不動産の役立つ知識の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『ピース村進捗報告』と題して、美容系女性事業者に

人気であるというお話をしました。

今回は、『オーナーチェンジ①』と題して、賃貸中の物件の売却

についてお話をしていきます。




戸建住宅を賃貸物件として所有している方が見えます。これは、

① 投資目的で建てた

② 引越しに伴い他人に賃貸した

③ 賃貸物件を購入した

などがあります。

このような戸建賃貸物件を売却するのと、一般の戸建を売却する

のでは何が違うのでしょうか？

結論的には、ほぼ同じです。

ただし、売却価格の査定方法が変わってきます。

戸建賃貸の査定方法は、物件の収益力に基づいて算出する

『収益還元法』を用いて査定することが多いです。

一般的な居住用物件と違い、売却ターゲットが投資家や大家業に

限られてしまうため、居住用物件よりも査定価格が低い傾向に

あります。

このような、戸建て賃貸物件を売却しようとした場合には、売却

価格と売却時間のバランスが重要です。

早く売却したいのであれば、売却価格を安くして事業利回りを

高くすれば良いですし、事業利回りが低くなるような価格では、

売却まで時間が掛かります。

また、居住中の場合内覧が出来ないという事などからも、売却に

時間が掛かると言われています。

このあたりの注意ポイントを次回紹介していきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『売却方法は同じ！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『残置物処分②』と題して、売却時の残置物処分は全て

しておいた方が無難であるお話をしました。

今回は、『残置物処分③』と題して、実際に起きたトラブル例

などについてお話ししていきます。



住宅の売却に伴い、残置物が原因でトラブルになった例などを

紹介していきます。

① 残すものを間違えた

エアコンを残しておいてほしいとなった場合に、間違えて撤去

してしまったり、残すものを間違えたというケースがあります。

新しい買主は「あると思っていたモノがない」状態ですので、

エアコン設置を求める可能性があります。

② 不法投棄した

処分が間に合わず、近隣の空き地に不法投棄して揉めたケース

などもあるようです。

この場合、残置物から住所を探し当てて、購入した新しい住人に

対してゴミ撤去を求めてきます。

そうなると、売主とのめんどくさい話しが始まります。

③ 聞いてた内容と違う

これも、エアコンのケースですが「まだ新しい」と聞いていたが

結構な旧型であったため、電気代がバカ高くなり、すぐに交換

することになり、電気代の差額と交換費用を求めるというケース

もありました。



いかがですか？残置物がきっかけで、売買終了後もしこりを残す

ことがあります・・・

今回のまとめ！

『残置物に関してはきちんとしましょう！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『残置物処分①』と題して、売却時の残置物処分には

お金がかかるというお話しをしました。

今回は、『残置物処分②』と題して、引き続き、残置物について

お話ししていきます。



住宅を売却する場合の残置物の処分に関しては、大きく分けて

2通りあります。

① 不動産会社が買い取り

② 購入希望者に売却

です。

この場合、

① 業者買取の場合は処分不要



② 基本的に売主が処分する



となっています。

よく「エアコンなどはまだ使えるけど・・・」などと聞きます。

これに対して、「エアコンと照明は残してよい」とアドバイス

する業者もいますが、職人であるイトウの意見は・・・

 『撤去しておくことが望ましい』です！

・古臭さが残る
・中古品はクリーニングなどが必要である
・最新型と比べて省エネ性能などの機能が落ちる

などなど、新しく住む購入者にとって、色々なリスクもあります

ので撤去しておいた方が無難です。

また、エアコンや、照明器具を撤去しておくとその後のクロス

張替などの仕上げがきれいです。

購入者の多くは、最低限のリフォームとして、クロスの張替えを

行う方が多いです。

その際、古いエアコンなどがあると、エアコンの背面だけ古い

クロスのままとなります。




 今回のまとめ！

『業者買取以外は、全て撤去したほうが無難！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『ローン特約③』と題して、ローン特約の悪用を防ぐ

ためには、詳細な設定が有効であるというお話しをしました。

今回は、『残置物処分①』と題して、物件売却時の残置物に

ついてお話ししていきます。



相続した空き家などの売却で、『残置物の処分』についての相談

があります。

多くの相続物件に訪問しましたが、どの物件も大量の生活用品が

あります。

このような場合、売主は業者に依頼して処分するのが一般的です

が、中には、そのままの状態で売却する場合もあります。



残置物処分＝ゴミ処分　とした場合、驚くほどの金額に

なる場合が多いです。

昔と違い、本当に処分代が高くなってきています。

そこで、少しでも出費を抑える方法として、

① 不用品買取業者の利用

② リサイクル店への売却

③ 分別して市町村サービスの利用

④ メルカリ・ジモティーなどで引き取り手を探す

などがあります。



実際に、ある現場で残置物処分として産廃業者に見積もりをして

頂いた際に、150万円以上の見積もりが出た現場がありました

が、上記の①～④を実施することで、1/3以下に出費を抑える事

が出来た例もあります。

➤過去記事　『残置物はお金に換えろ』

売却先が業者の場合、大規模工事が前提であるため、残置物処分

にかかる費用分を値引きして売却したほうがお得な場合もあり

ますので、色々なケースがあるとお考え下さい。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『残置物処分費は高い！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『ローン特約②』と題して、実際に起こりうるケース

などについてお話しをしました。

今回は、『ローン特約③』と題して、悪用されない為の対策など

についてお話ししていきます。



契約が白紙に戻せる『ローン特約』を悪用する場合があります。

これは、ほかに欲しいものが見つかったから故意にローン審査を

通らないようにする買主がいるという事です。

こんなことをされては、売主はたまったものではありません。

それまでの時間と労力が無駄になります。

また、契約書に添付した印紙代も無駄になります。

そこで、ローン特約には詳細な設定をしておくことが重要です。

１．申込金融機関
２．申込金額
３．金利
４．返済方法
５．返済期間
６．申込期限
７．融資承認予定日
８．融資未承認の場合の契約解除期日

例えば、買主側が取引実績のあるA銀行で3000万円の融資承認が

下りているにもかかわらず、本申し込みで4500万円の申し込みを

して否認を受けて契約の白紙を求めたり、事前審査と違うB銀行

に融資申し込みを行ったりして、否認を受けるケースも考えられ

ます。

これらは、故意に契約を白紙にしようとする悪質な行為であり、

到底許されるものではありません。



また、当然に白紙には出来ません。

ローン特約が付いている場合、無条件に白紙に出来ると思って

いる方や業者もいますので注意が必要です。


今回のまとめ！

『悪用を防ぐ詳細設定！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『ローン特約①』と題して、ローン特約についてお話し

をしました。

今回は、『ローン特約②』と題して、実際にローン特約で白紙に

なるケースなどについてお話ししていきます。



ローン特約がある契約では、融資承認が下りない場合に契約が

白紙になるというお話をしました。

では、実際にそのような場合は多いのでしょうか？

基本的に、多くはありませんが、時々ローン特約に基づいて、

契約がなくなることはあります。

過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備

があった場合に、ローンの借入金額の減額や、不成立により、

白紙解約になったケースがありました。

本来、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の

不成立が多いわけではありません。

しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合

も想定されますので、もし、ローン減額や不成立になった場合で

は、買主が他の金融機関でローンを組めないか探す時間が必要で

すので、売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂く

のも一つの方法です。

逆に、ローン特約による解除が認められない場合についてみて

いきます。

過去の判例で、買主がローンを成立させる努力を怠ったために

ローン不成立になった場合、ローン特約が認められなかった

ケースはあります。

ローン特約は、審査を進めていったが、融資が不成立だった場合

に認められるものです。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『認められない場合もある！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『違約解除③』と題して、約束を守るという事が大切

であるというお話しをしました。

今回は、『ローン特約①』と題して、ローン特約についてお話し

していきます。




時々、『ローン特約』って何？という質問があります。

ローン特約とは、文字の通り、ローンに関する特約です。

一般的に、不動産売買は現金の取引ではなく、金融機関でローン

を組んで、不動産購入をします。

ローンは、申し込みをすれば全ての人が利用できるものではあり

ません。

つまり、ローンの審査が通らない人もいます。

その様に、融資の承認が出なかった場合に契約を白紙に戻す特約

の事を『ローン特約』と言います。

白紙に戻すという事は、『白紙解除』ですので、契約自体が

無かったことになります。

つまり、それまでに受け取ったお金は戻さなければなりません。



ローン特約には2つの種類があります。

① 解除条件型

買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる

② 解除権留保型

期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するか
どうか、買主が決定する

一般的には、さまざまな金融機関にローンが組めないか相談を

するため、②の保留型が多いです。

しかしその場合、解除期日を過ぎてしまうと、ローン特約による

解除ができなくなるので注意が必要です。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『ローン特約は白紙解除！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『違約解除②』と題して、違約解除は約束を破った側に

解除する権利はないというお話しをしました。

今回は、『違約解除③』と題して、実際に起こりうるパターンに

ついてお話ししていきます。



実際の取引の場面で違約が発生した場合、違反した相手方に対し

て、催告と言って書面にて義務の履行を促します。

そして、催告したにもかかわらず改善されない時には、違約解除

となります。

この場合、契約時に定めた違約金を払う事になります。

この違約金の設定は、売買金額の10％～20％くらいが多いです。



さて、このように取引の場面で『違約解除』が発生しないように

担当する不動産会社は注意してサポートさせて頂きます。

しかし、実際に起こってしまう事があります。

実際に起こりうる具体例として、色々なものがあります。

住宅ローンの完済手続きは、銀行にご連絡いただく必要があり、

連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消するための準備を

進めます。

しかし、この手続きが出来なければ・・・



また、引き渡し日の前までにお引越しを完了してもらうはずだったのに・・・

『違約解除』とは、字の如く「約束を違えた事による契約解除」

であり、良くないことです。

お互いが気持ちよく取引できるように、約束は守りましょう！

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『約束は守る！！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『違約解除①』と題して、手付解除とは違うという

お話しをしました。

今回は、『違約解除②』と題して、違約解除と手付解除の違い

についてお話ししていきます。





違約解除の大きな特徴は、約束を破った側に解除権がないという

お話をしました。

『違約金を支払えばいつでも解約できる』

と誤解している人がとても多いです。

手付解除の場合は、手付金の放棄・倍返しすることで自由に契約

を解除することができますが、違約解除（契約違反による解除）

の場合は簡単に解除することはできません。



約束を破られた側にしか権利がなく2つの選択が可能です。

① 契約の履行を求める（相手方の義務を果たさせる）

② 契約を解除して違約金を請求する

例えば、土地売買について売主が所有権移転をしないという違約

が生じた場合、買主側は土地の引き渡しを求める事も出来るし、

契約を解除して違約金の請求もできるという事です。

つまり、契約違反をした側には解除権はなく「違約金を支払えば

解約できる」という認識は大きな間違いなのです。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『契約違反側に権利はない！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『一括査定③』と題して、一括査定サイトでの闇の部分

についてお話しをしました。

今回は、『違約解除①』と題して、違約解除についてお話しして

いきます。



不動産の売買に関しては、『違約解除』というものがあります。

安全に安心して不動産を取引するために、売買契約書内に

「契約違反による解除・違約金」などという項目として 記載

されています。

これは、

① 売主、または買主が、
↓
② 不動産売買契約の債務の履行を怠ったときには
↓
③ その相手方に対し
↓
④ 書面により債務の履行を催告した上で
↓
⑤ 不動産売買契約を解除し違約金の支払いを請求出来る

とした内容です。

？？？　　　不動産取引の場面でよく出てくる『手付解除』と

違うのでしょうか？

同じなのでしょうか？

実は、全く違うものです・・・



違約解除の大きな特徴は約束を破った側に解除権はありません！


　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『違約解除と手付解除は違う！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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