現役職人社長のつぶやき・・・,センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『解体②』と題して、古家付きとして売却するメリット

についてお話しをしました。

今回は、『解体③』と題して、解体費用などについてお話しを

していきます。



『更地化』の大きなメリットは、流通性が高くなることです。

つまり早く売却できるという事です。

しかし『更地化』するには、当然解体工事が必要となって

きます。

この『解体工事費用』は安くありません。

人件費や処理費用の値上げにより年々費用は上昇しています。

【木造】　　　　　4～5万円/坪

【鉄骨/RCなど】　6～8万円/坪

※あくまでも一般的な一例です。

数年前より3割以上上昇してきています。

また、解体と合わせて残置物の処分などを含めると価格は

さらに上昇します。

また、作業現場に重機などの乗り入れができるかどうかは

作業費用に大きく影響します。

・接道状況（幅員・接道幅）

・隣地状況

・構造

これらの条件によって、費用は大きく異なります。

また、業者によっても価格は大きく異なります。

解体工事こそ、数社の業者から見積を取る必要があります。

今回のまとめ！

『業者によって費用が大きく異なる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『解体①』と題して、古家についてお話しをしました。

今回は、『解体②』と題して、古家付き土地としての売却の

メリットについてお話しをしていきます。



築古の住宅を住宅を売却する方法として、

・古家が付いたまま売却

・解体して更地で売却

・中古住宅として売却

がありますが、『古家付き土地』として売却する場合の

メリットは

① 解体費が不要

② 買主が住宅ローンの利用が可能

③ 更地と比較して固定資産税が安い

④ 契約不適合責任の免責が可能

などがあげられます。

デメリットもあります。

1） 相場より安くなりがち

2） 買い手が見つかりにくい

等があります。

特に、デメリットな面を考えた場合、『更地化』して販売した

方が、流通性が高くなり早く売却できることが大きなメリット

です。

『更地化』するには、当然解体工事が必要となってきます。

今回のまとめ！

『早く売るなら更地化！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『買わない③』と題して、対策についてお話しを

しました。

今回は、『解体①』と題して、古家と解体についてお話しを

していきます。



自宅を売却しようとした場合に、『家』の築年数は非常に大事

です。

耐用年数などで『22年』という年数が一つの目安です。

簡単に言えば、築年数を22年を超えた家はの価値はゼロと

みなし『古家』と表現される事が多く、『古家付き土地』と

して売却されることが多いです。

『中古住宅』として売り出すのと、『古家付き土地』として

売り出すことの大きな違いは、契約不適合責任の免責でしょう。

そもそも古い家に価値がないものとして売り出すからです。

この『古家付き土地』として売却する方法として、

・古家が付いたまま売却

・解体して更地で売却

・中古住宅として売却

がありますが、それぞれの特徴を考えていきましょう。

今回のまとめ！

『古家と中古住宅！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『買わない②』と題して、買いてが敬遠するポイント

についてお話しをしました。

今回は、『買わない③』と題して、対策についてお話しをして

いきます。


買い手側が『買わない』と思う理由はいくつもあります。

しかし、買わない理由には妥協できる部分も多いはずです。

例えば、価格が気になるお客様に対しては、値引きの対応

例えば、設備が古いことに不満なお客様には改修後に売却

など、対策すれば売却できる場合が多いです。

再建不可や災害リスク、日当たりが悪いなどの対策を打つ事が

難しい事に関しては、『価格で魅力』を付けるしかない場合も

あります。

売れない物件＝買いたい魅力がない

であるため、買いたくなる理由を物件に付与する必要があると

いう事です。

どうしても売れない物件は、『価格で魅力』を出す場合が多い

です。

なにがなんでも『売りたい』と思うのであれば、思い切った

値引きも必要です。

今回のまとめ！

『最後は価格！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『買わない①』と題して、買い手側目線から見た

ポイントについてお話しをしました。

今回は、『買わない②』と題して、そのほかの注意ポイントに

ついてお話しをしていきます。



接道義務を果たしていないような住宅や、災害リスクの大きな

家を敬遠することは大体、理解できると思います。

もう少し、細かなポイントを見ていきましょう。

・建築基準違反

古い建物の中には、増改築をしたことで建蔽率オーバーや、
容積率オーバーの建物が多くあります。
これら建築基準法に違反している住宅は、建て直し等の際に
トラブルの要因となるため敬遠されます。

・日当たりが悪い

人が健康に過ごすには、太陽の光を浴びる事は大切です。
一日中、日が入らないような場所や風通しが悪い住宅は敬遠
されます。

・ゴミ捨て場が汚い

主にマンションの話となりますが、ゴミ捨て場が異常に汚い
物件があります。
これは、そのマンションの『住人の質』がよくない証拠です。
ポスト部が汚かったり、ゴミ捨て場が汚いなど共用部分は住人
の質が表れやすい場所です。


今回のまとめ！

『買わない理由2！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『売れない⑥』と題して、売れない複合理由について

お話しをしました。

今回は、『買わない①』と題して、買い手目線から見たお話し

をしていきます。



自宅を売りに出したにもかかわらず、なかなか買い手が

つかない理由などについてお話ししてきました。

今回は、買い手側からの視点で、考えてみます。

多少、高額であっても『ほしい』と思わせる物件と、 安くても

『これはちょっと・・』と思わせる物件の差は何でしょうか？

買い手になって考えてみれば、少しは見えてきます。

・再建築不可

接道条件などで、再建築が出来ない物件はリスクが大き過ぎ
ます。
やはり、買い手は敬遠します。

・災害リスク

軟弱地盤や、低い地盤の土地は敬遠されます。
昔と比べて、ハザードマップなどの情報も簡単に入手できる
ようになった事で簡単に様々なリスクを調べられるようになり
ました。

・周辺環境

産廃処理場の横、お墓の横、救急病院の横など、音やにおい、
心理的な要因がある場所は敬遠されます。
最近では、公園の前なども「子供の声がうるさい」と言われて、
敬遠される時代となりました。

人生において、1回有るか無いかの高額な買い物だからこそ、

いろいろな事が敬遠の条件になるのですね！

今回のまとめ！

『買わない理由！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『売れない⑤』と題して、見た目についてお話しを

しました。

今回は、『売れない⑥』と題して、複合理由についてお話しを

していきます。



自宅を売りに出したにもかかわらず、なかなか買い手が

つかない理由はいくつかあります。

【物件に問題あり】

① 築年数が古い
② 希望の大きさではない
③ 駅から遠い

【条件に問題あり】

① 価格が高すぎる
② 汚い
③ 嫌悪施設や近隣トラブルなど
④ 需要の少ないエリア

【対応に問題あり】

① 不動産会社の動きが鈍い
② 内覧対応に問題
③ 色々と間が悪い

など、いくつもの理由が複合的に絡んでいる場合がほとんど

です。

対策として、

・不動産会社を変える

・価格などの売却条件を見直す

・売却をせずに賃貸で貸し出す

・買取業者へ売る

など、いま一度考え直すのもよいでしょう 。

今回のまとめ！

『複合理由！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『売れない④』と題して、広告修正についてお話しを

しました。

今回は、『売れない⑤』と題して、見た目についてお話しを

していきます。



自宅を売りに出したにもかかわらず、なかなか買い手がつかない

時があります。

・物件に問題がある

・内覧者が少ない

などなど理由はいくつもありますが、『見た目が悪い』という

ものもあります。

・駐車場の汚れ

・庭の乱れ

・残置物

など、内覧者にとって『汚い』と思われることはないで

しょうか？

まず、気持ちよく内覧をして頂ける準備をするとよいでしょう。

わたしたちピースが保有する物件でも、上記に値する物件が

あります。そこで現在、

・残置物処分

・庭木の剪定

・クリーニング

を実施している最中です。

きっと近々、売却報告が出来るでしょう。

今回のまとめ！

『清潔感が一番！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『売れない③』と題して、宣伝不足についてお話しを

しました。

今回は、『売れない④』と題して、広告修正についてお話しを

していきます。



『宣伝不足』が原因で、売却物件であることを周知できて

いない場合があります。

広告に関しては、不動産業者側の仕事であり、なかなか口出し

をすることには抵抗があります。

「もっとしっかりと広告を出してほしい」と言ったりすると、

業者によっては、広告料金を請求されたりします。

一度、ご自身の物件がどのような形で広告されているかを

調べるとよいと思います。

自分の物件が、どのように広告されているか？

魅力が伝わる写真が掲載されているか？

を確認してみましょう。

掲載写真のポイントは、

・清潔感が伝わるか？

・明るい印象か？

・全体のイメージが伝わっているか？

・各部屋の写真があるか？

などなど、物件の魅力を十分に伝える写真を掲載してもらう

ようにしましょう。

基本的には、不動産会社の担当者が写真を撮って広告掲載

します。

中には、デメリットしか伝わらない写真があったりもします。

今回のまとめ！

『素敵な広告写真を使う！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『売れない②』と題して、安心感を与えて売るという

お話しをしました。

今回は、『売れない③』と題して、宣伝不足についてお話しを

していきます。



自宅の売却を考え、売りに出してもなかなか売れない理由と

して、

① そもそも、物件自体に問題がある

② 広告の不足

があるとお話ししました。

物件自体に問題がなくても、なかなか売れない場合があります。

その多くは『宣伝不足』が原因です。

物件を売るには、より多くの方に物件を見てもらうことが重要

です。

そのためには、多くの内覧を行う必要があります。

その際、物件の良さを伝える事が出来なければ、内覧希望者は

現れません。

これは、物件そのものの理由ではなく担当する不動産業者の

仕事上のスキルの問題です。

内覧希望者をどのように増やしていくかを、任せている不動産

担当者と、しっかりと協議していく必要があります。

改善が見られないようであれば、違う不動産会社に切り替える

事も必要です。

今回のまとめ！

『その物件、誰も知らないかも？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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