2021年07月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

購入申し込みで売主が注意するポイントは？

売主側の、購入申し込み時注意ポイントについて説明しています。

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　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


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売却時にはどんな費用が発生するの？


売却時に発生する費用について、説明しています。 

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仲介手数料はいつ発生するの？


仲介手数料について説明しております。 

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案内時に売主が注意する点は？

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賃貸中の不動産はどの様に査定するの？

収益還元法ついて説明しています。


客：私の賃貸に出している東京のマンションについて査定する場合は、どの様に

　　するのでしょうか？

C：はい。

　　収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行って

　　おります。

客：「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？

C：はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。

　　先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で　
　　
　　査定金額が算出されます。

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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は『梅雨時のエアコントラブル』というお話でした。

今回は、屋外LED照明について少しお話します。

もう、LED照明は一般的になってきました。

というより、LED照明じゃない方が珍しくなってきました。

広く普及したのには、

・明るい

・省エネ

・不点になる感覚が長い

・LEDランプ/LED器具が安くなった

・裸電球や蛍光管ガラス製品が製造中止になる・・・

様々な理由が挙げられます。

そんな理由から、新築住宅や近年建築された住宅のほぼ全てが、

LED照明となっています。

また、中古住宅でも室内の照明器具をLED器具に取り替えて

いる方々が多いと思います。

そんな中、屋外照明（玄関灯や門灯、庭園灯など）は、

LEDに変えていない場合が多いです。

今回は、屋外照明器具のLED化をお勧めしようと思います。

器具ごと交換が一番良いと思いますが、工事費（商品材+工賃）

を考えると、躊躇（とまど）ってしまうと思います。

そんな時は、中の電球だけ交換できるかを調べてみましょう！

調査/交換方法は

①器具カバーをあける
②裸電球か蛍光灯タイプかを確認
③裸電球であれば、そのサイズを確認（E26/E17)

④適合サイズのLEDランプを取り付け

⑤取り換え完了

ここで、蛍光灯タイプの場合は『安定器』というものがあり、

LEDランプに交換するだけでは、不具合が生じる場合があり

ますから、お知り合いの電気店さんに聞かれるか、ピースまで

お問い合わせください。

詳しく知りたい方は『LEDへ交換　安定器』と検索すれば、

説明しているサイトが出てきます。

さて、ランプだけ交換するメリットは『商品代』以外にも

あります。

中古住宅であれば、外部の塗装などを何度かしていると

思います。

その際に、器具を取り外して塗装はしません。

器具の周りを塗装します。

つまり、器具交換すると前の器具の跡が出てしまうことが

あります。
つまり、『器具を新しくしたら見映えが悪くなった』という事に

なってしまう場合があります。

そこで、今まで通りの器具の中身だけ、LED化するという利点

です。古い器具の跡がカバーできる場合は、新しい器具でも

全く問題ないと思います。

さて、『LED化したけど、何が良い？』と疑問が合出てくると

思います。

まず、

・明るい

・球切れ交換の手間が省ける

・明るさが変わらない

・虫が寄り付きにくい

特に、明るさが変わらない、虫が寄り付かないというのは、

大きな特徴だと思います。

裸電球は球切れになるまで明るさは一緒ですが、虫が寄って

きます。

蛍光灯は徐々に明るさが低減します。外気温が低くなると

明るさが変わります。また虫も寄ってきます。

LEDは、これが解決できます。

照明器具の周りに大量の虫が飛び回り、それを狙って、
　　　
蜘蛛がクモの巣をつくり、朝床面に大量の虫の死骸・・・
　　　　　　　　
夏場の良く見る光景です。

屋外照明をLED化すると、これらの光景を軽減できます。

皆さんもぜひ屋外照明器具のLEDかを検討されたら如何

でしょうか？

今日のまとめ！

『屋外照明こそ、LED化すべき！』

次回は、『電気の契約あれこれ」についてお話します。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は『太陽光発電住宅と雨漏り』というお話でした。

今回は、梅雨時のエアコントラブルについて少しお話します。

梅雨時のエアコントラブルといえば、

①ジメジメは嫌だけど、冷え過ぎも嫌

②なんか臭い

③エアコンの配管から水が垂れる・・・

などなど、『エアコンが冷えない！』という明確な症状では

ないことが多いです。

特に賃貸物件などでは、この時期に②、③のお話が多いです。


まず①ですが、ドライモードを上手に使うことで、お部屋を

冷やしすぎずに、ジメジメ解消が可能です。

特に、梅雨時は洗濯物の部屋干しが多くなりジメジメ感も

一気に高まります。

そんな時は、エアコンのドライモードと、サーキュレーターや

扇風機などを上手に組み合わせて、お部屋の温度を下げすぎ

ないようにしながら、除湿してください。


専門的なことを言えばドライモードには『弱冷房除湿』と

『再熱除湿』というものがあり、各メーカーによって異なり

ますので、それぞれの特徴を理解して、エアコンを選ぶと

よいでしょう！

続いて、②の『なんか臭い』ですが、これは、カビが

原因であることが多いようです。


前年に使用したまま、1年間放置した場合、湿気により一気に

カビが増殖して、においを発します。

いや～～なにおいを感じたら、エアコンフィルターを外して

みてください。

エアコン本体の熱交換器と呼ばれる部分や送風用の円筒状ファン

に真っ黒なものが大量についていると思います。

写真を添付します・・・
↓※グロ注意


↓※グロ注意


↓※グロ注意






これが、においの元です！

ぎゃ～～～～　　　






自分で、出来る範囲で掃除をするか、専門業者に手配して

きれいにしてもらう事をお勧めします。

自分で洗浄するときは、市販の洗浄剤を用いるとよいでしょう！

その際、最後に水洗いをするとよいです。

100円ショップのスプレーを買ってきて、水吹きしてください。

ポイントです。

洗浄剤がより強烈な汚れとなってしまう場合もあるので、

水吹き洗浄をお勧めします。　


次は、③の水が垂れる・・

これは『結露』です。そして、『結露』の原因は施工不良

であることが多いです。

先日も、室内配管部から水が漏れるという連絡を受けて、

あるお宅へ現調のため訪問しましたが、参考になるくらいの

施工不良による結露でした。

配管への結露現象の説明は『氷をいれたガラスのコップ』だと

思ってください。

普通の状態（正しい施工）は、『サーモス真空断熱タンブラー』

だと思ってください。



この2つの違いは、中の冷たい飲み物により周りの空気が

冷やされるか？冷やされないのか？の違いです。

つまり、この冷たい飲み物にあたるのが、冷媒管と呼ばれる

エアコンガスが充填されている銅管です。通常、この銅管の

周りは断熱材が巻かれており、この断熱材がない部分や、

つぶされてしまっている部分が断熱不足により結露してしまう

場所になります。




室内配管部で、結露による水漏れがある場合は、断熱材を

補強してもらう+結露防止シートを巻き付けてもらうなどの

対応を、業者に求めるとよいでしょう！

梅雨時だからこその、トラブルです。

本格的な夏場のトラブルとは、一味違うトラブル紹介でした。

今日のまとめ！

『エアコンのカビ対策はお早めに！』

次回は、屋外のLED照明器具についてお話します。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は『太陽光発電住宅と雨漏り』というお話でした。

『安すぎる業者は危険』という結論した。

今回も引き続き、、太陽光発電住宅と雨漏りについて少し

お話します。

今日は、具体的なお話をさせて頂きます・・・


住みやすい家にするために、太陽光発電設備を設置したはず

なのに・・・




設置後に、聞かれる声です。

『雨漏り』といっても、どんな状態かイメージが付かないと

思います。

いくつか、住宅用太陽光の雨漏り被害の写真を載せていきます。






お判りでしょうか？

太陽光パネルを設置するために架台を取り付ける際の

ビス（ねじ）が屋根野地板を貫通しており、そのビスが

原因で雨漏りが発生することが多いです。




一般的な取付方法は、屋根に穴をあけて取り付けます。

だからこそ、適正な施工方法（雨対策）が必要です。

安いコーキング材で、チョロチョロ塗ったぐらいでは雨漏り

対策にはなりません！

太陽光発電設備設置が可能な住宅と、不向きな住宅があります。

それは、

・築年数だったり

・屋根下地垂木の有無だったり

・既存屋根劣化具合だったり

・建物耐震強度だったり、様々です。

だからこそ『どんな家でも設置できます！』なんて言う、

業者は信用できません。　　　　　



万が一の際には、間違いなく逃げます！

最近では、屋根に穴をあけない工法も主流になりつつあります。

屋根に穴をあけるリスクを知っていれば、施工金額が多少高く

なっても、適正な部材できちんと設置してもらった方が安心

できると思います。

工事業者を選定する際は、どんな工法（使用部材など）で

施工するかなどをきちんと問い合わせることが重要です。

大切な財産である住宅。

その住宅の価値を高めることができる太陽光発電設備・・・

しかし、しっかりとした知識がなければ、悪徳業者の餌食に

なってしまいます。　　　　　　

また、大切な資産価値を下げてしまう事にもつながります。

施工に関しては、太陽光発電設備に関するプロに相談する事が

重要です。

つまり、『業者選び』です。

太陽光発電設備設備設置に関する業者選定は、下記サイトを

参考にするとよいでしょう！

『JPEA　太陽光発電協会』http://www.jpea.gr.jp/index.html


センチュリー21ピースの（株）ＰＥＡＣＥ もＰＶ技術者の

在籍する会社です。

お気軽にご相談ください。




今回のまとめ！

『住宅用太陽光発電設備の工事は、
　　　　　　やっぱり、業者選びが大切！』




次回は、この梅雨の時期によくご相談のある

『エアコンのあれこれ』についてお話させていただきます。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は『引き込み線隣地横断はご注意！』というお話でした。

今回は、太陽光発電住宅と雨漏りについて少しお話します。

何度か、太陽光発電設備と住宅については書いてきました。

 

電気代が上がっていく事を考えれば、住宅に太陽光発電設備

を搭載していくことは、良い事だと思います。

また、今後も広がっていくと思います。

それは、新築だけでなく中古住宅についても同じだと思います。

中古住宅への太陽光発電設備設置のメリットについては、

過去記事で何度か書いていますので、ご参照願います。

ここからは、危険性についてお話します。

先に結論言います！

『雨漏り注意！』この一言です。

この『雨漏り注意』の大事なポイントは、業者選びです。

太陽光発電設備に関しては、どこも大きな違いはありません。

品質も同じです。

昔と違って、商品の当たり外れもありません。

ではなぜ？太陽光発電設備を搭載して、笑顔のお客様と

不満一杯なお客様に分かれてしまうのか？

『業者の違い』だけです。

太陽光発電設備は、基本住宅の屋根に載せます。

住宅にとって、『基礎』と同じくらい『屋根』は

　　　　

大切な場所です。

その大切な場所に、きちんと必要な知識+技術+部材で対応する

業者と、知識なし+技術なし+いい加減な部材で対応する業者の

違いは、明白です。

なのに、なぜ？そんな業者に発注してしまうのか？

『安い業者を見つけた』と喜んでいませんか？

様々な業者に工事見積を依頼した場合、その見積価格には、

ばらつきがあると思います。

しかし、他社の半額とかはありえません。

あまりに安い業者は何かを削っています。

その何かが「安全性」なのか「技術」なのか「保証」なのかは

わかりませんが、発注者側（住宅オーナー）は、良い仕事を

するには、ある程度のお金がかかることを知っておくべきです。

最初のお金をケチってしまい、後々修繕費にお金が必要となる

くらいなら、良い業者に適正金額で施工してもらう事が重要

です。

事実、太陽光発電設置工事のその後の苦情案件のダントツ

第1位が『雨漏り』です。

具体的な話は、次回させて頂きます。

今回のまとめ！

『安すぎる業者はキケン！』


次回、お楽しみに・・・

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前回は『夏場の電気代対策＝エアコン対策』というお話でした。

今回は、引き込み線について少しお話します。

引込線とは、電力会社からの給電線の事です。

電柱から住宅へ引っ張っているケーブルの事です。


電柱から住宅までの距離が長い場所、短い場所などありますが、

『電線は重い』という事をご存じですか？

つまり、距離が長ければ長いほど、住宅の引込部分に負担が

かかっています。

特に古い家では、引込部の取り付け金具が、躯体の老朽化に

よって、取れてしまう可能性があります。

台風シーズンの前に確認しておくとよいでしょう。

さて、今日は、そんな引込線に関する豆知識です。

旗竿地といわれる土地では、道路奥側に位置する

土地の間口は狭いです。
　　　　　　
そのため、引き込み線が、隣地横断している場合があります。

建物への引き込み線が間口の狭い所有地上を経由して、引込

出来れば一番良いのですが、建物位置や引込部の位置に

よっては、どうしても、隣地横断しなければならない場所が

あります。

そんな時には、

①引込ルートを変える

②隣地所有者に許可をもらう

③ポールなどを建てて敷地内を経由する（埋設も検討）

のいずれかを検討することとなります。

①に関しては、電柱から直接引き込んでいるルートを電柱間の

ワイヤーを使って引き込む『メッセンワイヤー引込工法』という

工法で対応します。

これに関しては、お客様都合の工事となりますので、実費負担

の可能性があります。

事前に電力会社や、工事店に相談されるとよいでしょう！

その際に、容量アップの契約変更を行うと、無料で対応して

くれる場合がほとんどだと思いますので、確認してみて下さい。

（例えばSB３０Aの契約をSB40Aにする。ただし、最低１年間は契約維持してください。1年未満は実費請求されます）

②の場合、隣人との関係が悪くない限り、OKしてもらえる場合

が多いです。

その際には、『鳥害対策』を忘れずに、あわせて対応することを

お勧めします。

『鳥害』とは簡単に言えば、引き込み線に鳥がとまってフンを

することで、下の敷地やクルマが汚れてしまう事です。

これは、のちのち大きな問題になり、良好だった隣人との

関係が悪くなる可能性もあります。

十分に注意してください。

許可がもらえなかった場合には、③となり、自地内に引込線

ルートを確保しなければなりません。

たかが『住宅の引込線』と、侮ってはいけません！

住宅を購入予定の方や、不動産営業マンの方々も、

街を歩くとき『引き込み線』を意識して見てください。

なかなか、面白い事に気付くと思います。

今回のまとめ！

『引込線は、建物を壊す可能性あり！
　　隣地横断引込線は、人間関係を壊す可能性あり！』

皆さんも、十分にご注意あれ！

次回は、『住宅用太陽光発電設備と雨漏り』について

お話します・・・

お楽しみに！

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