち退き料も必要ないんですね？

契約書に記載が無ければ必要ありません。

どれくらい前には言うのが良いのでしょうか？

まずは契約書をご確認ください。契約書に記載してある期日までに解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。

契約書に取り決めの記載がなかったらどうすればよいでしょうか？

法的な規定はありません。ただ、借りている方も、次の駐車場を探す為には時間が必要ですので、１、2か月前にはお知らせする方が良いと思います。

わかりました。ありがとうございます。




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新築未入居物件を売却するには？

新築未入居物件の売却方法について解説しています。



新築マンションを購入し、後は引越しをする予定だったのですが、急遽、転勤が決まってしまい、住むことが出来なくなりました…

それは残念ですね…
しかし、実際に新築マンションを購入した後、会社から転勤の辞令が出て悩まれるケースってよくあります。

そうですか？よくあるのですね…
出来る限り損をしたくないのですが、売却や賃貸など、どの様な方法がありますか？

はい、いくつかあります。
最も一般的なのが、賃貸に出す事です。

でも、賃貸で貸してしまうと、自分たちが転勤から戻った際に住めなくなりますよね？
その時には賃借人に明け渡しを求めることはできるのでしょうか？

確かに、普通賃貸借契約を締結する場合、借主が退去しない限り、基本的には貸主は賃貸借契約を更新しなければなりません。つまり、貸主が転勤先から戻ってきた場合、基本的には現賃借人を追い出して、住むことは出来ないです。

そうなんですね…
じゃあ、やっぱり賃貸に出すのはリスクがありますね？
何か良い方法はありますか？

その場合、「定期借家契約」と言って、期間を定めて貸出をすることは可能です。定期借家契約の場合、期間が定められている契約方法なので、その定められた期間が来たら、賃借人は物件を明け渡ししなければなりません。

定期借家契約の場合、更新はできますか？

定期借家契約に更新はありませんので、再契約という形で、賃貸借の期間を延長することは可能です。

なるほど、そんな方法があるのですね！
ただ、海外に転勤となってしまい、管理するのも難しいため、売却も視野に検討したいのですが？

その場合、新築・未入居となりますね。
新築・未入居であると、その新築マンションを買いそびれてしまった方もおられるので、比較的早く売却が出来るケースもありますね。

早く売却できる可能性もあるのですね！少しほっとしました…
早く売れるのは嬉しいですが、未入居なので購入時の金額で売却は出来ますか？

不動産の相場は近隣の市況に左右されますので、まずは担当者にご相談頂くのがよろしいですね。
ただ、新築・未入居のため、価格も購入時と同等かそれ以上で販売できる可能性もあると思います。

賃貸・売買両方とも検討出来るのですね？
選択肢があって良いのですが、他に注意することって何かありますか？

はい、
新築マンションの購入時に『住宅ローン控除』について話があったかと思いますが、住宅ローン控除の要件の一つに「住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」がありますので、売却は勿論のこと、賃貸で貸出をされても住民票が転勤先にある場合、住宅ローン控除は受けられませんので、注意が必要ですね。

実際には、売買と賃貸はどちらが賢い選択になりますか？

ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、購入されたマンションに思い入れがある場合には、賃貸で貸出をした方が良いと思います。

そうですよね、
せっかく購入したマンションなので所有したいと思いますが、売却した方が良い場合はありますか？

はい、
賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、空室のリスクを懸念される場合は、売却をお勧めします。

空室のリスクってなんですか？

新築マンション購入者の多くは、住宅ローンを組んで購入します。その場合、貸出されたマンションの居住者が転居してしまった場合、賃料を住宅ローンに充てることは出来ませんので、最悪、転勤先の賃料と、所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。

ダブルでの支払いはきついですね…

どの様な方法が良いのか、地域に根差した不動産のプロにご相談頂ければ、お客様に最適な方法をご提案できると思いますので、お一人で悩まれるのではなく、まずはご相談頂くことが第一歩かと思います。

そうですね、
賃貸か売買か、自分では分からないことも多いので、まずは相談してみたいと思います。

その方がよいですね…




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ホームステージングって何ですか？

ホームステージングについて解説しています。



知人から、不動産を売却する際には『ホームステージング』を薦められたのですが、 どういったものなんですか？

はい、
元々は、アメリカで広まった手法です。空室物件内では家具や小物類を入れ、居住中の物件内では片付けなどをしながら、居住空間を演出することです。

リフォームとは何が違うのでしょうか？

リフォームは、壁紙や建具などを変えるところから始まります。お化粧で言えば、リフォームはお肌そのものを整える事で、ホームステージングはお化粧をするといったところでしょうか？

そうなんですね！
日本での、ホームステージング状況はどうですか？

日本では、最近多くの不動産会社が取り入れ始めています。結果、中古不動産流通の促進に繋がっていますね。

ホームステージングを行うと、どんな効果があるのでしょうか？

そうですね、
中古不動産をご案内する際には、何もない部屋よりも、家具や小物をレイアウトしてご案内すると、お客様も住むイメージが出来て、購入に繋がりやすい効果がありますね。

なるほど、確かに…
家具があると、住むイメージが湧きますね！空き家の場合には、家具や小物を置くのは分かりますが、居住中の場合は、どうでしょうか？

はい、
居住中の場合でも、ホームステージングは出来ます。居住中の場合には既に生活されている家具や家電がありますので、その他で出来る部分を行います。

その他で出来ることって何がありますか？

すぐできることは、整理整頓をすることや、お部屋をきれいにすることです。散らかった状態で購入希望者に見学されても、購入意欲は上がりませんよね。

よくわかりました。
では、ホームステージングを活用しながら、売却を進めていきたいと思います！




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再建築不可物件って何ですか？

再建築不可物件について解説しています。



再建築不可物件とはなんですか？

再建築不可とは、その名前の通り現在ある建物を取り壊してしまうと、再度建築することが出来ない物件の事を言います。

どうして再建築が出来ない土地があるんですか？

建物を建築した当初は、建築基準法という法律に則り建築されていましたが、そののち、建築基準法改正等があり、規制が従前よりも厳しくなった場合に再建築不可になる土地が発生するのです。

建て替えが出来る土地の条件とは何なのですか？

原則は、建築基準法上の道路に間口が２ｍ以上接している土地である事です。但し、共同住宅の場合は間口が4m以上必要であったり、旗竿地の場合は路地部分の長さについて、などそれ以外の規定もあります。

でも、現在建物は建っているのですが…

建築基準法は1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。また、それ以降の建物でも、建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くあります。

なるほど…

一見、道路ではあるものの、建築基準法上は道路と判定されていない事もあります。道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。

再建築不可物件と言っても、様々なケースがあるんですね…
再建築不可物件は売却することはできますか？

はい、売却することは可能です。

売却の際に、何か影響がありますか？

基本、再建築することが出来ないので、購入者が限定されてしまいます。また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。

かなり限定されてしまうんですね…

ただ、リフォームをする事は可能です。自身で居住する以外に、収益物件として購入する方も多いです。43条但し書きによって再建築が可能となる例外もあります。 まずは詳細を知る為にも、売却に長けている不動産会社にご相談されることをお勧めします。

わかりました、ありがとうございました。




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収益物件の売却方法は？

収益物件の売却方法について解説しています。



賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、居住用の不動産との違いはありますか？

はい、
賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となりますので、買主は投資を目的として買うことになります。ですので、利回りを考えて取引されます。

ということは、査定の方法も違うのですか？

そうですね、
収益物件ですと収益還元法という手法で査定されます。居住用の場合は近隣の事例や、建物の価値で査定金額が決められますが、収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。

そうなんですね！
売却するときに押さえておきたいポイントはありますか？

特に押さえていただきたいことは２つあります。
1つ目は、依頼する不動産会社の選び方です。居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。マンションの1部屋を賃貸に出している場合でしたら大きな差はありませんが、一棟マンションやビル等になってくると、専門知識も異なります。

そうなんですね！2つ目はなんですか？

ご売却されるタイミングです。投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので、所得税などの税金対策になります。また、ローンの支払額のうち、元金返済分は経費にすることができず、利息分のみが経費として計上できます。

減価償却費と、ローンの利息分は経費に計上できるんですね？

そうです。
ローンの支払額は一定の場合でもその内訳は、最初のうちは利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。そして、元金分の金額が減価償却費を上回った時、節税効果も薄れますので売却のタイミングとしては良いと思われます。

なるほど！
いくらで売れるかばかり気にしていましたが、そういう知識も必要ですね？

そうですね、
そういった知識を持った営業マンのいる会社に依頼されると良いかと思います。





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心理的瑕疵物件って何ですか？

心理的瑕疵物件について解説しています。



今回は心理的瑕疵のある物件の売却についてお話したいと思います。

心理的瑕疵って何ですか？

はい、
例えば自殺や殺人のあった不動産や、近くに墓地があったりというケースで、人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを総じて心理的瑕疵と言います。

えっ？？そんな物件って、売れるんですか？

はい、
そういった物件でも実際、取引はされています。

でも、当然普通の物件よりは安いんですよね？

そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。

確かに、新居を買おうと思った時に、抵抗を感じる人も多そうですね？

不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要がありそうかも価格に影響されます。

心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね？

そうです。
なので、心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいのです。

それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、何か気を付けることはありますか？

はい、
必ずして頂きたいことは、買主様への告知です。何も知らずに買主様がその不動産に引越され、後で近所の方などから心理的瑕疵に該当するようなことを知らされた場合、トラブルになるケースもあります。

なるほど…
どのタイミングで告知すれば良いですか？

まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。そして、買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。口頭だけでは後でトラブルになるリスクがありますので、物件状況報告書にも記載していただくことになります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは、自殺があった不動産として販売されることになるのですか？

そこまではっきりとは明記しません。物件資料等に「告知事項あり」と記載して販売活動をすることになります。

そうなんですね…
価値が下がるという話がありましたが、実際にはどれくらい下がってしまうのですか？

心理的瑕疵の内容にもよりますが、例えば近くにお墓があると言ってもどれくらい気になるのかにも影響されますので、一概にはお伝えにくいのですが１～２割程ですかね？建物内で亡くなった方がいる場合も、それが自殺か他殺かによっても変わります。
他殺の場合ですと相場の半値以下と思っていただいた方が良いかと思います。

結構、影響あるんですね…

残念ですが、実際のところそうなんです…
先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響されますので、自殺や殺人があった場合では、個人の方ではなかなか買い手がなく、不動産会社が買い取るケースが多いです。

確かに気にする方も多そうですよね？

気にしない方もいらっしゃいます。以前担当させていただいたお客様で、お墓の真横の不動産を買われた方がおっしゃっていたのは、お墓だから高い建物も建たないだろうし日当たりも良くて安く買えるなら良いという方もいらっしゃいました。

なるほど、そういう考え方もありますね！

心理的瑕疵物件に該当するからと言ってあきらめずに、一度ご相談いただくことをお勧めします。それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。

そうですね！ありがとうございました。




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譲渡所得税の違いって何ですか？

所有期間による譲渡所得税の違いについて解説しています。



不動産を売却した時に税金がかかるんですよね？

はい、
『譲渡所得税』というものが課税されます。

不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが？

譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、 所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。

所有期間はどのように決まるのですか？

不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、保有期間が5年未満か超えているかによって変わってきます。5年未満の場合には「短期譲渡所得」、5年以上の場合には「長期譲渡所得」となります。

短期と長期があるんですね？
それぞれについて教えてください。

はい、
まず「短期譲渡所得」ですが、譲渡所得に対して「所得税」は３０％、「住民税」は９％となります。

では、長期はどうですか？

「長期譲渡所得」では、譲渡所得に対して「所得税」が１５％、「住民税」が５％となります。

そんなに税率が違うんですね？

そうなんです。
ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、これは所得税の額に対して課税されます。 分かりやすく合計すると、短期は３９．６３％、長期は２０．３１５％となります。

倍くらい変わってくるんですね。

そうですね、
ただし、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。

では、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか？
それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？
どちらを基準に判断すれば良いのでしょうか？

はい、
まず所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古かによって違ってきます。

新築と中古で違うのですね？

 はい、
新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。

所有期間の終わりはいつになるのですか？

所有期間の終わりを、譲渡日と言い、『新築』・『中古』ともに引渡し日が基準となります。 但し、先ほどもお話しましたが、５年経過したかの判定は、譲渡した年の１月１日時点で５年経っているかどうかを判定基準とします。

ということは、実際には５年以上所有しているのに、税法上では５年所有していると認めてもらえないケースがあるのですか？

はい、そうですね！

６年所有していれば全く問題ありませんが所有期間が５年数カ月の場合、税法上５年所有と認められないケースがあるので注意が必要です。

ちなみに、相続した場合には所有期間はどうなるのですか？

相続された場合には、被相続人の取得した日を引き継いで所有期間を考えます。

よくわかりました、ありがとうございます。




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市街化調整区域って何ですか？

市街化調整区域について解説しています。



市街化調整区域内の不動産を売却する場合、市街化区域内の場合と何か違うのですか？

はい、
不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることができませんので、売却が難しい場合が多くなります。

建物が建てられないんですか？
私の実家は市街化調整区域内にあるのですが…

そのようなケースもよくあり、行政から開発許可を取って建物を建築されたのだと思います。既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。

そうなんですね。何か注意点はありますか？

はい、まずはその建物が合法的に開発許可を取得している建物かどうかがポイントです。しっかりと開発許可を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建物であれば再建築することができます。
また、開発許可を得ていない場合でも、登記簿に記載されている地目が宅地になっているかの確認も必要です。

もし、建物がなくて土地だけの場合はどうなるんですか？

その場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。地域によっては、家の敷地同士の間隔が100m以内に一定数以上、例えば50個以上連続している場合、建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。

その他に違いはありますか？

不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、調整区域では都市計画税がかからず、税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。

メリットもあるんですね？

そうですね、
建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。またどのような方に向けて販売をするかによってメリットの打ち出し方も変わってきますので、お気軽にご相談いただければと思います。




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