不動産の役立つ知識の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『自治会防犯カメラ』として、近隣住民から承諾を

得ておくことの必要性について、お話しをしました。

今回は、『火災保険』についてお話します。

今年も、台風や大雨で被害を受けている方々が見えます。

「もし、自分が災害を受けたら？」

「もし、台風で自宅の瓦が飛んでしまったら？」など、

いざ！というときの為に、所有している自宅のために、

多くの方が『火災保険』に加入していると思います。

しかし、その保険を活用する人はとても少ないです。

　　　　

多くの方は、住宅修理の際に保険活用のアドバイスをすると

「火災の時の保険でしょ？」といわれます。

そのつど、わたくしイトウはこのように説明します！

『火災保険は、家災保険ですよ！』と！

台風や落雷などで、大切な住宅に被害があったときには、

「火災保険」が使える場合が多いのです。



とはいえ、テレビニュースになるような大きな災害では、

保険を使うでしょう！

ただ、普通に被害を受けた時などは、ほとんどの方は自腹で

補修していると思います。

・台風で、ガラスが割れた

・台風で、網戸が飛んで変形した

・落雷で、エアコンが壊れた・・・

小さな災害だから、保険は無理と思っていませんか？

こんな小さな修理に保険を使うと、保険料がバカ高くなる！

と思っていませんか？　　　



火災保険の活用条件は大災害だけではありません。

火災保険を使って自動車保険のように値段は上がりません。

大切な財産である自宅を、いつも万全の状態にしておく

ためにも、保険を上手に活用してください。

『お金がかかるから・・・』という事で、必要な修繕を

していない方々をよく見かけます。

その考え方、大間違いです。

被害を受けても、必要な修繕をきちんとしている住宅は、

不動産売却の際に、とても有利です。

　　　　

大切な不動産の資産価値を保つためにも、『いざ売却！』という

時の高額査定のためにも、必要な修繕はきちんと行いましょう。

そして、被災の為のその修理は可能な範囲で、火災保険を

上手に活用しましょう！

今回のまとめ！

『火災保険は御守りじゃない！
　　　　　　　　どんどん活用すべき！』

次回は、保険活用の実例を紹介します。

お楽しみに！

　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『土地の使い方をきちんと計画的に考える必要性』

についてお話をしました。

今回は、土地活用を考える際に、いろいろと調べ事をします。

そのあたりのお話を少しさせて頂きます。


前回、少しお話しましたが、調整区域の土地を有効活用

できないか？という事で、いろいろと計画が持ち上がって

います。　　

そうなってくると、実際に、その土地が使えるかどうかを

きちんと調べなければなりません。

今回の場合、表通りから奥に入ったところに、対象の土地が

あります。

この土地に介護施設を　　

建てるとしたら、いろいろな施設を整備しなければなりません。　　

・道路

・上水　下水

・電気

などの施設が整備できなければ、今まで通り「畑として利用」

するだけになってしまいます。

そこで、最初に、市役所で色々と教えてもらう事にしました。



今回の対象地に関しては、

・土木管理課➤道路予定地（幅員4ｍ以上）あり

・水道課➤表通りから上水分岐引込可能

という事で、市役所側施設整備が可能であることを確認でき

ました。



水道引込などに関しては、工事負担金などの問題もありますが、

「道路があるか？」「水道の引込が可能か？」

という事は、役立たずの土地をお金を生む土地に変えるには、

とても重要なことです。    

電気の引込に関しては、道路が

整備されれば電柱を建てる事ができるので問題ありません。



普通じゃない土地についての情報が必要なときは、所在地の

役所で聞くことが、最も簡単で確実な情報を得る手段です。

一般の方（土地所有者）でも、窓口に相談に行けば親切に

教えて頂けます。　　　



今回のまとめ！

『道路と水がなければ、役所に相談！
　　　　　　色々と教えてくれます！』

次回は、先日引き渡しをした町内会の防犯設備について

お話します。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、お客さまとのやり取りの中で

『金額が大きくなるほど、雑になる』と感じることがある

というお話をしました。

今回も引き続き、、お客さまとのやり取りで『？』と思う

事をお話します。

これは、調整区域を相続した方からの相談です。

姉妹共有名義（50：50）の土地を、ブロックで区割り

してほしいとのことでした。　　



事情を聴いていくと、姉妹の仲が悪いわけでなく、

入院している妹さんに代わって、今後、義弟（妹旦那）と

協議を進めていくことを考えるだけで苦痛であり、その

先行対策だという事でした。ですから、

調整区域で何も使えなくても先に土地を半分ずつにする！

将来は、その半分にした土地を買い取る！という事でした。

　　　　　




とても大きな土地ですので、ブロック塀で囲って分割する

だけで、200～300万円弱の予算が必要となる工事です。



工事業者としては『ありがとうございます！』

と、思いつつ、不動産業者としては

『なんて無駄な…』と感じました・・・


そこで、元々は土木工事の依頼でしたが、不動産業者として

「もし、●●ならば～」という形で、いろいろとご提案を

させて頂きました。

案①共有名義持ち分を妹へ売却する

案②先方持ち分を買い取る

案③自分の持ち分を第三者へ売却する

さらに、土地を所有した場合、出口（その先の土地の利用方法

など）を考えておかなければ、子世代に不要な土地を押し

付ける事になってしまいます。

そこで息子さんとお話をさせて頂く時間を作って頂きました。

息子さんからは、「調整区域でも畑以外（現在、無料貸借）で

利用価値はないか？」というご相談を受けました。

現在、介護系事業立ち上げを目指して、協議を進めています。



『調整区域＝畑＝役にたたない土地』という、図式が

『調整区域＝収益物件』に変えることが可能と知れば、

その土地に対する考え方も変わります！

今回のまとめ！

『感情で不良物件にするな！
　　　上手に活用できる道を探せ！』

次回は、役所とのやり取りの一部をお話します。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『悪徳業者の見抜き方』と題して、お話しました。

今回は、お客さまとのやり取りで『？』と思う事をお話します。

お客さまと不動産のお話をしていると様々なテーマのお話し

が出てきます。

・実家の査定

・工事に関しての見積もりの評価

・貸家の家賃滞納

・家族の入院

などなど、本当に色々なお話しをさせて頂きます。

そんな中で、『？』と思う事が良くあります。

お金です。

お金の考え方が、ものすごくおおざっぱな部分と、ものすごく

細かい部分があったりします。

　　　　

例えば、ブロック塀工事の見積金額の数千円についてガミガミ

言っている割には、明らかに100万円以上は、ぼったくられて

いるだろうと思われるリフォームには無関心・・・



また、卵の値段が高くなったと言っている割に、数多くある

補助金を全く使わない方々・・・

不動産に関しては、動くお金の額が大きいです。

細かすぎることは『良し』としても、おおざっぱになっては

『ダメ』です。　　　



大切な財産である不動産に関わるお金に関しては、慎重に

なるべきです。

卵の値段が30円高いとかの話とは違います。



わたくしイトウがセンチュリー21ピースをスタートする

前の話ですが、非常に安く住宅を手放した知人がいます。

「高齢の叔母の家なので、いくらでもいいから、早く手放し

たかった」という知人の話は、まさにこれですね・・・

もし、もう少し考えて計画的に売却できていたら、手元に

残るお金は数百万円は多かったと思います。

当時の私も、知識がなかったので「良かったね！」なんて

言ってました。


今回のまとめ！

『お金の知識がないと、大損する！』

次回も、お客さまとのやり取りの一部をお話します。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『自宅が売れないのは悪徳業者のせい？』という

お話しをしました。

今回は、『悪徳業者？こんな業者は要注意』として、

悪徳業者の見分け方のヒントをお伝えしていきます。

世の中には、コンビニの何倍もの数の不動産業者がいます。

その中には、通称『何でもあり！』の業者が存在することは

間違いありません。

売る側・買う側のお客様からすれば、関わってはいけない

人たちです。

では、そんな業者を見分けるには、どうすれば良いでしょう？



これは、比較検討×確率論です。

例えば、A不動産とB不動産があったとします。この2社を

比較したとき、A社は挨拶が出来るまじめな好青年が多い会社



B社はガラの悪い連中がしょっちゅう出入りする会社・・・



どちらが、安心できる会社である確率が高いといえば、A社

ですよね？

このように、様々なことで比較検討してみると、みえてくる

ことがあります。

わたくしイトウも、30年以上建設現場で現役の職人をしてきた

経験から言えば、道具類を大切に扱い、整理整頓をきちんと

している職人は成功している確率が高いと感じます。



不動産業者も、同じだと思います。

悪徳不動産業者を見抜くポイントはいくつかあると思いますが、

① おとり広告がある（絶対ダメなヤツ）

② 焦らせる

③ とりあえず申し込みさせる

④ お構いなしに連絡を取ってくる

⑤ 不必要？費用の説明なし

⑥ 選択肢がない

⑦ 毎回説明する内容が変わる

⑧ 強引な営業

⑨ 会社が汚い

⑩ 悪徳業者検索サイトに載っている

などなど、いくつもの項目があります。

この項目に対して、数が多くなればなるほど悪徳業者の可能性

は高くなってきます。

これは、不動産業者に限らず、どの職種にも共通することです。

今回のまとめ！

『あやしいと思ったら警戒しろ！』

次回は、お客さまとのやり取りの一部をお話します。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『売却を成功させる内覧のコツ②』として、

«生活感を消す»ことが重要であることをお話ししました。

今回は、『悪徳業者』の策略により、売却できない場合が

あるというお話です。





皆さんはご存じでしょうか？

コンビニ店数＜不動産屋
　

全国には、コンビニ店が約5.7万店（2021..3）があり、

不動産事業所は35万所あるといわれています。

ほとんどの不動産業者はルールを守っていると思いますが、

中には『利益のためには何でもあり！』という考え方で、

お客様の意向を無視した営業活動をされている事業者もいる

ようです。

わたくしイトウも、職人の立場からそのような

「悪い業者」「悪い担当者」を数多く見てきました。



あなたの売却依頼した物件がとても良い物件だったら・・・

良い業者…すぐに成約させる。

悪い業者…「良い物件」で誘い込んで、ほかの物件を売る。

悪徳業者の場合は、良い物件をすぐには手放しません。

その物件を『エサ』にして、お客さんを誘出・呼込して

釣っていきます。



実際には、存在しない物件で誘い込むのではなく、実際に

存在する魅力的な物件で釣る営業です。



このような業者に、大切な財産である自宅の売却を任せて

しまうと、業者の都合の良いように利用されてしまう事も

あります。

とはいえ、「おかしいな？」と思いつつ、業者側の言い分を

信じてしまう方がほとんどだと思います。


伝えたいことは『悪徳業者がいる』という事を知ることです。

ほとんどの業者は、きちんとルールを守り、依頼者である

お客様の利益を守るように努力します。

しかし、中には私利私欲の活動をする者がいます。

この事実を知っているだけで、違ってきます。


今回のまとめ！

『悪徳業者がいることを知る！』

次回は、悪徳不動産業者の見分け方についてお話します。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『売却を成功させる内覧のコツ①』についてお話し

しました。

今回も、『売却を成功させる内覧のコツ②』と題して、お話し

します。

居住中の自宅売却をするにあたり、内覧を何回受け入れても

決まらない方と、たった1回で成約につながる方がいます。

その違いは何でしょう？


① 運　　　　　　　　

② 担当者の営業スキル

③ 物件に魅力がない

④ 売り出し条件が相場とずれている 　　などなど・・・

多分、全てです。


全部について細かく説明できませんが、今回は、売却の為の

内覧受け入れを何度もせずに、1発で決めてしまうコツを

伝授します。

物件の内覧にお越しになる方は、それなりに購入意欲の高い

方々が多いです。実際に住んでいる状況を確認して、購入を

決めようとしています。



そんな方々に『決めた！』と思わせるためにも必要なことは、

『もてなしす準備』です。

　　

・きれいに清掃しておく

特に、水回りは業者に頼んでおくことも良いでしょう

・明るく広く

不要なものは必ず箱などに入れて収納しておくことが必要です。

・におい対策は万全に

他人の生活臭は気になります。

内覧直前まで空気の入れ替えをするなどの対応は必要です。

・大家族で出迎えない

これは、一見仲が良さ様に見えてよさそうですが、圧迫感を

与えたり手狭さ感を与えたりしてしまいます。

また、このコロナ禍では、最小限の人数を心かける必要も

あります。




いかがですか？

簡単に言ってしまえば「生活感を出さない」という

事です。

快適な気持ちは成約につながります。

不愉快な気持ちは成約に至りません。

早く売却を決めてしまいたいのであれば、

「ほかの人に取られたくない」と思わせることです。

居住中だからこそ、買い手の方に対してよいところが

アピールできます。

今回のまとめ！

『生活感を出すな！水回り清掃は必要なら
　　　　　事前に業者へ依頼しておく！』

次回は、悪徳不動産業者による『宣伝物件になっていないか？』

についてお話します。

お楽しみに！

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『不動産名義は自分でもできるのか？』について

お話ししました。

今回は、『売却を成功させる内覧のコツ』と題して、

お話しします。

様々な事情で、自宅を売却することになった場合、

不動産業者へ依頼して売却活動を行います。



今回は、買い取り業者ではなく、一般の媒介による売却を

モデルに話をさせて頂きます。

売る側としては、『より高く』『より早く』が理想です。



では、買い手側にその気にさせるには、どうすれば良い

のでしょうか？　　内覧をうまく活用して、買い手に



『買いたい！早く決めなきゃ』と思わせることです。

では、どうすれば良いか・・・

これ意外と簡単です。

内覧の際に、気持ちよくさせる事です。例えば、

・掃除をして印象を良くする
　（清潔感）

・照明を点ける/カーテンを開けておく/窓をきれいにしておく
　（明るさ）

・不要なものは片づけておく
　（部屋を広く見せる）

・新しいスリッパを用意しておく

・アピールポイントを言えるようにしておく

・買主からの質問に答えられるようにしておく

・内覧者に日程を合わせられるように調整する

などなど・・・

業者の担当の方が、内覧希望者に対してきちんと対応して

くれます。

しかし、住んでいる人にしかわからないこともあります。

その際に、『気持ちよく接する』事を心がければOKです。

必要以上に、話をする必要はありません。



必要以上に、ペコペコする必要もありません。



内覧にお越しになる時点で、購入への気持ちが高い方々です。

気持ちよい時間を体感してもらう事で、成約につながることは

多いです。

逆言えば、嫌がられることをしないことが重要です・・・



今回のまとめ！

『売却を成功させるには、
　　気持ちよさを感じてもらう事が重要！』

次回も、売却活動時の内覧対応のコツについて、お話をさせて

頂きます。

お楽しみに！

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前回は、『不動産名義の調べ方』についてお話ししました。

今回は、『不動産名義は自分でもできるのか？』と題して、

登記申請についてお話します。

そもそも『登記』とは、権利関係などを公開する制度のことで、

種類としては、不動産登記のほか、

・商業登記

・法人登記

・船舶登記 などがあります。

「不動産登記」は、その土地や建物が誰のものかを明らかに

する目的で行われます。



自分でできるのか？については、「YES」です。

ただし、法務局が業務を行っている平日の日中に何度も足を

運ぶことなどを考えると、司法書士などのプロに頼んだ方が

良いと思います。

余談ですが、不動産に関しての相談で『司法書士と行政書士

のどちらに業務依頼すればよいか？』と質問があります。

　　　　　　


相続に関する遺言書の作成や、相続人調査などはどちらも

出来ますが、『登記申請』に関しては司法書士しか行えません。

一度、『司法書士と行政書士の違い』と検索してみてください。



自分で行うか、プロに頼むかは、

・時間+労力＝手間

・件数/予算＝単価

・今後の為＝学習意欲


など、個人の思惑で変わってきます。いくつもの不動産を

所有しており、相続に向けて自身で学んでおきたいという方は

是非、自分で体験されるとよいでしょう！

ただし、世の中で最も価値のあるものは時間であることを

お忘れなく・・・

今回のまとめ！

『登記申請は自分でもできる。ただし、プロに任せた方が安心！』

次回は、売却活動時の内覧対応のコツについて、お話をさせて

頂きます。

お楽しみに！

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前回は、『自宅売却時の注意ポイント』についてお話し

しました。

今回は、『名義の調べ方』についてお話します。

自宅や土地を売却する際に、名義の確認は必ず必要になって

きます。

そして、その「名義」が原因で後々トラブルにつながって

いくことも少なくありません。

自分のものだと思っていた自宅や土地が、実は・・・




なんてことがないように、名義確認しておくことは重要です。

ここで言う「名義」とは 今現在、登記されている方の情報の

事です。

「名義を調べるのは自分でもできるの？」と質問されることが

あります。

答えは「YES」です。



権利書（登記済証/登記識別情報）

などで確認する方もお見えになりますが、

登記事項証明書（登記簿謄本）を見ないと、いま現在、

誰の名義であるかは分かりません。

では、その登記簿謄本はどのようにすれば入手できるかと

いえば、「最寄りの法務局」で入手できます。

　　

この「最寄り」ですが、不動産所在地の最寄りではなく、

請求者お住いの最寄りという意味です。

たとえば、名古屋市にお住まいの方が、札幌の不動産の

登記事項証明書を取りたいとき、わざわざ札幌の法務局に

行ったり、郵送で請求する必要はありません。

お住いの最寄りの法務局（名古屋市にある法務局）で、

日本全国の登記事項証明書を取ることができます。






『法務局なんて大袈裟でイヤだ！』と思う方も多いです。
　　　　

そんな時は、お近くの不動産業者や、司法書士事務所などに

ご相談するとよいでしょう。

インターネットを利用して、その場で登記情報を入手して

くれると思います。費用は～500円くらいだと思います。

調べた結果、名義変更の必要が生じた場合は、登記申請と

呼ばれる手続きに移ります。

今回のまとめ！

『現在の所有者確認は、
　登記事項証明書（登記簿謄本）で行う！』

次回は、登記申請についてお話をさせて頂きます。

お楽しみに！

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