現役職人社長のつぶやき・・・,センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『共有名義の不動産④』と題して、離婚後は共有名義を

解消したほうが良いというお話をしました。

今回は、『共有名義の不動産⑤』と題して、共有名義の解消時の

注意すべき点などをお話ししていきます。



前回のお話しの通り、どちらも住まないのであれば、売却を

して、2人で持分に沿って売却金を分けることが円満解決に

つながります。

では、どちらかが住み続ける場合に、どの様な点に注意すべき

かを見ていきましょう。

① 住宅ローンが残っている

離婚後も「ローン名義人」が支払いの義務を負います。

また、ローンが完済するまでは、他者への名義変更はでき

ません。夫婦共有名義だった場合、簡単に名義を変えるのが

難しくなる可能性がありますが、ローン名義人が家に住み

続けて相手の持分を買い取る方法なら可能です。

② 配偶者への財産分与

「財産分与」についても考えなければなりません。

「家の評価額－残ローンの金額」の半分が財産分与対象です。

③ 共有名義解消で発生する税金

どちらかの名義になる場合、新たに税金が発生する場合が

あります。

・持ち分を取得する側…登録免許税

・持ち分を譲る側…譲渡所得税

※居住用不動産の場合、3000万以下には譲渡所得が掛からない特例があります。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『婚姻解消も共有解消もどちらも大変！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



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　　スタッフ一同、心よりお待しております。

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前回は、『共有名義の不動産③』と題して、持分売却の注意点

などについてお話をしました。

今回は、『共有名義の不動産④』と題して、離婚する際の共有

名義の不動産についてお話ししていきます。



世の中は、何が起こるかわかりません。

あんなにも愛し合った2人が別れることもあるかもしれません。

その際に、共有名義の不動産はどの様にすればよいでしょう？



【共有名義の解消】

共有名義の物件をそのままにしておくと、離婚後も関係が続き

ます。

離婚した後も、何かある都度、相手に連絡をとって協議する

のはストレスになるほか、意見が合わず離婚後も揉めるケース

も少なくありません。

共有名義不動産を活用するには、双方の合意が必要となるため、

実際には『放ったらかし』の状態になる事が多く、勿体ない状態

になります。

また、固定資産税など毎年必要となる維持費が発生します。

その維持費の清算を巡って、さらなる揉め事になる事もあるかも

しれません。

【共有状態の解消方法】

① どちらか一方が相手の持分を買い取る

② 2人で協力して売却して代金を分け合う

夫婦の一方が離婚後も家に住みたいなら持分の買取を行い、

どちらも住まないのであれば売却を勧めます。

　⇐こちらもご覧ください

持分の買取にしても、売却にしても、まずは不動産の評価を

知ることが必要です。

評価を基に、話し合いを進めていくとよいでしょう！

持分を買い取るにしても、売却するにしても、注意すべき点が

いくつかあります。そのあたりのお話しは、次回！



今回のまとめ！

『離婚後の共有状態はさらなるトラブル発生！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『共有名義の不動産②』と題して、共有名義持分売却に

ついてお話をしました。

今回は、『共有名義の不動産③』と題して、注意点などについて

お話ししていきます。



共有持分の不動産を売却するには、全員の同意が必要であり、

急ぎでの現金化が難しいのが普通です。

しかし、『持分』の売却で、現金化することはできます。

その際にどんなことに注意すべきかを見ていきます。

① 仲介業者や一括査定では売却しづらい

② 持分という権利の為、安価になりやすい

③ 身内間トラブルの火種になる可能性

などなど、注意すべき点はいくつかあります。

その中でも、身内間トラブルの火種は避けたいというのが本音

だと思います。

良くあるパターンとして、

① お金が必要となった

② 他の共有者に売却同意を求める➤不同意

③ 自分の持ち分を売却（現金化）

④ 親族外が共有者となった事の懸念

⑤ 「アイツのせいで…」と、関係悪化➤断絶

この流れですね！



いくら、同意なしで売却できるからと言って、ほかの共有者に

相談なしに売却することは、『火種』を生む可能性があると

いう事をきちんと理解しておくべきです。

他の事と同様に、『共有持分売却』にもメリット・デメリットが

あることを理解しておくべきですね！

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『親族間トラブルは避けろ！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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前回は、『共有名義の不動産①』と題して、所有者全員の承諾が

あれば、売却できるというお話をしました。

今回は、『共有名義の不動産②』と題して、持分の売却について

お話ししていきます。



一般的に売買される不動産のほとんどは『単独名義』の不動産

です。

しかし、相続などでは『共有名義』も多いです。


親が亡くなり、子供たち3人の名前で共有するという感じです。

この『共有名義』で所有している不動産は、ほかの持ち分所有者

全員の承諾がなければ売却できないのです。

お金が必要になり、『共有』で所有する不動産を売却したくても

ほかの持ち分所有者である兄弟全員がYESと言わなければ売却

できません。

つまり、お金に困っているときに、土地を売ってお金にすること

が困難であると言えます・・・

そのような場合どうすれば良いか？

『共有持分の売却』という手段があります。



『不動産そのもの』を売却する場合には、共有者全員の承諾が

必要ですが、『共有持分』の売却は、ほかの持ち分所有者の承諾

は必要ありません。

また、持分を売却したことをほかの共有者に知られずに売却を

進めることは可能です。

　⇐こちらもご覧ください


共有持分の不動産をお金にする為、持分売却可能であるものの、

やはり注意も必要です。

次回は、このあたりの説明をしていきます。

今回のまとめ！

『土地は売れなくても持分は売れる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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前回は、『自宅を売る⑥』と題して、手残り金額を多くする

という考え方が重要であるというお話しをしました。

今回は、『共有名義の不動産①』と題して、共有名義の不動産

売却について話しをします。




共有持分権者が単独でできる行為は、「保存」と「使用」です。

【保存】
不動産の現状を維持するために行う行為。建物修繕したり
不法占拠者を追い出したりする行為

【使用】
共有している不動産を使用する行為

よくある勘違いとして、「不動産の持ち分」＝「使用面積」

と思われがちですが、実は、「不動産全体の使用」が認められて

います。

つまり、2分の1の持ち分権者が不動産全体を占有して居住

することも可能というわけです。

その様な、共有名義の土地を売却する『処分』をするには、

共有持分権全員の合意がないとできません。

【処分】
抵当権を設定したり、借地借家法の適用がある賃貸借契約を
締結したりする行為。売却もこれにあたる。

また、3つの場面で共有持分権者の立会いが必要となります。

①媒介契約時

②売買契約時 　

③決済時 　

この3つの場面において、署名・捺印を頂く必要があります。

ただし、委任状※1での対応が可能です。
※1　委任状には本人の印鑑が必要であり、印鑑証明も必要

共有名義の土地だからと売却をあきらめている方も多いと

思いますが、共有名義の土地でも売却可能です。

　⇐こちらもご覧ください

詳しくは、センチュリー21ピースまで、ご相談ください。

今回のまとめ！

『共有名義の土地でも売却できる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『自宅を売る⑤』と題して、自宅を売却する際には、

様々な費用が発生するというお話しをしました。

今回は、『自宅を売る⑥』と題して、結局どうすれば良いかに

ついての考え方についてお話しをしていきます。



自宅の売却を考えた際に、『少しでも高く売りたい』と思う事は

当然です。

しかし『高く売る』という売却価格ばかりに目を向けがちです。

今回の『自宅を売るシリーズ』では、

① 買い手に欲しいと思わせる
② 客観的に（買い手側の立場で）評価する
③ 無駄なお金はかけない
④ 境界問題などトラブルの種を取っておく
⑤ 支出を考える

というお話をしました。 これらのお話しで、お解りだと思い

ますが、『高く売る』というのは『手残りを多く』するという

事です。

そして、『手残りを多く』出来るのは、『ほしい』と思われる

物件です。

つまり、

① 買い手側に欲しいと思わせる
② 測量など、後々のトラブル防止対策を行っておく
③ そのままの状態で売っても良し
④ 必要であれば、リフォームなどの対応
⑤ 最終的な手残りを考える

という事です。

自宅を高く売りたいと思ったら、これらの事を一緒に考えて

くれる良い不動産屋さんに相談しましょう！

今回のまとめ！

『結局は手残り！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『自宅を売る④』と題して、境界をはっきりとさせる

ことの重要性についてお話しをしました。

今回は、『自宅を売る⑤』と題して、売却の費用についてお話し

をしていきます。



不動産を売却する際には、様々な費用が発生します。

売却前の準備として

・確定測量
・リフォーム代
・ハウスクリーニング費用

売却時には

・仲介手数料
・印紙代

移転登記時には

・司法書士への報酬（抵当権抹消・移転登記など）

確定申告後には

・譲渡所得税

など、売却をする準備から、売却後に至るまで、本当に色々な

費用が発生します。

不動産を売却した代金から、これらの費用を差し引いたお金が

『手元に残るお金』です。

事前準備のリフォーム工事などを除き、これらの費用は、売却

価格によって決まってくることが多く、簡単に圧縮することは

できません。

つまり、 『値引き』や『おまけ』がないため、手残り金額を

考える際には『必要費用をきちんと知っておく』事が重要です。

今回のまとめ！

『様々な費用が発生！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『自宅を売る③』と題して、リフォームをしてから売る

べきかについてお話しをしました。

今回は、『自宅を売る④』と題して、境界についてお話しをして

いきます。



一戸建てのお家を売却する際には、

『隣地との境界をはっきりとさせておく』事が重要です。

隣地との境にきちんと『境界標』があるかを確認することは

もちろん、屋根や雨樋などが越境していないか？エアコンの

室外機が越境していないかなどを確認しておくと良いでしょう。

現時点での、隣地住民との関係が良好であっても、新しい住人と

トラブルにならないという保証はありません。

トラブルの種を残さない為にも、『境界をはっきりさせる』必要

があります。



境界が不明瞭であったり、心配な場合には、不動産会社にご相談

ください。

『確定測量』という作業を行い、隣地所有者との立合いを行い、

境界をはっきりとさせていきます。

境界については、過去ブログに詳しく書いてありますので、

こちらもご覧ください。

  境界の確定①
　境界の確定②
 　境界の確定　おまけ

確定測量を行う事で、売却時に隣地所有者とのトラブルを回避

することが出来、次の購入者も安心して購入できます。

つまり、『安心して購入できる物件』という事で、安く売る

必要がなくなり、結果として『高く売る』事に繋がります。

今回のまとめ！

『トラブルの不安を取り除く！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『自宅を売る②』と題して、客観的価値を知っておくと

良いというお話しをしました。

今回は、『自宅を売る③』と題して、キレイにリフォームして

から売るべきか？についてお話しをしていきます。



自宅を高く売りたいのであれば、当然『きれいな状態』であった

ほうが良いです。

100万円の費用をかけて、200万円高く売れるなら、リフォーム

して売るべきです。

しかし、100万円の費用をかけて、100万円高く売ったり、

100万円以下の価値しか上乗せできないのであれば『そのまま』

の状態で売った方が良い場合もあります。

以前のブログでも書きましたが、築古物件となると家屋自体には

価値がなく、土地値での取引が多くなってくるからです。

また、次に住む人たちの趣味に合わなければ、全てが無駄となり

ます。



リフォームをして綺麗にして売る事よりも、ハウスクリーニング

をして綺麗に見せた方が効率的だったりします。

余分な出費を抑えて、手残りを増やす方が『高く売る』事に

繋がります。

 今回のまとめ！

『無駄な費用を抑える事が重要！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『自宅を売る①』と題して、自宅の売却を考えた時には

高く売るコツを知っておく必要があるというお話をしました。

今回は、『自宅を売る②』と題して、客観的価値の把握について

お話しをしていきます。



自宅の売却を考えた際に『高く売りたい』と思うのは当然です。

そのためには、知っておくべきことが沢山あります。

まず、自宅の価値を客観的に把握してみましょう！

買い手側の目線で自宅を評価することで、客観的価値が見えて

きます。



【築年数】

① 築年数10年以内
新築価値の約50％程度

② 築年数11～20年以内
築年数15年だ新築価値の約20％前後

③ 築年数20年以上
建物価値ほぼなし　土地値取引が多い

まずは、冷静に客観的な価値として大体の評価を知っておくと

良いでしょう！

事前に、『客観的評価』を知っておく事で、後に起こるであろう

『後悔』や『ストレス』を防ぐことが出来ます。


今回のまとめ！

『客観的評価を知る！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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