「【動画で解説】不動産売却豆知識」の記事一覧(100件)
カテゴリ:【動画で解説】不動産売却豆知識 / 投稿日付:2021/06/27 20:38
契約時に売主が必要なモノって何?
契約時に売主が必要なものについて、説明しています。
客:売主側が契約時に必要なものは何ですか?
C:はい、
まずは、真の所有者である事を示す「権利書」または「登記識別情報」が
必要です。
客:権利書はよく聞きますが、登記識別情報とは何ですか?
C:はい、
どちらも、所有者として登記されていることを示す情報なんですが、
2005年に制度改正があり、順次切り替わっています。
客:ほかに、必要なものって何ですか?
C:はい、
身分証明証が必要となってきます。
客:身分証は保険証でも良いですか?
C:保険証には顔写真がないので、
①免許証
②パスポート
のような顔写真があるものが必要です。
客:その両方がない場合は、どうなるのでしょうか?
C:その場合は「マイナンバーカード」があれば大丈夫です。
客:マイナンバーカードなら持っています!
C:良かったです。(ニコッ)
客:それ以外に必要なものは何ですか?
C:そうですね、印鑑が必要となります。
客:印鑑は、実印でなくてはいけないのでしょうか?
C:契約時には、特に実印は必要ないのですが、最終的な契約の決済時には実印が
必ず必要となりますので、契約の際にも統一して、実印を持って来て頂ければ
と思います。
客:うんうん・・・ お金は必要ですか?
C:はい、
契約に貼付して頂く『印紙代』と『仲介手数料』は必要となるのですが、
買主さまから手付金を預かる形となるので、そこから相殺していただくことは
可能であり、特に必要ありません。
客:なるほど。わかりました。
ありがとうございました。
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カテゴリ:【動画で解説】不動産売却豆知識 / 投稿日付:2021/06/27 18:35
取引事例比較法って何?
取引事例比較法について説明しています。
客:私は、東京にマンションを持っているのですが、どの様に査定するのでしょうか?
C:はい、
居住用のマンションの場合ですと「取引事例比較法」というものを用いて、
価格の算出をさせて頂いております。
同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約を基に価格の算出をさせて
頂いています。
客:土地の場合、同じ土地はないですよね?
C:そうですね。
おっしゃる通り、同じ土地はありませんので「路線価」を基に算出させて
頂いております。
「路線価」というのは、必ず道路に付けられている価格となりますので、
査定物件と成約事例の不動産、それぞれに接している道路の路線価の比率を
用いて、調整させていただいております。
ただし、同じ面積の土地であっても、土地の形や間口が異なると、価格も
変わってきます。そのあたりは「流通性比率」というところで調整して
最終的な価値の算出をさせて頂いています。
客:なるほど・・・判りました。
ありがとうございました。
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カテゴリ:【動画で解説】不動産売却豆知識 / 投稿日付:2021/06/27 18:30
一般媒介VS専任媒介
一般媒介と専任媒介について説明しています。
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カテゴリ:【動画で解説】不動産売却豆知識 / 投稿日付:2021/06/27 11:52
不動産売却依頼はどうすれば良いか?
不動産売却の手続きの説明をしています。
客:不動産の売却の手続きをしようとした場合、どのようにすればよいでしょうか?
C:はい、
まずは、不動産会社と媒介契約を結んでもらう必要があります。
この中で、大きく分けて2種類あります。
①複数の不動産会社と契約できる『一般媒介契約』
②1社のみとしか契約できない『専任媒介契約』
というものがあります。大きくはこの2種類です。
客:どのような違いがあるのですか?
C:はい、
まず、専任媒介契約に関してですが、
①売主様さまへ定期的に販売状況を連絡する義務があります。
②また、ほかの不動産業者が閲覧できるサイト『レインズ』に7営業日以内に
必ず登録が必要となります。
一般媒介契約に関しては、この①②2つの義務はありません。
さらに、「専属専任媒介契約」というものもありますが、一般的には
一般媒介契約か専任媒介契約のどちらかで、検討すればよいと思います。
客:わかりました。
ありがとうございます。
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カテゴリ:【動画で解説】不動産売却豆知識 / 投稿日付:2021/06/27 11:26
物件状況報告書とは?
物件状況報告書について、説明しています。
客:「物件状況報告書」というものがあると聞いたのですが、それは何ですか?
C:はい、
例えば、雨漏りしているのをわかった上で買うのはどうですか?
客:直してから、入居します。
C:では、買ってから雨漏りしていたらどうですか?
客:それはイヤですね!
裁判したくなります。
C:そうですね。
このようなトラブルを防止するために事前に、物件の状況を買主さんへ
お知らせするのが、「物件状況報告書」となります。
客:ほかには、具体的にどのようなことを書いていますか?
C:はい、例えば
①シロアリの被害があるか?
②給排水管の故障があるか?
③土壌汚染があるか?
④越境があるか?
⑤境界標があるか?
⑥近隣の建築計画があるか?
⑦嫌悪施設があるか?
⑧心理的な瑕疵があるか?
などを記載します。
客:そんなにたくさんあるのですか?
C:はい、
不動産取引の重要なポイントとなりますので!(キリッ)
客:なるほど、それがあれば安心ですね。
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カテゴリ:【動画で解説】不動産売却豆知識 / 投稿日付:2021/06/27 11:03
契約の解除はできるの?
契約の解除について説明しています。
客:友達から「不動産契約を解除した」と聞いたのですが、そんなことが出来ますか?
C:残念ながら、契約成立後に解除となる場合もあります。
客:その場合、手付金はどうなるのですか?
C:解除には
①手付金を返却する解除
②手付金を返却しなくてよい
2つの解除があります。
客:手付金を返さなくてはいけない解除もあるのですか?
C:はい、
白紙解除といいますが「契約自体がなかったこと」になるので、
手付金の返却が必要です。
客:手付金を返さなくて良い解除もあるのですね?
C:はい、
①手付解除
②違約解除
等が、それにあたります。
客:わかりました。
C:仲介手数料については「契約自体は成立」しているので、発生します。
白紙解除の場合には「契約自体が無かったこと」になるので必要ありません。
客:わかりました。
解除には
①手付解除
②違約解除
③白紙解除
の3種類があるのですね!
よくわかりました。
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カテゴリ:【動画で解説】不動産売却豆知識 / 投稿日付:2021/06/26 21:31
売るのと貸すのどっちがお得?
物件を売却?賃貸?について説明しています。
客:私東京に(遠方に)マンション持っていますが、2年間空き家になっています。
売ろうか?貸そうか?悩んでいます。
どうすれば良いですか?
C:それはもったいないですね!
まずは売却のメリットですが、売却によってまとまったキャッシュ(現金)を
手にすることが可能です。
デメリットに関しては、将来思うかもしれない安値で売ってしまったことへの
後悔です。
客:賃貸のメリットは何ですか?
C:はい、
賃貸の大きなメリットは、定期的な収入が入ってくることです。
客:デメリットは何ですか?
C:一つ目は、家賃の滞納です。
特に、ローンの支払いなどに充てている方には負担が大きいです。
もう一つは、自殺や孤独死などがあると、物件の資産価値が大きく
下がってしまう事です・・・
客:・・・・売却しようかな?
C:・・・そうですね・・・
ありがとうございました。
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カテゴリ:【動画で解説】不動産売却豆知識 / 投稿日付:2021/06/26 21:12
共有名義の不動産売却について
共有名義について説明しています。
客:今持っている物件が、妹と共有名義だが、こんな物件でも売却は可能か?
C:はい、
売却を同意しているのであれば大丈夫です。
ただし、3つの場面で、妹さんには立ち会っていただく必要があります。
①媒介契約時
②売買契約時
③決済時
この3つの場面において、署名・捺印を頂く必要があります。大丈夫ですか?
客:妹は遠方に住んでおり、媒介・契約時などの立会いは困難です。
そのような時はどうすれば良いでしょうか?
C:はい、
そのような場合は、委任状にて対応可能です。
客:委任状に必要な書類はありますか?
C:委任状には本人の印鑑が必要であり、印鑑証明証が必要です。
客:印鑑証明証の有効期限はありますか?
C:3ケ月以内の、なるべく新しいものをご用意願います。
客:わかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ:【動画で解説】不動産売却豆知識 / 投稿日付:2021/06/26 20:55
不動産には色々な価格があるって本当?
一物四価について解説しています。
客:不動産には、色々な価格が有ると聞いたのですが?
C:はい、
一般的には4つの価格「一物四価」 と言います。
客:「一物四価」とは、具体的にはどう言う物が有るんですか?
C:はい、
一つ目は「公示価格」と言います。
客:「公示価格」?
新聞などで見た事が有ります。
C:毎年3月頃に発表が有りますので、 その際には、新聞やニュースなんかで
取り上げられます。
客:二つ目は何ですか?
C:はい、
「固定資産税評価額」と言います。
客:「固定資産税評価額」とは何ですか?
C:はい、
固定資産税を決める際の基準となる評価額です。
毎年7月の初旬には、納付書が届くと思います。
客:三つ目は何でしょうか?
C:はい、
「路線価」と言います。
客:「路線価」ですか?
C:一般的には余り耳にされる事が少ないと思いますが、
相続税の計算をする時の指標となります。
客:四つ目は何ですか?
C:はい、
「時価」となります。
客:「時価」ですか?
実際の価格の様な物でしょうか?
C:実際に、売主さん・買主さんが契約される時に使う「実勢価格」となります。
客:なるほど、分かり易いですね。
ありがとうございました。
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カテゴリ:【動画で解説】不動産売却豆知識 / 投稿日付:2021/06/26 19:07
どのように不動産査定を行うの?
不動産の査定手法について解説します!
客:不動産会社のチラシによく「無料査定」という言葉が出てきますが、
不動産会社のは、どの様に価格を算出しますか?
C:はい、
不動産の価格の算出には3つの手法を用います。
①原価法
②取引事例比較法
③収益還元法
こちらの3つの手法を使って金額の算出を行います。
客:東京にマンションを持っている場合は、どの様に算出しますか?
C:はい、
分譲マンションの居住用であれば、「取引事例比較法」を使って算出します。
客:田舎に一戸建ての家が有りますが、こちらの場合はどの様に算出しますか?
C:はい、
一戸建ての場合、建物の部分を「原価法」、 土地の部分を「取引事例比較法」
という事で算出して、最後に合計した金額を査定金額として提出します。
客:実は、東京のマンションには人が住んでいますが、その場合はどうなりますか?
C:はい、
賃貸でお貸しになっているという事であれば、収益不動産という事で
「収益還元法」を使って査定金額算出をさせて頂きます。
客:なるほど、有難うございます。
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