不動産の役立つ知識の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『家族信託②』と題して、家族信託で不動産の塩漬け

状態を防げるというお話をしました。

今回は、『家族信託③』と題して、簡単にまとめてみます。



まず、不動産名義の多くは親御さんであることが多いです。

若く、元気なうちは何の問題もないですが、高齢となり認知症と

なれば、色々な問題が発生します。

① 金融機関口座が凍結される

② 不動産売却が出来なくなる

つまり、『お金』の問題です。

また、お亡くなりになった際には、『相続』の問題が発生

します。

相続権利者が複数名の場合には、トラブルの元となります。

これらの『将来起こるであろうトラブル』の火種の対策として、

家族信託を活用される方々が増えてきています。

使い方によっては、資産防衛対策としては、とても役立つ手法

です。

ただ、この『家族信託』についての知識を持つ不動産業者は

とても少ないのが現状です。



　⇐こちらもご覧ください


　⇐過去記事　民事信託シリーズ①　

　⇐過去記事　民事信託シリーズ②

　⇐過去記事　民事信託シリーズ③


　⇐過去記事　民事信託シリーズ④

　⇐過去記事　民事信託シリーズ⑤


わたしたちセンチュリー21ピースでは、実際に家族信託についての事例を持っております。また、実際に家族信託を行ったスタッフも在籍しております。『家族信託』についてのご質問やご相談は、知識と経験をもつ、ピースにご相談ください。


今回のまとめ！

『家族信託は新しい資産防衛術！』

 次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『家族信託①』と題して、家族信託とは何か？について

お話しをしました。

今回は、『家族信託②』と題して、家族信託の活用などについて

お話ししていきます。



まず、家族信託が活用されるケースとして、認知症対策があり

ます。

不動産の所有者である『親御さん』が認知症になり、症状が悪化

すると不動産の売却は難しくなります。

所有しているだけでも管理にはお金が必要となります。

また、認知症がひどくなり施設などに入所した場合に、空き家と

なった実家を『子供たち』が処分しようと思っても、所有者で

ある『親御さん』に契約能力が無ければ、売る事も出来ません。



法定後見制度などの利用は可能ですが、自分の家にも関わらず、

家庭裁判所の許可がなければ売却は出来なくなります。

つまり、『塩漬け状態』となります。

そこで、『家族信託』などを準備し、面倒を見てくれる子どもに

自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを

回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。



他にも、不動産の共有を避ける目的でも効果的と言えます。

不動産を共有すると、共有者の1人が売却を希望しても、ほかの

共有者の同意がなければ売却は出来なくなり、トラブルが生じる

可能性があります。

そこで、『家族信託』を活用することで、不動産の管理・処分を

行える者とその利益を受け取ることができる者を分けることが

できます。

不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、委託者である親の

死亡後の第二受益者は複数人にする事で、委託者死亡後の不動産

の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができる

のです。

　⇐こちらもご覧ください


　⇐過去記事　民事信託シリーズ①　

　⇐過去記事　民事信託シリーズ②

　⇐過去記事　民事信託シリーズ③


　⇐過去記事　民事信託シリーズ④

　⇐過去記事　民事信託シリーズ⑤






今回のまとめ！

『家族信託で塩漬けを回避する！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『検査済証②』と題して、検査済証がない物件でも売却

は可能であるというお話しをしました。

今回は、『家族信託①』と題して、家族信託とは？について

お話ししていきます。



『家族信託』という言葉を聞いたことはありませんか？

『民事信託』とも呼ばれており、この2つはほぼ同じものだと

考えてよいです。

この『家族信託』（以降、民事信託と同意）は、まだまだ認知は低いものの、

これからの新しい相続の形と言われています。

では、そもそも『家族信託』とはないにか？についてお話しして

いきます。

家族信託

「信頼する家族に財産を託して管理承継する方法」という
ことです。

また、銀行などが営利目的で行う信託を「商事信託」と言い、

営利を目的としない信託を「民事信託」と言います。

この、「民事信託」の中でも財産を家族に託すものについては、

「家族信託」と呼ばれています。

でいます。 この、家族信託が注目されてきたのには、2つの

大きなキーワードがあります。

① 認知症

② 相続

です。 　　？？？　意味が分かりませんよね！

次回詳しくお話ししていきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『新しい財産管理の仕組み！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『検査済証②』と題して、検査済証がない物件は意外と

多いというお話しをしました。

今回は、『検査済証②』と題して、検査済証のない建物の売却に

ついてお話ししていきます。

現在では、ほとんどの建物が検査を受けていますが、以前は、

検査を受けていない建物が意外と多いというお話をしました。




住宅を売却する際に、検査済証がないリスクとして、

① 建物が信用性が低くなる

② 増改築が出来ない建物と認識される

③ 売却しづらい

このようなことが考えられます。 住宅の購入を考えている人に

とっては、『きちんとしたモノ』が欲しいです。

安くはない買い物をする以上、安心して住める住宅を入手したい

と思っています。

『検査済証』はその一つの目安です。

では、『検査済証』がない物件は売却できないか？という疑問が

生じますが、『売却は可能』です。

ただし、購入者側からすれば、上記の様なリスクがあるうえ、

『ローンが通りにくい場合がある』という懸念も生じます。

そのため、『検査済証』がある場合と比べて、相場より安い価格

での交渉が来る場合がありますので、注意も必要です。

『検査済証』がない場合には、不動産会社にご相談ください。





ちなみに、『検査済証』によく似たもので『確認済証』という

ものがあります。これは、建築を実際に進める前に行政から取得

するものです。

この、『確認済証』もない様な物件は、重大な違法建築物件と

いう前提となってしまうので、売却は難しいでしょう…

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『きちんとしたものが売りやすい！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『既存不適格②』と題して、既存不適合である建物の

売却時に注意する点などについてお話しをしました。

今回は、『検査済証①』と題して、検査済証のない建物の売却に

ついてお話ししていきます。



住宅を売却する際に、色々な書類を用意することになります。

その中の一つとして、『検査済証』というものがあります。

これは、建築物が建築基準関係の規定に違反していないことを

証明する書類のことです。

ところが、この『検査済証』が手元にない場合があります。

・そもそも検査を受けていない

・紛失した

など、理由はいくつかあります。しかし、この『検査済証』は

再発行が出来ないことも特徴です。

手元に『検査済証』がない場合は、各市区町村の建築確認台帳で

確認する事が出来ます。

そして、検査を受けていることが台帳に記載されていれば、

「台帳記載事項証明書」というもので代用することが可能です。

また、検査を受けていない場合なんてあるのか？と思われるかも

しれませんが、以前は物件の検査済証取得率は、それほど高く

なかったのです。


※国土交通省　建築確認検査制度の概要より

では、『検査済証』のない住宅は売却できるのか？という疑問が

生じてくると思いますが、そのあたりのお話しは次回させて頂き

ます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『未検査物件も意外と存在する！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『既存不適格①』と題して、建築当時は適法であっても

法改正などで、現行では法に適していない建物は、既存不適合で

あるというお話をしました。

今回は、『既存不適格②』と題して、既存不適格の建物の売却に

ついてお話ししていきます。

建設当時は合法で適法であった建物でも、法改正により現行法に

適さない場合があります。

このような『既存不適合建物』の売却についてお話しします。



まず売却を考えた際に、前提として『売れにくい』という

事があります。

これは、

・住宅ローン審査が厳しい

・担保価値が低い

・既存と同じ条件での建替や大規模修繕が出来ない可能性

などがあります。

特に多いケースとして、建蔽率や容積率の見直しにより既存建物

より建築可能範囲が小さくなるというケースです。

これは、購入者から見ると、魅力が減ってしまいます。

とはいえ、売却は可能です。

売主側として注意するポイントは

① どの様な制限を受けるかの告知

② 通常よりも安価での交渉の可能性

などです。

買主側は、土地活用において制限が生じるため、周辺取引価格

より安価で交渉してくる可能性が高い事を知っておきましょう！

交渉の際に、お互いに満足する取引にするためには、売主側も

周辺相場などを調査しておくとよいでしょう！

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『既存不適合であっても売却は可能！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『区画整理事業地の売却③』と題して、区画整理地は

換地処分が終わって、新しい登記が完了するまでに長い歳月が

必要であるというお話をしました。

今回は、『既存不適格①』と題して、既存不適格についてお話し

していきます。



『既存不適格』という言葉を聞いたことがありますか？

よく似た状況で使われる言葉で、『違法建築物』というのも

あります。

ともに、「基準に満たしていない」という建物ですが、

この2つの違いは何でしょうか？

既存不適格建築物

今は適法ではないが建築当時は合法であった建物

違法建築物

建築基準法や条例に違反して建てられた建物

『法律に反している』イメージである2つの言葉ですが、意味が

全く違いますよね！

違法建築は論外ですが、既存不適合に関してはある意味、仕方

ない部分もあります。

法改正に伴いその当時は問題なかったことが『不適合』とされて

しまうからです。

判りやすいたとえとして、『耐震基準』があります。

この耐震基準は、1981年に大きく改正されました。

1981年改正前の基準で建てられた建築物については、現行の

耐震基準では不適合である物件も含まれています。

さて、この『既存不適格建築物』は売却できるのでしょうか？

次回、『既存不適格物件』の売却についてお話ししていきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『その当時は良かったのに・・・』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『区画整理事業地の売却②』と題して、仮換地中は登記

簿情報と異なるため注意が必要であるというお話をしました。

今回は、『区画整理事業地の売却③』と題して、結局売却は

難しいのか？というお話しをしていきます。




前回までに、

① 区画整理事業とは、街をきれいに区画割りしていく工事

② 仮換地中は登記簿情報と異なるので注意が必要

などのお話をしてきました。

「だから？」と思われる方も居ると思います。

結論を言ってしまえば、

・計画段階

・事業決定

・仮換地指定

・換地処分

といくつかの流れはあるものの、どの段階でも土地の売却は可能

です。

ただし、区画整理事業地の売買には注意することも必要です。



売却のタイミングや清算、登記など通常の売買と少し異なる

ところもあります。

まずは、不動産会社に相談することをお勧めいたします。

　⇐こちらもご覧ください

区画整理事業は、10年以上の歳月が必要なものが多いです。

つまり、最終的な『換地処分』として、新しい土地の登記が

終わるまで、正しい情報をきちんとつかんでおかなければ、

トラブルになりやすいという事です。


今回のまとめ！

『区画整理地はどのタイミングでも売却可能！
ただし、注意点も多い』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『区画整理事業地の売却①』と題して、区画整理に

ついて簡単にお話をしました。

今回は、『区画整理事業地の売却②』と題して、区画整理事業の

4つの大きな段階についてお話ししていきます。



区画整理事業は、大きな流れが下記の通り、4つあります。

① 計画決定

　土地区画整理事業を行うことを決定した段階

②事業決定

　具体的に（着工・完成時期も含め）新しい区画や道路・公園の
　位置等を決定した段階

③仮換地指定

　新しく造る区画（＝換地）の予定地を、工事の施工前に、仮に
　指定する手続き

④換地処分

　換地処分が済むと、土地区画整理事業は終了

区画整理地内の売買で、特に注意が必要なのは、③の段階です。

それまで所有・使用していた土地を従前地（じゅうぜんち）と

呼び、移動先を仮換地（かりかんち）と呼びますが、仮換地指定

が行われると、原則、従前地を使用できなくなり、仮換地を使用

することとなります。

しかし、換地処分による新たな換地の登記がなされるまでは、

登記上の記載は従前地のままです。

面積は減歩前の面積であり、仮換地の面積とは異なります。



換地処分が終わるまでは、登記簿の記載を頼りにできないので、

仮換地指定通知や仮換地図などにより、仮換地の情報を確認しな

ければ、取引上のトラブルが発生する可能性があります。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『仮換地は登記簿記載と違う！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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前回は、『危険負担』と題して、天災地変の際の支払い義務など

のお話をしました。

今回は、『区画整理事業地の売却①』と題して、区画整理事業に

ついてお話ししていきます。



区画整理事業という言葉を聞きいたことがあると思います。

これは、簡単に言えば、

『土地の形を碁盤目のようにキレイの整えていく事』です。



古くからの街は、土地の形状がいびつであり、道が細く、下水

なども整備されていない状態です。

これらの土地を整然と区画割して道路整備を行うなどし、生活

しやすくしていく事業です。

計画地内の地権者は、お金を出すことはなく、その代わり自分の

土地の一部を提供（減歩）することになります。

「えっ？資産が減るじゃん！」と思われますが、土地

が小さくなっても土地が整然と区割りされ、道路が拡幅される

ことで、土地の価値が上がることが想定されている事業です。

しかし、この段階で計画区内の地権者からの同意を得る事が出来

なければ、事業として成立していきません。

土地区画整理事業には、いくつかの大きな流れがあります。

次回は、そのあたりをお話ししていきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『区画整理事業で街が整然となる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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