【動画で解説】不動産売却豆知識の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

借地権付建物って何ですか？

借地権建物売却時における注意点について解説しています。



相続により借地権付き建物を取得したのですが、売却できるのでしょうか？

はい、
結論からお伝えすると売却はできます。ただ注意が必要です。

それは何ですか？

はい、
借地権付き建物を売却するなら地主の承諾をもらう必要があります。また承諾をもらうだけでなく借地権付き建物を売却する際には承諾料の支払いが必要となります。

えェっ！
承諾料を払わないといけないんですか？

そうなんです、
理由は、新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証がないのでそのリスクに対して支払う必要はあります。 承諾料は地主と相談するなどして決めますが、一般的には借地権の価格の５％から15％程です。

わかりました・・・
承諾を取ったらどのような流れですか？

はい、
主な売却方法は二つあります。一つ目が借地権付き建物として売る！二つ目が土地所有権とセットで売る！あと最後にですね、こちらは承諾は必要がないですが、土地所有者に売却する！です。

一つ目の「借地権付き建物として売る」とは、どういったものですか？

通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。不動産会社と媒介契約を結び借地権付き建物を売却します。売却活動の時期や販売価格を自分で決めることができ、自由度の高い販売方法になります。

それだとわかりやすくていいですね！

はい、
ただし土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルになるので、売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり売却期間が長引くことがあるでしょう。

確かに土地が付いている物件がライバルになると考えると、すんなり売却とはいかないですよね・・・

そうですね、
次に、二つ目の「土地所有権とセットで売却する」ですが、まず最初に地主から底地権を購入し所有権を完全に取得した上で第三者に売却する方法です。

先程の地主に買ってもらうの逆で、こちらが底地を購入するということですか？

地主を説得し土地と建物をセットで売却できれば、その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなります。借地権と建物のセットで売却するよりも所有権を丸ごと販売するため不動産価値は高くなり、より高値で売却することが出来ます。

確かにこれだと売却がしやすそうですね！
ただ、一時的に底地を購入するために資金が必要になるということですよね？

そうですね、
この部分はデメリットになるかもしれないですね。最後に土地所有者に売却するですが、これはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。仲介のように買主を探す必要がないので早く売却活動を終えることが出来るメリットがあります。

確かに、地主に買っていただけたら一番楽かも？

そうですね、
ただ地主が借地権を取り戻す気がない場合もありますし、貸しているという立場にあり価格交渉の話がなかなか終わらないという可能性もあります。地主に話を持ち掛けるのは良いと思いますが、最初からあてにしないようにしたのが良いですね。

まぁ、そんなうまい話はないですよね？

そうですね、
借地権付き建物は、通常とは条件が異なる不動産です。そのため売却しずづらいという事はあるでしょう。しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも生かして売却活動を進めていくといいですよね。

確かにそういう見方もできますよね・・・

売却活動をサポートし、売却に導いてくれるのは不動産会社です。確実の借地権付き建物を売却したいのであれば、良い不動産会社を味方につけて売却活動を行うといいと思います。

分かりました。ありがとうございます。



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不動産相続後ににDMが届くのはなぜ？

相続後の不動産会社からのDMについて解説しています。



今年、父から不動産を相続したのですが、手続きが終わったら不動産会社からダイレクトメールが届くようになりました。それはどうしてなんですか？教えて下さい。

はい、
不動産を相続されたということですが、相続された不動産は登記されましたか？

もちろん登記の手続きをしました。

そうですよね。
そうすると、法務局にお父様から相続した履歴が残ります。誰が相続をして受け継いだか分かるようにするためですが、この受け継いだ不動産の新たな所有者が誰なのか、法務局で手数料を払えば本人以外でもわかることができますので、届いたDMはその情報を取得した不動産会社から発せられたものですね。

そうなんですね、それって誰でも見ることは可能なのでしょうか？

はい、
だれでも費用を支払えば閲覧は可能です。

分かりました！
もう一つ伺っても宜しいでしょうか？ダイレクトメールには相続した不動産の近隣に購入希望がいると記載がありました。家の場所は市内へのアクセスはいいですが築年数が４０年以上経っていて価値が無いと思うのですが、そんな家でも欲しい人はいますかね？なんか胡散臭いのですが・・・

確かに家を見ないで欲しがる人がいるなんて胡散臭く思えますよね。ですが相続された土地は市内ですし、市場性もあるのであれば、建物が古くても土地は欲しいと思う方はおられます。

そうですか・・・
あまりよく分からないのですがそんなものなんですかね？
相続した不動産をどうしようか悩んでいたのですが、あまりにもタイミングが良くダイレクトメールが来るようになったので騙されるんじゃないかと疑心暗鬼になっていました・・・

そうですよね、ダイレクトメールの送付元が地元の会社であればなおさら土地市場を熟知しているので、購入希望の方がおられるエリアしかダイレクトメールはださないと思います。今後の方針を定める上でもご相談されてもいいかと思います。

相談した場合、費用は発生するのでしょうか？

いいえ、
土地活用の相談であれば無料で承る会社がほとんどです。

まだ売るかどうか決めてないですが、相談しても大丈夫でしょうか？

まったく問題ありません。
お気軽に地元に密着した不動産会社にご相談いただければと思います。

なるほど安心しました。ありがとうございます。



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マンションの査定方法とは？

マンションの査定方法について解説しています。


マンションの査定はどのように行っているんです？

居住用マンションであれば、一般的には取引事例比較法で金額を算出します。
取引事例比較法とは同じマンション内など、できる限り近い条件のマンションでの成約事例と比較して計算します。

一戸建ての様に、土地と建物に分けて算出しないんですね?

マンションの場合、敷地部分は基本的には共用部分が多く、分けて算出はしません。また同じマンション内の事例でも面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや眺望も変わってくるので価格も変わってきます。

階数が高くなるほど価格も高くなるのですか？

多くのマンションではそうなりますが、エレベーターがないマンションや全ての階に停まらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなることもあり得ます。

そういうケースもあるのですね!
その他は何かありますか？

管理状況もポイントです。管理会社の委託されてる場合や自主管理と言ってマンションの所有者で管理している場合もあります。また長期修繕計画という将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画及びそれに向けた積立金がしっかりできているかポイントになります。

修繕というのは、外壁の塗り直しをしたりとか、そういう事ですか？

それも一つですね!
マンションの年数が経つと劣化してきますので、外壁の塗り直しや給排水管の修繕が必要になります。もちろん費用が発生しますので、その為の計画や積立てが出来ていないと思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。

急に言われても困ってしまいますよね・・・
管理会社が入っていればそういう事をやって頂けるんですね?

基本的には大丈夫だと思いますが、自主管理の場合はそういった計画がしっかりしていない可能性もあり注意が必要です。

だから金額に影響されるんですね？
まだ新しいマンションを売却する場合、同じマンションに事例がない事がありますよね？

そうですね！同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションでの事例を探すのですが、新しいマンションですと事例が見付けにくい場合もあります。

その場合はどうするんですか？

基本的には極力近い事例を基に算出するのですが、別の方法で算出することもあります。査定においては根拠を示すことが必要になっており、成約事例を必要とはされていない為、そのマンションが新築で販売された金額を基にそこからの相場の増減率を基に計算し算出する場合もあります。

なるほど、売却する側として納得できる根拠があればいいですよね？
居住用のマンションの場合、実際に売買された事例を基に価格が算出されることが多く、同じマンションや、出来るだけ条件の近いマンションの事例が選ばれているんですね。ありがとうございました！



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不整形地の査定評価はどうなる？

旗竿地の様な不整形地の査定評価について解説しています。



自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なのですがこういった土地は価格が高くないと聞いたのですが本当でしょうか？

いわゆる旗竿地ですね。
旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。価格が高くないという点には一般的にはそのように言われております。

そうですか・・・
うちの場合どのような査定方法になるのでしょうか？

通常、土地の査定価格は取引事例比較法で計算します。
取引事例比較法とは売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪単価を算出し、算出された平均坪単価に売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。

では、うちも取引事例比較法で計算するのですか？

はい、
同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので条件が近い事例はそれほど多くありません。

ではどのような査定をしていくのでしょうか？

はい、
旗竿地の場合には路線価を使って計算します。

路線価ですか？
ニュースでは聞いたことがあるのですが、どんなものですか？

はい、
路線価とは国税庁が毎年7月から8月に公表するその年の1月1日における主要な道路に面した１㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するとき活用されます。

国税庁ですか？知らなかったです・・・

そうですね、
あまり馴染みがないかもしれませんね。
路線価は国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、その公示価格を1.1から1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価を1.3～1.5倍にすればおおよその相場が分かるというものになります。

では、路線価に土地の面積を掛ければ査定金額がわかるということでしょうか？

はい、
ですが土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行きが極点に短い場合や長い場合、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされております。そのため路線価を計算するときには、まず奥行価格補正率を掛け算しなければなりません。

奥行価格補正率とは何でしょうか？

はい、
奥行価格補正率とは、その宅地の奥行き距離の応じて奥行価格補正率表に定められている補正率です。正確な表現でいいますと、道路からの奥行きの長さに応じて路線価を調整するための補正率の事をいいます。

奥行価格補正率を使ってどのように計算するのでしょうか?

はい、
一㎡あたりの路線価＝路線価×奥行価格補正率で計算します。

これでやっと査定金額が出るのですか？

いいえ、
これは路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、間口が狭小な宅地等や不整形地の計算をしなければなりません。

まだまだあるのですね？二つの違いを教えて下さい。

まずは間口が狭小な宅地などは、1㎡あたりの路線価格に間口狭小補正率と奥行長大補正を掛け算して計算します。間口狭小補正率は間口の狭い土地の評価額を減額するための補正率です。
奥行長大補正率とは間口のわりに奥行きが長い土地の相続税評価額を減額する補正率の事をいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために地区や距離によって数値化されています。

不整形地の計算はどうですか？

不整形地は１㎡あたりの路線価格に不整形地補正率を掛け算し計算します。
不整形地補正率は陰地（かげち）割合に応じて定められます。陰地（かげち）とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の想定整形地を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、不整形補正率の適用については不整形地補正率×間口狭小補正率と奥行長大補正率×間口狭小補正率のいずれかいずれか有利な方で計算します。

分かりました。
不整形地の場合も、路線価格に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね？
うちの土地の場合は、どちらを利用したらいいでしょうか？

そうですね、
一概には言えませんので計算した結果、評価額が高い方を選びたいところでありますね。

その金額で売れますか？

そうですね、
残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから過去に売れた旗竿地と比較したり、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まっていきます。詳しくは不動産会社にお尋ねいただくと近隣事例も熟知しているのでより正確な査定金額が出るかと思います。

分かりました、ありがとうございます。



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転勤時は売るか？貸すか？

転勤時は売却が得か？賃貸が得か？について解説しています。



転勤を機に不動産の売却を検討する人も多いと思うのですが、売却するのと賃貸に出すのはどちらの方が良いよですか？

確かに転勤のタイミングでご売却のご相談を頂く事が多いですね。
賃貸に出されるのと比べてどちらが良いかはそれぞれメリット・デメリットがあり、その方のご事情と不動産の状況によっても変わりますが、決めるポイントが3つあります。

ポイントを教えてください。

はい、
まず一つ目は大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは基本的にできないということです。

えっ！
そうなんですか？

はい、そもそも住宅ローンは、居住を目的としたローンであり国の政策の下、購入を促進するために低金利となっています。そのため契約者やその家族以外が住むということは契約違反になってしまうのです。誰かに貸したいということであればアパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。ただし住宅ローン返済中の家を賃貸することを認めているケースもありますので、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。

分かりました。

ローンに関してクリアした上でポイントの二つ目としては、長期的な収支でどちらが得をするかです。売却した場合は諸費用や住宅ローンの残債を差し引いても、まとまったお金が手に入ります。賃貸に出すと賃貸収入が入りますのでローンの支払いと相殺することもできます。ただし、空室のリスクがあり転勤先の家賃と二重払いになってしまう可能性もあります。

二重払いは厳しいですよね。

はい、そこが一番のリスクだと思います。
ですので個人的な経験上では売却される方のほうが多かったです。

そうなんですね、
転勤先の地域が気に入ったら、そこで新しく家を買うことも出来ますものね？

そうですね、実際にそういう方も結構いらっしゃいます。
最後に三つ目のポイントは手持ちの資金です。先程も触れましたが賃貸に出した場合、空室リスクがありますので転勤先の家賃とローンの二重払いやその他に税金等も発生するリスクもあります。空室のリスクをゼロにすることは難しいのでそうなった場合に捻出できる資金が必要です。もし転勤で自宅をどうするかお悩みの場合は、お伝えした三点をポイントにしながら不動産会社にご相談いただければと思うます。

分かりました。ありがとうございました。



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不動産売却をするにはどうすれば良い？

初めての不動産売却について解説しています。



自分が持っている戸建てを売却しようとおもっているんですが、何をどうしたらいいか分からなくて・・・
どうやって売却を進め良いか教えてもらえますか？

不動産の売却はそうあるものではないので、皆さん迷われますよね？
そのために、我々不動産のプロがいますので安心してお任せください。

そう言ったいただけると心強いです。

先ずは、自分の不動産を確認することから始めてみましょうか？

自分の不動産を確認するとは、どんなものですか？

はい、
ご売却予定に戸建てで生活をされているので、家の内容や設備は十分にご存じかと思いますが、初期の売却検討時に確認するのは住宅ローンの残債や隣地との境界、引渡し時期についてです。
それではいくつか伺っても良いですか？

はい、お願いします。

今、所有されている不動産ですがご自身で購入されたものですか？

そうです、もう20年以上前に買いました。

そうなんですね、当時は金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？

はい、そうです。
銀行から融資してもらいました。

まだ返済は終わってないでしょうか？

そうでね・・・
あと10年近く返済は続くはずです。

残りの返済額はお分かりですか？

だいたい1,000万円くらい残っていたと思いますが・・・

わかりました。

住宅ローンの残債を調べておいた方が良いでしょうか？

住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと、売却価格が残債務を下回る場合、売主様が別途費用を捻出して残債務を返済しないといけませんし、売却予定の不動産の抵当権も抹消が出来なくなる可能性があるためです。

分かりました。銀行に残りの金額を確認してみます。

はい、
次に購入時、前の所有者から隣地との境界の明示はうけましたか？

だいぶ前なのですが、されたような気がします・・・
でもよく覚えていません。

分かりました、
購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので書類を確認していただけますか？境界が明示されていれば問題ないですが、もしされていない場合は新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない場合もあります。

わかりました、書類を探してみます。

最後に、お引越しの時期は決まっていますか？

まだ決まってないですが、売却が決まったらすぐに引越しをしなければなりませんよね？

そうですね、
売却が決まってから引越し先を決められている方もおりまますので、今すぐ決める必要は無いですが、引越し先やタイミングはあらかじめ決められていた方が準備もはかどると思います。

分かりました、なんとなく売却するための項目も分かってきました。
この後はどの様に進めていけばいいのでしょうか？

はい、
今確認をさせて頂いた事項と購入時の書類を準備の上、早速不動産会社に問い合わせをしてみてください。

分かりましたが、うまく話せるか自信がありありません。

大丈夫です。不動産会社は不動産のプロですので、皆様の不安もしっかり受け止めたうえでアドバイスさせて頂きます。もし、電話でうまく話せるか分からない場合、複数の不動産会社に一括で売却の相談ができるサイトもありますので、こちらをご活用されるといいと思います。

分かりました、検討してみます。
ありがとうございました。



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ローン返済中に他人に貸しても大丈夫？

ローン返済中の賃貸について解説しています。


マイホームを2年前に購入したばかりなのに転勤になりました。
住宅ローンもまだまだ残っているので、転勤から戻ってくるまでの数年間だけ賃貸するにはどうしたらいいですか？

持ち家なので誰かに貸すことは自由だと思いがちですが、住宅ローン支払い中の場合、注意すべきことがあります。

どのような点を注意すればよいですか？

まず、大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは基本的にできません。

えっ、そうなんですか？

はい、
そもそも住宅ローンは居住用を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。そのため契約者やその家族以外の人が住むことは契約違反となってしまうのです。

契約違反ですか？
それはダメですね・・・

誰かに貸したいということであれば、アパートローンなどへの借り換えすることになるでしょう。ただ、アパートローンなどの不動産投資目的の融資への切り替えとなると金利は高くなり、毎月の返済額も高くなることで、総支払が増え計画的には賃料で賄えないこともあります。

うーん、
月々の支払いが上がるのはいやだな・・・

借入先の銀行によっては、転勤という理由で住みたいのに住めないというやむを得ない事情を考慮し、住宅ローン返済中のお家を賃貸することを認めているケースがあります。

銀行に相談ですか？
黙って貸してもばれないんじゃ・・・

確かに金融機関に連絡しないままこっそり貸そうと考える人がいます。
ただ、これはとてもリスクがあります。黙って誰かに貸している時点で契約内容の変更を連絡してこないということは、最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借違反です。

契約違反ですか？この場合どうなるんですか？

金融機関によっては違反を理由に借り換えどころか一括で返済して欲しいというところも出てきます。

一括で返済ですか？
そんなことになったらとても考えられないです・・・

そうですよね、
なので転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。

他に何か注意しないといけないポイントはありますか？

転勤で家を貸す場合、住宅ローン控除が受けられないことも注意が必要です。

そうなんですか？

住宅ローン控除の適用要件はマイホームの新築・取得、または増改築などをした日から6カ月以内にそのものを居住の用に供し、適用を受けるその年の12月31日まで引き続き住んでいることと定められています。

う～ん、つまり？

つまり、ローン契約者本人もしくはその家族が持ち家に住んでいることが必須条件なのです。

住宅ローンの要件と似ていますね？

そうですね、
なので転勤で誰かに貸す場合は、この適用要件に当てはまらなくなり住宅ローン控除は受けられなくなります。

なるほど・・・

ただ、転勤から戻ってきて元の持ち家に住む場合は、居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば、再び住むようになった年の翌年から適用を受けられることになります。

そうなんですね。
それは良かった・・・

そうですね、
また賃貸ではなく売却という方法もあります。

えっ？買ったばかりなのに？

はい、

転勤から戻ってきた時に住むという明確な気持ちがあれば貸すのもいいですが、売却という方法もあります。

確かに・・・

もちろん、現在の住宅ローンの残高や査定価格なども含めての判断になりますが、賃貸だけでなく売却も一つの方法として検討して頂ければと思います。

わかりました、ありがとうございます。

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価格変更のタイミングって何ですか？

価格変更のタイミングについて解説しています。



売却中の物件価格の変更をするときに、気を付けておくことはありますか？

まずは依頼されている不動産会社がしっかりと営業活動されているのか、確認が必要です。しっかりと営業活動を行ったうえでお問合せやご案内の件数が少なければ価格を下げるという判断になりますので、むやみにか価格を下げるということをしないように気を付けて頂きたいです。

一般的に営業活動はどれくらいで一通りのことができるのですか？

概ね一ケ月です。
ポータルサイトに掲載し不動産を探している方に直接アピールしたり『レインズ』という不動産会社が見れるサイトに掲載し他の不動産会社を通じて探している方にもご紹介されます。もちろん自社にご登録いただいているお客様にもご紹介しますし、チラシでの広告活動をする会社もあります。それらが一定範囲まで告知できるのに一ケ月くらいです。

値下げをする場合は、どれくらい下げるのですか？

例えば2,000万円査定価格に対して2,280万円で売却スタートした場合、一ケ月間売却活動した結果、ご案内の数など買主候補の引き合いが想定より少なければ、概ね５％の100万円を値下げすることをご提案いたします。

結構大きく値下げするんですね・・・

確かに大きく値下げすることになりますが、最終的に価格交渉が入ることも多いですので、その幅よりも大きく下げしないとインパクトが弱く、例えば50万円の値下げでは引き合いにあまり変化がありません。

改善されなければ意味がないですものね・・・

そうなんです。その後にさらに50万円下げて合計100万円の値下げをすることになっても、市場の中では2,230万円の物件が2,180万円になったと認識されますので効果が薄いです。

なるほど、だから最初から５％の提案なんですね！

もちろんできるだけ高く売却できるように進めているのですが、そのために大きく値下げをするのです。

一ケ月で５％下げてその後も売れなかった場合はさらに値下げするのですか？

そうご提案することが多いです。その時期になるともともとの査定金額を忘れてしまいがちなのですが、査定金額くらいまでさげることをご提案します。

確かに私もすでに査定金額を忘れていました。

今、お伝えしたのは一例にすぎませんし、もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので柔軟に対応させて頂きますが、一つご注意していただきたいことがあるんです。

どういったことですか？

売却の担当者は、無意味に値下げを提案しているわけではないということです。
安く売ろうとしているのではないかと思われたりするのですが、お気持ちは分かりますが、ご売却を担当している不動産会社はできるだけ高く売却できるように努力し、それでもご売却ができなかった場合に値下げのご提案をさせて頂いているんです。

高く売れた方が仲介手数料も入りますものね？

確かにそうかもしれませんが一番は売却を任せて頂いたという責任がありますので・・・
お話をまとめますと査定金額に対して10％を上乗せした場合、値下げのタイミングとしては一ケ月毎にご提案させて頂き、概ね５％程が目安ということ、でいるだけ高値でご売却するために努力したうえでのご提案ということです。




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売却苦戦物件の対応策は何ですか？

売却に苦戦している物件の対応策について解説しています。



不動産が長期間売れなくて困ってます。どうすればいいですか？

物件が売れない理由は、『買い手がいない』からです。
では、なぜ買い手がいないかというと、需要とのギャップがあるからです。
しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。

それはなんですか？

１．販売価格が不適切である
２．物件自体に何らかのマイナスポイントがある
３．不動産会社選びに失敗している
この3つです。

それぞれ詳しく教えてもらえますか？

はい、
まず一つ目の販売価格は、不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。
販売価格に割安感があれば、早い段階で買い手がつく可能性が高まります。
逆を言えば、売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。
なぜ割高になるかというと、不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、売主の希望価格を優先していたりするからです。

確かに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします。
でも不動産会社から頂いた査定書の金額で依頼したんですが・・・

不動産会社は、他社に先んじて売主と媒介契約を結びたいと考えています。
そこで、売主に選んでもらいやすいように、売主の意向をくんで査定価格を高めに出すことがあります。このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。

そうなんですね…
査定書の提示金額が高いだけの理由でお願いするのはNGという事ですね。

そうですね、
売却を依頼する場合にはしっかりと査定金額の根拠をヒアリングし、理解することが大切です。

わかりました。
では、次に『物件にマイナスポイントがある』というのはどういうことでしょうか？

はい、
売れにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。特に初めて物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。

確かに、キッチンなど水周りがとても汚かったりすると、心なしか他の部分まで汚く感じますよね。

そうですよね、
売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。

わかりました。
それでは3つ目の『不動産会社選びに失敗している』について詳しく教えて下さい。

はい、
先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、不動産会社が原因かもしれません。
売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3カ月間です。そのため、不動産会社は3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。仮に、3カ月たっても物件への問合せ自体が少ないような場合は、販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。

そうなんですね、
では、思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね？

そうですね、
ただ、いきなり変更するのではなく、ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などをご相談されてみてはいかがでしょうか？

その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね？

そうですね！
それでは最後に、先程お話した3つのポイントを押さえて、売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては、
・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する
・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す
・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す
・不動産会社そのものを変更する
以上のポイントを意識していただければと思います。

わかりました。ありがとうございます。



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老朽化物件の売却時の注意点は？

老朽化物件を売却する際に注意する点について解説しています。



自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。

新しく建て変えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。
ただ建て替えにはメリットデメリットが存在します。
それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう!

そうなんですね、それぞれのメリットデメリットを教えて頂けますか？

はい、それではまず建て替えのメリットですが大きく4つあり、
・土地を探す手間が省ける
・慣れた土地に住める
・今までの家の不満を解消できる
・建て替えローンが利用できる
これらがメリットになります。

それぞれ、詳細を教えて頂いて良いですか？

はい、
まず一つ目の『土地を探す手間が省ける』ですが、これまで住んでいた家を建て替えるので、住み替えのように土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。ですので金銭面と時間を一気に減らす事ができます。

土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね…

そうですね、
次に2つ目のメリットの『慣れた土地に住める』は学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。

確かに、新しく家を探すとなると学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね？

そうですね、
次に3つ目の『今までの家の不満を解消できる』ですが、こちらは今まで不満だった間取り、さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。家の間取りに不満があった場合はゼロから検討することができるので、今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。

今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね！

はい、
そして最後の『「建て替えローンが利用できる』」ですが現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。さらに建て替えローンが組める金融機関には大手が取り組んでいることもあり安心です。

大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。
そうしたら次にデメリットを教えて頂けますか？

はい、
デメリットは大きく4つあります。
・建替え中は仮住まいが必要
・建て替えができない場合もある
・解体工事が必要
・滅失登記が必要
これらがデメリットになります。

それぞれ教えて下さい。

はい、
一つ目の『「建て替え中は仮住まいが必要』ですが、建て替えの場合、今まで住んでいた建物を解体する作業があります。
ですので、解体の作業から新築が立て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。解体から新築の完成、引き渡しまでがおよそ6ヶ月～1年程度と言われています。

住みながらの建て替えは出来ないですもんね…
そうしたら、仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよね？

そうですね、
また引っ越しも2回必要になります。その点も踏まえて、資金計画を立てる必要があります。

確かに、それは盲点でした…

気づかないところで思わぬ経費が掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が必要です。

わかりました。
そうしたら次は、『建て替えできない場合がある』という事ですが、現在、家が建っているのにそんなことがあるのですか？

はい、今建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。それを「再建築不可物件」といい、建て替えを考えている土地が再建築不可物件にあたる場合は建て替えができません。

そんなケースがあるんですね。
ちなみにどのような場合が「再建築不可物件」なのでしょうか？

はい、
「前面道路が建築基準法の道路でない」「接道2m未満」の場合、再建築不可の物件の条件に当てはまります。この辺りは建て替えを検討される際にはきちんとご確認頂いた上で、ご検討いただければと思います。

わかりました。
それでは『解体費用がかかる』のは何となく分かるのですが、具体的にどのくらいかかるのでしょうか？

はい、
まず解体費用ですが解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして「坪単価×延床面積(坪数)」があります。しかしこれはあくまで建物本体をとり壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。こちらは解体業者に現地を確認していただいた上で、しっかりと見積もりを取りましょう。

家の状態によって解体費用が違うんですね？わかりました。
それでは最後の『滅失登記』とは何でしょう？

滅失登記とは、建物を取り壊した際に必要となる申請です。
建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと、滅失登記には申請義務があるため、怠ると10万円以下の罰金を払う場合等があります。

罰金ですか…
それは大変ですね！

そうですね、
滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなけばなりません。なので、滅失登記は建て替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう！

わかりました。
建て替えするのも色々と気を付けないといけないポイントがあるんですね。

はい、
ですので建て替えやお住み替えを検討される場合は、まずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。

わかりました、ありがとうございます。




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