「2021年10月」の記事一覧（31件）
カテゴリ：不動産の役立つ知識 / 投稿日付：2021/10/21 07:44
『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』
センチュリー21ピース代表のイトウです。
前回は、『修繕積立費の値上げは、物件価値が下がる』と
いうお話をさせて頂きました。
今回は、まとめとして『売却のタイミング』のお話しをして
いきます。
修繕積立費シリーズでは、
① 修繕積立費が値上がりするのは、そもそも安すぎるから！
② 段階的な値上げは、老後の計画が狂う！
③ 修繕しなければ、スラム化が始まる！
④ 1万円の値上げは、物件価値を300万円下げる！
今回は、⑤として『売却するタイミングはいつなの？』に
ついて、考えていきましょう！
修繕積立費が、どんどん値上げしていく可能性のある
マンションを売却して、賃貸への住み替えを検討される方も
います。では、いつがいいのでしょう？
ズバリ、組合総会で修繕積立費の値上げが決定される前です！
でも、それはいつ？となりますよね！
多くのマンションは「12年周期」で大規模修繕を実施します。
そして、次の大規模修繕費用の積立費が足りないと判断される
と、管理組合総会で値上げについて審議されることになります。
では、次の大規模修繕までの12年間は大丈夫か？
いえいえ、次の大規模修繕に向けて金額不足が明らかになれば、
年1回開催（臨時総会もある）の、総会議事に上がってくる
はずです。つまり、
① 大規模修繕完了済み（外壁キレイ資産価値高くなる）
② 修繕完了後早い段階（積立金不足が露呈する前）
③ 議題に上がる前
となります。
総会で、値上げが決定する前後では、買取査定額に大きな差が
生じます。
マンションの『お金の状況』を知りたければ、組合の理事を
されるとよいでしょう！
理事でないとつかめない情報なども入手できるはずです。 
今回のまとめ！
『マンション売却にはタイミングがある！』
次回も、役立つ情報を発信していきます！
お楽しみに！
尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。 
愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21 （いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）
皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
スタッフ一同、心よりお待しております。
カテゴリ：不動産の役立つ知識 / 投稿日付：2021/10/20 07:56
『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』
センチュリー21ピース代表のイトウです。
前回は、『スラム化の始まり』と題して、管理会社は
本当に必要な値上げの提案もしてこない！というお話し
をさせて頂きました。
今回も、『修繕積立費』としてお話しをしていきます。
修繕費が不足したら、大規模修繕が出来ない！
大規模修繕が出来なければ、ボロボロになって行く・・・
前回のお話しは、マンションがスラム化していくきっかけ
になりうるお話しをさせて頂きました。
今回は売却を考えた場合、修繕積立費は売却に影響があるか？
というテーマでお話します。
中古マンション購入者は、様々な条件を検討して購入に
至ります。 
・売却金額
・環境
・日当たり
などなど、本当に様々な事を検討します。
そんな中、マンション修繕積立費についても大きな検討
ポイントです。
月々の支払金額は、ローン返済と修繕積立費、管理費の
合算となるからです。
当然、月々の金額は安い方が、検討されやすいです。
例えば、3,000万円の分譲マンションを35年の住宅ローンで
購入（金利1％）する場合、月々の返済額は8.4万円程度です。
この金額に別途、修繕積立金が発生します。この修繕積立金が
￥10000のAマンションと￥20000のBマンションを検討した
場合、
・Aマンション ￥94000/月（￥84000+￥10000）
・Bマンション ￥104000/月（￥84000+￥20000）
となります。
仮に、『売れやすくする』ために、AマンションとBマンション
の返済月額を同じにするためには、Bマンション売却価格を
3000万円から2700万円に値下げします！
すると、住宅ローン返済額が7.5万円となり、修繕積立金が
2万円の場合でもBマンションの返済額は￥95000/月となり、
同じ支払額になるため、購入検討者から見た場合に、非常に
魅力的に映り、売却しやすくなります。
上記例では、修繕積立費1万円の差が、売却価格300万円もの
影響を与えるという事です。 今回のまとめ！
『マンション売却を検討するなら、
修繕積立費値上げ前が断然お得！』
次回も、役立つ情報を発信していきます！
お楽しみに！
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カテゴリ：不動産の役立つ知識 / 投稿日付：2021/10/19 08:05
『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』
センチュリー21ピース代表のイトウです。
前回は、『修繕積立費の2つの方式』と題して、住み続けて
いく際の安心感についてお話をさせて頂きました。
今回も、『修繕積立費part3』として修繕積立費のあれこれに
ついて、お話しをしていきます。
国土交通省では積立金が変わらない『均等積立方式』を推奨
しています。
これは、築浅の際には割高感を感じることがありますが、
住み続ける方の老後の安心感や、売却の際に良いポイントと
なります。
逆に多くの物件で導入されている修繕積立費が段階的に増額
していく方式『段階増額積立方式』では、住み続けていけば
老後に不安が増していきます。
また、築古になった際の売却では、修繕積立金がネックに
なってしまう事もあります。
とは言え、建物は経年と共に劣化していきます。
本当に必要な修繕の際にお金がなくて、どんどんボロボロに
なってしまっては、物件価値は下がっていく一方であり、
スラム化していきます。
入居者がいなくなり、修繕できていない
『廃墟マンションが増えていく』といわれる根拠ですね。
だからこそ『修繕積立費』は重要であり、マンション住人の
意向で、きちんとした利用計画を考えなければなりません。
管理会社は安易に、値上げの提案をしてきません。
なぜならば『嫌われるから』からです。
住人の中には、
「自分たちの会社のために値上げ要求してきた！」と
いわれる人も少なくありません。
しかし、本当に、その物件の事をきちんと考えている管理会社
であれば、しっかりとした根拠を基に、値上げの提案を
持ってくるはずです。
なぜならば、修繕積立金を使った共用部大規模修繕は、
『未来に向けた取り組み』だからです。
そのマンションに住む住人が、この先も気持ちよく過ごせる
ために必要な事であると気付くべきです。
だからこそ、管理組合の運営が盛んなマンションでは、
住人の結束が強く、管理会社をパートナーとして上手に
使っています。 今回のまとめ！
『お金がなければ修繕は出来ない！
修繕が出来なければ、スラム化が進む！』
次回は、修繕積立のまとめのお話しをさせて頂きます。
お楽しみに！
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カテゴリ：不動産の役立つ知識 / 投稿日付：2021/10/18 06:44
『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』
センチュリー21ピース代表のイトウです。
前回は、『修繕積立費の値上げの理由』と題して、
初期設定額が安すぎるというお話をさせて頂きました。
今回も、『修繕積立費part2』として修繕積立費のあれこれに
ついて、お話しをしていきます。
修繕積立の徴収には、
① 均等積立方式
② 段階増額積立方式
この２つがあります。
修繕積立費の値上げを行っているマンションは、
②段階増額方式を用いているマンションであり、多くの
マンションでは、段階増額積立方式が一般的でしょう。
この方式の基本となる考え方は、
「その時の所有者が、その時必要とされる修繕資金を負担する」
という考え方です。
将来的に、売却などをして住み替える前提としてる方々に
とってみれば、違和感のない方法ですが、『終の棲』
として、永住を前提としている方々にとっては、老後に
向けて、どんどん負担が大きくなっていくため、不安が残る
方法でもあります 。
一方、均等積立方式は共用部分である「建物や設備の維持管理」
にこの先必要となる費用を新築の段階から可能な限り均等に
負担する！という考え方です。
長期にわたって金額の変更がないうえ、積立金増額のための
合意について組合総会などで取り組む必要がなく、国土交通省
が推奨している徴収方式です。
下記、表をご覧ください。
例えば、新築時からの修繕積立金を40年間で、約700万円と
した場合の、積立方式の比較表です。
築年数が浅いうちは、段階増額に比べて割高感を感じますが、
永住を意識している方にとっては将来的に修繕積立金が大幅に
増額することがないので、老後の計画もゆとりを持って
考えることが可能です。
現段階でも、まだまだ少数派の『均等積立方式』ですが、
今後は、増えてくると思います。
段階増額方式のマンションが、不足分を取り戻すために、
大幅増額をしたら？
途中から、均等積立に移行することになったら？
怖い・・・
今回のまとめ！
『修繕積立費が増額していけば、
売却が困難＆老後が大変…』
次回も、修繕積立のお話しをさせて頂きます。
お楽しみに！
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カテゴリ：不動産の役立つ知識 / 投稿日付：2021/10/17 00:00
『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』
センチュリー21ピース代表のイトウです。
前回は、『お部屋の壁』と題して、ルームエアコン落下事例
についてお話しました。
今回は、『修繕積立費』について、お話しをしていきます。
一戸建て住宅オーナーや、賃貸物件にお住まいの方には、
あまり聞きなれない『修繕積立費』というものがあります。
分譲マンションにお住まいの方には、『常識』ですよね！
分譲マンションには、「専用部分」と「共有部分」があります。
自分のお部屋を「専用部分」 建物そのものや、エレベーターや
ポンプなどみんなで使用するものは「共有部分」となります。
修繕積立は、
『共有部分の修繕に必要なお金をみんなで積み立てるお金』
です。
この「修繕積立費」が問題なんです・・・
今回は、修繕積立金値上がりについてお話します。
ある程度、築年数のあるマンションでは、修繕積立金
が値上がりすることが多いです。
何度も、大規模修繕を重ねてキレイになって行くマンション
だから、価値が高くなっていると思っていると大間違いです！ 
そもそも『修繕積立金』とは大規模修繕が行われるための
お金を毎月、マンション所有者から管理組合から積み立てて
いるお金です。
では、なぜ修繕積立金が値上がりしていくのか？
これには理由があります。
皆さんは、適正と言われる修繕積立金の目安をご存じですか？
下表は国交省ガイドラインからの抜粋です。 
つまり、上記表より7階建て2000㎡のマンションで、
65㎡の部屋の場合、適正な積立金額目安の金額は
￥218//㎡☓65㎡＝￥14170/月となります。
お判りですか？
今現在お支払いの修繕積立金が安過ぎるのです！
つまり、最初の設定が安すぎた場合は、徐々に値上げして
いくしかないのです！
今回のまとめ！
『修繕積立金は、今後もドンドン値上がりするかも？』
次回も、修繕積立のお話しをさせて頂きます。
お楽しみに！
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カテゴリ：不動産の役立つ知識 / 投稿日付：2021/10/16 06:34
『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』
センチュリー21ピース代表のイトウです。
前回は、『古いテレビ』についてお話しをしました。
今回は、『部屋の壁』というお話しをしていきます。
前回は、古いテレビはとても重量があり、地震などで
転倒した際にケガをする要因になる可能性についてお話し
しました。
今回は、エアコンについて少しお話します。
最近の住宅では、各部屋にエアコンをつけることが多いです。
特に、リビングには大きなのエアコンが付いていることが
あります。 
そんなエアコンの取り付け方法に問題がある場合があります。
ルームエアコンは背板と呼ばれる鉄板を固定して、
その背板に本体を引っかける形で固定します。
つまり、背板の固定が不十分だと本体が壁から取れて
しまいます。
実際には、室外機との配管により落下事故は防げますが、
背板固定が不十分で、壁から浮いていることが時々見受け
られます。
これは、壁に取り付ける際に、下地（壁板の裏の木材など）
に固定できていないからです。
一般の住宅の壁は、プラスターボードと呼ばれる石膏ボードで
出来ている場合がほとんどです。
石膏ボードにビスを取り付けても、固定できません。
きちんと背板を下地に固定するか、石膏ボード用のアンカー
部材などで強度が出るようににしなければなりません。
ところが、下地に固定も出来ていない・ボードアンカーも
使わずに背板を取り付けてある場合があります。
このような場合、大きくて重たいエアコン本体に地震などで、
力が加わったら・・・
とてもキケンであることは想像できますよね？
また、実際にエアコン本体が、壁からポロリと落ちる場合は、
壁のボードも破損します。
エアコンは落ちるわ、壁が壊れるわ、踏んだり蹴ったりですね！今回のまとめ！
『お部屋の壁は弱い・・・
だから、きちんと下地に取り付けよう！』
次回は、修繕積立のお話しをさせて頂きます。
お楽しみに！
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カテゴリ：不動産の役立つ知識 / 投稿日付：2021/10/15 07:47
『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』
センチュリー21ピース代表のイトウです。
前回は、『調整区域内の共有名義土地の分筆』について
お話しをしました。
今回は、『古いテレビ』というお話しをしていきます。
照明器具のLED化と防犯カメラの取り付け依頼を頂いた
お客さまのご実家のお話です。
ご高齢のお母さまが入院して、現在は空き家となっている
立派な和風住宅・・・ 
とても綺麗にされています。
お部屋の中の家電は、ほぼすべて20年ほど前のもので揃って
います。
エアコン、掃除機、扇風機、テレビなどなど・・・
このように、昔から使用している家電を大切のお使いの方は、
特にご高齢の方に多いです。
『モノを大切に使う』という教育がしっかりと表れて
いる証拠だと思います。
しかし、15～20年前のテレビには注意が必要です。
ブラウン管タイプから薄型タイプに切り替わりだした頃で
あり、テレビがとても重いのです。
現在発売されているものと比較すると笑っちゃうくらい
重いです。
その重たいテレビ本体とスタンド部との連結部分が
『ボキッ』と折れてしまう事があります。
今回のお客さまのお家でも点検してみたら、最も負荷の
かかる回転金属部に割れがあり、少しの衝撃でテレビが
倒れ込んでくる状態でした。
先ほどもお話ししたとおり、昔のテレビはとても重量が
あります。
その様に重たいテレビがテレビ台から落ちてきたら・・・
とてもキケンだという事がわかりますよね？
購入当時、とても高価で大切に使ってきた家電でも、
長く使ってきた間に色々と問題も出てくることが多いです。
東海・東南海・南海地震の予想がされている今、お家の中の
危険性を下げるためにも、古いテレビを新しくすることを
お勧めします。 今回のまとめ！
『新しい家電にすることで安心と安全が向上！』
次回は、お部屋の壁というお話しをさせて頂きます。
お楽しみに！
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カテゴリ：不動産の役立つ知識 / 投稿日付：2021/10/14 06:57
『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』
センチュリー21ピース代表のイトウです。
前回は、『マンション貯水タンク調査』についてお話しを
しました。
今回は、以前記事にした『調整区域内の共有名義土地の分筆』
のその後のお話します。
9月24日のブログで紹介した調整区域内土地の活用として、
介護施設を建設する計画が少しずつ進んでいます。
⇐記事へジャンプします。
やはり、まずは共有名義の一つの土地をきちんと2つに
分けるという形をとることになりました。
ここでは、接道側の土地を確保できるところまでは、身内間で
話し合い出来るところまでは進んでいるようです。
次は、分筆に向けて測量の手配です。
知り合いの測量士に現調に行ってもらいましたが、
公図とはかなり大きな誤差があるようです。
また、杭はどこにも見当たらず・・・
とはいえ、良い機会ですのでしっかりと測量作業を行い
分筆登記して、次のステップへ移行していく予定です。
今回の分筆に関わる測量費用の
見積もりは約50万円でした。
既存状況を考えると、とても良心的な見積金額だと思います。
その旨、地主さんへ伝え、測量作業することが決定しました。
分筆登記が完了したら、ブロック積工に入る段取りです。
併せて、役所と水道引込工事の協議、建設工事会社の選定
などに移っていきます。
もう、小さな開発事業のようなものです。
実際に、今回の案件を通して感じることは、
『お金がないとできない』という事です。
価値の低い調整区域内の土地にここまでお金をかけられる
人は多くはありません。
『お金のある所にお金が集まる・・・』という法則ですね。
とりあえず、分筆に向けて測量を開始することになりましたが
ココからの道のりは長いです。
動きがあるたびに、報告していきます。 今回のまとめ！
『分筆なんてまだまだ！ここからが正念場！』
次回は、「古いテレビ」というお話しをさせて頂きます。
お楽しみに！
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カテゴリ：現場より発信 / 投稿日付：2021/10/13 07:22
『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』
センチュリー21ピース代表のイトウです。
前回まで、『リバースモーゲージ』についてお話しをしました。
今回は、現場からの発信として『マンション屋上タンク調査』
と題してお話します。 
少し前までのマンションでは、屋上に貯水タンクがあることが
多かったです。（高架水槽）
今回の現場も、築32年の賃貸マンションの屋上タンクの
電極交換の調査現場から報告します。
最近、屋上貯水タンクへ送水する揚水ポンプが止まらなく
なったり、貯水タンク内の水が減ってもポンプが稼働しな
かったりと、不具合の報告がされていました。
調査の結果、電極異常による誤作動発生の可能性が高いと
いう事になり、貯水タンクの水位電極交換をすることに
なりました。
電極交換作業自体は、困難な作業ではありませんが、
写真のように、作業環境が非常に危険なのです。
現場での事故発生を防ぐ為に、事前の施工計画は必要です。
また、作業員への、危険ポイントをしっかりと伝達する
ためにも、実際に現場に行くことは重要です。
※実際のタンク上からの状況（とてもキケン⚠）
今月中に作業完了するように計画していますので、
作業完了時には、改めて報告します。
『当たり前の日常』がおくれるのも、わたしたちのような
プロの職人が、大きなトラブルに発展する前に、
トラブル発生防止の処置をしているからです。
皆さまが快適な毎日を過ごせるように、
わたしたちピースは『技術と知識で奉仕』します。 今回のまとめ！
『当たり前の毎日を支える職人がいる！』
次回は、分筆準備のお話しをさせて頂きます。
お楽しみに！
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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』
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前回も、『リバースモーゲージ』についてお話しをしました。
今回は、『リバースモーゲージの闇』と題してお話します。
前回は、リバースモーゲージのリスクなどについてお話し
させていただきました。
今回は、リバースモーゲージの闇の部分をお話していきます。
リバースモーゲージの制度を「自立した老後の資金調達方法」
とほめたたえる人がいる一方で、リバースモーゲージの制度を
「闇深き資産没収制度」と揶揄する人がいます。
『光あれば闇あり…』
今回は、闇の部分を明らかにしていきましょう！
① 資産価値の70％程度？
そのままの意味です。本来、5000万の価値があるのに3500万
しか枠がもらえない
② 結局しわ寄せは、子供たち？
契約者（親）が死亡した際に、不動産を売却して、一括返済
しますが、売れなかったときは…
親の借入金額以下でしか、売却できなかったときは、結局、
子世代にしわ寄せが来ます！
③ 長生きを喜べない？
本来、長生きは喜ばしいです。ですが、自宅を担保にして借金
するのと同じリバースモ－ゲージでは、長生きすればするほど、
リスクでしかありません。
④ 銀行の商品でしかない！
そのままの意味です。銀行は絶対に損をしない仕組みです。
誰が損をするのでしょう…
リバースモーゲージの仕組みは、とても良いと思います。
ただ、その仕組みを利用するにあたっては、きちんと仕組み
を理解して制度を活用しなければなりません。
特に、重要なことは子供世代の方（推定相続人など）が、
きちんと制度を理解しておく事です。
『親のあんたたちの好きにすれば？』なんて言っていては、
いけません！
他人事のようなことでは、後々大変なことになります・・・
今回のまとめ！
『リバースモーゲージは自宅を担保にした
借金でしかない！！』
次回は、賃貸マンション貯水タンク調査のお話しをさせて
頂きます。
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