不動産の役立つ知識の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『意思能力③』と題して、元気なうちに任意後見制度を

利用しておくとよいというお話しをしました。

今回は、『告知義務①』と題して、告知義務についてお話しして

いきます。



不動産の広告の物件説明欄に『告知事項』と書いてあることが

ありますが、この『告知事項』についてみていきましょう！

この告知事項とは、簡単に言ってしまえば、対象の不動産で

『死んだ人がいる』という事です。

これは、対象不動産を購入する側としては、契約する際の判断に

大きな影響を与える事項となります。

世間で言う『事故物件』であり、『心理的瑕疵』に相当する内容

です。



「それを知れば、対象物件を契約しなかった」と言われるもの

です。

このような『心理的瑕疵』のあるものに関しては、契約前に必ず

告知することが義務付けられています。

なお、告知事項に関しては、あいまいな点も多く、トラブルに

なる事も多かったですが、令和3年10月に国土交通省による

新しいガイドラインが制定されました。

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『心理的瑕疵は告知義務あり！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

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前回は、『意思能力②』と題して、成年後見制度についてお話し

をしました。

今回は、『意思能力③』と題して、成年後見制度の任意後見制度

についてお話ししていきます。




後見人には

①裁判所で選んでもらう法定後見人

②自ら選んで契約しておく任意後見人

の2種類があります。

法定後見制度

裁判所が選任する後見人です。
本人の意思能力が低下して判断能力が失われたとき、家族や親族などが裁判所に申立することによって選任されます。本人はすでに判断能力を失っているので自分では選任できません。

任意後見制度

本人が意思判断できるうちに自分で選ぶ後見人です。
意思能力が低下する前に本人が「後見人になってほしい人」を
選び、契約をして将来の後見業務を託します。本人の判断能力が失われると任意後見契約を締結できないので、任意後見人は意思能力のあるうちに選任しなければなりません。

不動産売却などにおいて、起こりうる問題の対策として、

『任意後見制度』を利用して、対策するとよいでしょう！

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『元気なうちに後見人を決めておく！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『意思能力①』と題して、意思能力が無ければ不動産

売却が出来ないというお話しをしました。

今回は、『意思能力②』と題して、成年後見制度についてお話し

していきます。




名義人である親などが『認知症』になり、意思能力が欠如して

いるとされると、不動産の売却は出来ないと言われています。

しかし、手段はあります。

その方法のひとつが『成年後見制度』を利用する事です。




成年後見制度

成年後見制度とは、認知症や知的障がいなどにより、判断能力が不十分と判断された人が、不利益を被らないよう支援する制度

しかし、注意するポイントもあります。

注意ポイント

① 家庭裁判所への申し込みから選任まで数か月必要

② 家族が後見人になるとは限らない

③ 家族外が選任された場合、不動産売却を認めない場合もある

つまり、成年後見制度を利用しても、

『絶対に売却できる』という事ではありません。

　⇐こちらをご覧ください


今回のまとめ！

『成年後見制度を利用しても売却できない場合
　がある！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『オーナーチェンジ③』と題して、オーナーチェンジ

物件の購入者は、可能な限り安く購入しようとするというお話し

をしました。

今回は、『意思能力①』と題して、認知症と意思能力についての

お話をしていきます。



不動産の売却に関しては、当然ですが『意思能力』が必要です。

『意思能力』が無ければ、不動産売買は出来ません。

意思能力

意思能力とは、意思表示などの法律上の判断において自己の行為
の結果を判断することができる能力

不動産の売却において、この『意思能力』が問われるのが、

名義人の認知症です。

一般的に売却対象となる不動産の名義人は高齢であることが

多く、中には認知症の発症により意思能力を欠く場合も見受け

られます。

このような場合、不動産売却が難しくなります。

では、名義人が認知症になった場合、不動産売却不可か？と

言えば、そうではありません。

認知症＝意思能力欠如とはなりません。

医師の診断結果で判断能力があると診断されれば売却は可能と

いう場合もあります。

まずは、意思能力の有無を証明することが重要です。

また、『成年後見制度』を利用するという方法もあります。

この『成年後見人制度』については、次回お話ししていきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『不動産の売却は、　　　　　　　　
　　　意思能力があることが前提！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『オーナーチェンジ②』と題して、オーナーチェンジの

際の入居者への連絡についてお話しをしました。

今回は、『オーナーチェンジ③』と題して、購入者目線でお話を

していきます。



売却できるという事は、購入してくれる人がいるという事です。

戸建賃貸物件のオーナーチェンジについて、購入者側からの目線

で見てみましょう！

オーナーチェンジ物件購入者のほとんどは、投資家や大家業を

営んでいる人たちです。

この人たちは、どんなことにポイントを置いて購入するのか？

・入居者属性を調べる

・修繕履歴を調べる

・売り理由を調べる

・退去時のことを考える

・相場より安いかどうか

これらの項目については、熟考しているはずです。

入居者の属性については、たとえ内覧が出来なくても、外観を

見るだけである程度想定できます。

また、将来的にどのようにするかの『出口戦略』も重要です。

戸建賃貸物件に関して言えば、入居者の有無はとても重要です。

入居率100％か0％かです！

また、貸し家であれば当然に、リフォームや設備修繕などが必要

となってきます。

つまり、買うときに『ひたすら安く』購入しようとします。

前々回の『オーナーチェンジ①』でもお話ししましたが、査定

方法の違いを含め、オーナーチェンジ物件は割安となる事が多い

というのは、投資家や大家業である購入者側が、上記の様な考え

を持っているからなんです！

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『購入者は安く買おうとする！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『オーナーチェンジ①』と題して、賃貸している戸建の

売却方法についてお話しをしました。

今回は、『オーナーチェンジ②』と題して、入居者への連絡など

についてお話をしていきます。



賃貸中の物件を売却するときには、通常の居住用住宅とほぼ変わ

らいものの、

・査定方法が収益還元法で算出

・基本的に内覧は出来ない

などの点から、一般の居住用住宅の査定価格より、低めになる事

が多いです。



また、『入居者の許可がないと売却できないか？』と心配される

方も見えますが、この点については、入居者の許可は不要です。

オーナーチェンジの通知に関しても、契約終了後の『事後通知』

で問題ありません。

しかし、注意点もあります。

家賃の振込先変更など従来との変更点については、入居者へ

きちんと連絡しておく必要はあります。

そのほかにも、細かな調整が必要となる場合があります。

戸建賃貸物件を売却する場合には、不動産会社にアドバイスを

もらいながら売却を進めていくとよいでしょう！

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『入居者の許可は不要！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『ピース村進捗報告』と題して、美容系女性事業者に

人気であるというお話をしました。

今回は、『オーナーチェンジ①』と題して、賃貸中の物件の売却

についてお話をしていきます。




戸建住宅を賃貸物件として所有している方が見えます。これは、

① 投資目的で建てた

② 引越しに伴い他人に賃貸した

③ 賃貸物件を購入した

などがあります。

このような戸建賃貸物件を売却するのと、一般の戸建を売却する

のでは何が違うのでしょうか？

結論的には、ほぼ同じです。

ただし、売却価格の査定方法が変わってきます。

戸建賃貸の査定方法は、物件の収益力に基づいて算出する

『収益還元法』を用いて査定することが多いです。

一般的な居住用物件と違い、売却ターゲットが投資家や大家業に

限られてしまうため、居住用物件よりも査定価格が低い傾向に

あります。

このような、戸建て賃貸物件を売却しようとした場合には、売却

価格と売却時間のバランスが重要です。

早く売却したいのであれば、売却価格を安くして事業利回りを

高くすれば良いですし、事業利回りが低くなるような価格では、

売却まで時間が掛かります。

また、居住中の場合内覧が出来ないという事などからも、売却に

時間が掛かると言われています。

このあたりの注意ポイントを次回紹介していきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『売却方法は同じ！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『残置物処分②』と題して、売却時の残置物処分は全て

しておいた方が無難であるお話をしました。

今回は、『残置物処分③』と題して、実際に起きたトラブル例

などについてお話ししていきます。



住宅の売却に伴い、残置物が原因でトラブルになった例などを

紹介していきます。

① 残すものを間違えた

エアコンを残しておいてほしいとなった場合に、間違えて撤去

してしまったり、残すものを間違えたというケースがあります。

新しい買主は「あると思っていたモノがない」状態ですので、

エアコン設置を求める可能性があります。

② 不法投棄した

処分が間に合わず、近隣の空き地に不法投棄して揉めたケース

などもあるようです。

この場合、残置物から住所を探し当てて、購入した新しい住人に

対してゴミ撤去を求めてきます。

そうなると、売主とのめんどくさい話しが始まります。

③ 聞いてた内容と違う

これも、エアコンのケースですが「まだ新しい」と聞いていたが

結構な旧型であったため、電気代がバカ高くなり、すぐに交換

することになり、電気代の差額と交換費用を求めるというケース

もありました。



いかがですか？残置物がきっかけで、売買終了後もしこりを残す

ことがあります・・・

今回のまとめ！

『残置物に関してはきちんとしましょう！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『残置物処分①』と題して、売却時の残置物処分には

お金がかかるというお話しをしました。

今回は、『残置物処分②』と題して、引き続き、残置物について

お話ししていきます。



住宅を売却する場合の残置物の処分に関しては、大きく分けて

2通りあります。

① 不動産会社が買い取り

② 購入希望者に売却

です。

この場合、

① 業者買取の場合は処分不要



② 基本的に売主が処分する



となっています。

よく「エアコンなどはまだ使えるけど・・・」などと聞きます。

これに対して、「エアコンと照明は残してよい」とアドバイス

する業者もいますが、職人であるイトウの意見は・・・

 『撤去しておくことが望ましい』です！

・古臭さが残る
・中古品はクリーニングなどが必要である
・最新型と比べて省エネ性能などの機能が落ちる

などなど、新しく住む購入者にとって、色々なリスクもあります

ので撤去しておいた方が無難です。

また、エアコンや、照明器具を撤去しておくとその後のクロス

張替などの仕上げがきれいです。

購入者の多くは、最低限のリフォームとして、クロスの張替えを

行う方が多いです。

その際、古いエアコンなどがあると、エアコンの背面だけ古い

クロスのままとなります。




 今回のまとめ！

『業者買取以外は、全て撤去したほうが無難！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『ローン特約③』と題して、ローン特約の悪用を防ぐ

ためには、詳細な設定が有効であるというお話しをしました。

今回は、『残置物処分①』と題して、物件売却時の残置物に

ついてお話ししていきます。



相続した空き家などの売却で、『残置物の処分』についての相談

があります。

多くの相続物件に訪問しましたが、どの物件も大量の生活用品が

あります。

このような場合、売主は業者に依頼して処分するのが一般的です

が、中には、そのままの状態で売却する場合もあります。



残置物処分＝ゴミ処分　とした場合、驚くほどの金額に

なる場合が多いです。

昔と違い、本当に処分代が高くなってきています。

そこで、少しでも出費を抑える方法として、

① 不用品買取業者の利用

② リサイクル店への売却

③ 分別して市町村サービスの利用

④ メルカリ・ジモティーなどで引き取り手を探す

などがあります。



実際に、ある現場で残置物処分として産廃業者に見積もりをして

頂いた際に、150万円以上の見積もりが出た現場がありました

が、上記の①～④を実施することで、1/3以下に出費を抑える事

が出来た例もあります。

➤過去記事　『残置物はお金に換えろ』

売却先が業者の場合、大規模工事が前提であるため、残置物処分

にかかる費用分を値引きして売却したほうがお得な場合もあり

ますので、色々なケースがあるとお考え下さい。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『残置物処分費は高い！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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