2022年10月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『変わった土地①』と題して、ほかの不動産会社に

断られた土地をピースが扱う事になったお話しをしました。

今回も、『変わった土地②』と題して、引き続き奮闘をお話し

していきます。



変形狭小地売却で困っているお話を頂き、まずは媒介契約を結び

ます。

併せて、現場の調査！

これが意外に重要なのです！

前面道が3ｍしかない事よりも、対象の土地に入ってくるまでに

曲がり角が多く『大型車侵入不可』が、やばいと感じました。



売却のお手伝いをするためには、どの様に使えるかなどを考えて

いかなければなりません。

・駐車場

・小規模事務所

・離れ小屋

・コンテナ倉庫

などなど、どの様な利用価値が可能かを考えて、売却活動をして

いきます。

そんな中、

土地をきれいにするために土木工事の車両が入れない

コンテナの搬入が出来ない

となると、買い手は土地の利用価値を見出すことが出来ません。

そこで、コンテナ設置を想定して、コンテナメーカーさんに

現場に行ってもらいました。



メーカーさん：『無理です！』

・・・・・・

いや、あきらめない！

今回のまとめ！

『利用価値を探す！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『認知症対策⑦』と題して、民事信託のまとめとして

お話しをしました。

今回は、『変わった土地①』と題して、ほかの不動産会社では

扱ってもらえなかった土地を私たちピースでどのように解決して

行ったかなどをお話ししていきます。



私たちセンチュリー21ピースには『困っているお話し』が良く

持ち込まれます。

簡単に言えば、ほかの不動産会社では断られた案件です。

最近では、狭小変形地のお話しでした。

前面道路は3ｍほどしかなく、三角形の17坪程度の土地です。





依頼者は自宅の駐車場用に購入し、利用されていたようです。

遠方への引っ越しに伴い、ご自宅は売却出来たのですが、変形地

は売却できなかった・・・という内容です。

そんな“訳アリ”な土地を売ってほしいというお話しです。

何はともあれ、まずは現地確認です。



なかなかの強敵です。

この土地をどのように活用できるのか？

どの様な人たちに需要があるか？

いくらくらいなら、取引できるか？

などを考えながら、現調を終え査定をしていきます。

周辺での取引事例は30～35万円/坪であり、変形地などの条件を

考慮して・・・『250万円！』

さすがに、土地の形状や今後のセットバック（既存前面道路から

1ｍ後退の必要アリ）を考えると、この価格での売却は困難で

あり、無理があります。

そこで、今度は収益還元法で、算出していきます。

駐車場として利用した場合、年間15万円で利回り10％として・・

『150万円！』

依頼者は、この売出価格を納得するのか？

今回のまとめ！

『査定額の算出方法！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『認知症対策⑥』と題して、民事信託（家族信託）の

メリット・デメリットについてお話しをさせて頂きました。

今回は、『認知症対策⑦』と題して、民事信託（家族信託）の

まとめをお話ししていきます。



『認知症対策シリーズ』として、民事信託 （家族信託）

について、これまでに6回のお話をしてきました。

・親が認知症になる
　　　　↓
・資産が凍結される
　　　　↓
・預金が下せない
　　　　↓
・自宅が売却できない
　　　　↓
・成年後見制度の活用
　　　　↓
・民事信託（家族信託）の活用で事前に予防措置が可能

民事信託（家族信託制度）は、新しい法律での制度であり、

まだまだ世間では認知されていません。

しかし、この制度の仕組みをしっかりと理解することで、

資産防衛対策の効果は大きく向上します。

しかし、中には「民事信託で相続税を払わなくて良い」と

勘違いしている方も少なくありません。

その様な、大袈裟な間違った情報をエサに、民事信託契約を

取り扱う業者がいることも事実です。

決して、民事信託（家族信託）で、『相続税がタダになる！』

という事はありません。



民事信託（家族信託）は、信じられる家族同士といえ、

『契約行為』です。

何のために、信託契約を行うのか？

誰に何を託したいのか？

をきちんと考えて、理解した上で行う必要があります。

パターン化した内容を勧めてくる専門家は絶対にNGです。

託したい人と同じ数だけ契約内容はあります。

それぞれの状況を細かくくみ取れる専門家に依頼しなければ、

効果は小さくなってしまいます。

今回のまとめ！

『民事信託はオーダーメイド！』

次回も、不動産にまつわるお話しをしていきます！

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『認知症対策⑤』と題して、民事信託（家族信託）の

仕組みについてお話をさせて頂きました。

今回は、『認知症対策⑥』と題して、民事信託のメリット・

デメリットについてお話しをしていきます。



どんな制度にも、メリットとデメリットがあります。

民事信託（家族信託）でよく言わるものは、次の通りです。

【メリット】

1.柔軟な認知症対策 　

2.委託者の希望通りに財産の承継・事業継承が可能

3.負動産（リスクの高い不動産）の共有が避けられる

4.成年後見制度より柔軟な対応が可能

5.相続による遺族の負担を軽減できる

6.倒産隔離機能が使える

【デメリット】

1.受託者に身上監護権はない

2.相続対策すべてができるわけではない

3.実務に精通した専門家が少ない

4.受託者の使い込みの可能性

5.節税効果は思ったより小さい

6.民事信託（家族信託）で受益者が課税対象となる

などなど、メリットもデメリットもあります。

しかし、資産防衛・認知症対策など、目的がはっきりとしている

場合には、非常に役立つ制度だと思います。

また、民事信託（家族信託）は、それぞれの状況によって、

守りたい物や、受け継いでもらいたい相手が違います。



それぞれの資産状況や家族の構成状況によって内容が異なります

ので、きちんとした専門家に相談しなければ、民事信託での

メリットは小さくなっていきます。


今回のまとめ！

『民事信託は魔法の対策ではない！』

次回も、不動産にまつわるお話しをしていきます！

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『認知症対策④』と題して、民事信託（家族信託）

とはなにか？についてお話しをさせて頂きました。

今回は、『認知症対策⑤』と題して、民事信託（家族信託）の

仕組みについてお話しを していきます。



民事信託（家族信託）とは、信頼できる家族などに財産の

管理・運用を任せられる制度です。

そもそも、なぜ財産を管理する必要があるかなどは、 前回までに

お話しさせて頂いた通りです。

では、その仕組みについて、簡単に説明していきます。

民事信託（家族信託）のポイントは、

『信託契約を信頼できる人と結ぶ』ことで、

① 財産の凍結を防ぎ

② 財産の管理や活用をおこなうことができる

という仕組みです。

これには、きちんとした法律的根拠もあります。

法律的に見た民事信託（家族信託）とは、財産の管理を任せる

だけでなく、契約を結ぶ事（信託契約）で、財産の所有権を

相手に移し、管理を任せるという事です。

所有権は相手に移りますが、その信託された財産から生じる

利益（家賃収入など）は、それまでと同様に委託者が受け取る

ことができます。

民事信託（家族信託）は、まだまだ新しい法律制度です。

資産防衛のために、今後多くの方が民事信託（家族信託）を

活用するでしょう！

しかし、親が認知症になってからでは、信託契約は結ぶことは

できません。

実施するタイミングは重要です。

センチュリー21ピースには、相続アドバイザーのほか自らが

実際に家族信託を行ったスタッフもおり、皆様からの相談に

誠実に対応させて頂いております。



今回のまとめ！

『民事信託（家族信託）は、　　　　　　　
　所有権を移して利益をもらうという契約』

次回も、不動産にまつわるお話しをしていきます！

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『認知症対策③』と題して、成年後見人制度について

お話しをさせて頂きました。

今回は、『認知症対策④』と題して民事信託についてお話しを

していきます。



認知症発症により預金口座を凍結さえてしまっては、その後の

介護の資金などの確保が難しくなります。

多くの場合は、実際に親が認知症になってから、これらの問題を

知ることになります。

もし、親が認知症になる前に、前もってこれらのリスクを把握

しておくことが出来たら・・・

そうなんです！

準備をしておくことは可能です。

その一つが『民事信託（家族信託）を利用する』という方法なの

です。

「信託」とは、自分の大切な財産の管理と運用を、

信頼できる人に任せることができる制度です。

つまり、「民事（家族）信託」とは、委託者（親御さん）の

財産の管理と運用を、受託者（お子さん）など、家族に任せる

ことができる制度です。

下図をご覧ください。



①委託者は決めたルールに基づいて

②受託者に資産の管理・運用・処分を任せる

③受益者が、その資産の管理・運用・処分による利益を受取る

という制度です。

この仕組みを活用するには、委託者に判断能力があるうちに、

受託者との間で家族信託契約を締結する必要があります。

この制度を利用すれば、親が認知症になったとしても、 お子さん

である貴方が、親の預貯金を引き出したり、持ち家を売却したり

できるようになります。


今回のまとめ！

『成年後見制度とは違う民事信託！』

次回も、不動産にまつわるお話しをしていきます！

お楽しみに！


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前回は、『認知症対策②』と題して、認知症になるとお金が引き

出せないというお話をさせて頂きました。

今回は『認知症対策③』と題して、成年後見制度について、

お話しをしていきます。





前回、親御さんが認知症になり、判断能力がなくなったと判断

されてしまうと、

預金が下せなくなる

自宅が売却出来なくなる

など、お金にまつわるトラブルが発生するというお話をさせて

頂きました。

そこで、一般的には成年後見制度の活用をすることになります。

成年後見制度とは、認知症など意思判断力が無くなって しまった

人に代わって、成年後見人などがお金などの資産管理をサポート

する制度です。

認知症になり銀行口座が凍結された後も、成年後見人制度を活用

することで、口座凍結の解除が可能です。

なお、この制度の活用には家庭裁判所への申立が必要なほか、

成年後見人は、定期的に家庭裁判所へ資産についての管理報告が

必要となります。

しかし、いくら成年後見人制度を活用しても、自由にお金を活用

することはできません。

よく言われるデメリットは、

・申立ての費用と手間がかかる

・後見人への報酬がかかる
（又は、後見人となった親族に無報酬で事務負担をかけてしまう）

・積極的な資産運用ができなくなる

・相続税対策ができなくなる

などです。　　　



財産管理は任せてもいいが、節税対策はしたい・・・

このようにお考えの方も多いでしょう。



今回のまとめ！

『成年後見人制度の活用は良策！』

次回も、不動産にまつわるお話しをしていきます！

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『認知症対策①』 と題して、認知症になってからでは

色々と大変であるというお話しをさせて頂きました。

今回は、『認知症対策②』と題して、認知症とお金の問題に

関してお話しをしていきます。



親が認知症になった場合、お金にまつわるトラブルが発生して

しまう事があります。


①『お金が引き出せない！』

もし、親御さんが認知症になってしまった場合、多くの場合

お子さんたちは用意していた預金口座からお金を引き出そうと

するでしょう！

しかし、認知症になってしまうと、意思判断能力が無いと

みなされ、銀行の預金を引き出すのが困難になります。

『親と一緒に銀行に行けばよい』とアドバイスする方

も いますが、大間違いです。

預金名義本人である親御さんとお子さんが一緒に銀行に出向いた

としても、意思判断能力が喪失していると判断されると最悪の

場合、銀行口座が凍結してしまう恐れがあります。




②『自宅の売却が出来ない！』

当然、預金が下せなくお金が用意できなくなった場合、 自宅の

売却などを検討するでしょう！

ですが、この場合にも『認知症＝意思判断能力なし』として、

自宅を売却することが非常に困難になります！


・お金が用意できない・・・

・資産が凍結された・・・

・成年後見制度の申し立てって何・・・



実際に認知症になってしまってからでは、遅いのです・・・


今回のまとめ！

『資産凍結！』

次回も、不動産にまつわるお話しをしていきます！

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『不動産と電気③』と題してして、住宅用太陽光発電に

ついてお話しをしました。

今回は『認知症対策①』と題して、認知症とお金についてお話し

をしていきます。



現代の日本は、とても長寿です。

長生き出来ることはとても、素晴らしいです。

しかし、楽しく老後を過ごすには、お金が必要です。

そこで、老後の資金計画の一つとして、

・リースバック

・リバースモーゲージ

などの制度を上手に使って、住む場所の確保とお金の確保が

出来るというお話しを、以前させていただきました。

では、その『お金の管理』という事に関してはどうでしょうか？

寿命が長くなったことで良い事ばかりではありません。

高齢者の認知症問題があります。

一般的には、高齢者の4人に1人が認知症だと言われていますが、

65歳以上に関しては7人に2人、80歳以上に関しては2.5人に1人

が認知症だと言われています。





認知症は、もう当たり前の時代です。

当たり前にもかかわらず、認知症に関する知識を持っていない

ため、多くの方が『お金』の問題に直面します。

最初に大事なことを言っておきます。

認知症になってからでは手遅れです。

そして、認知症とお金の管理についての知識は、高齢な親御さん

を持つお子さん世代は必ず知っておくべきなのです。

「知らなかった」という事だけでは済まされません。

多くの資産を失う可能もあります。

今回のまとめ！

『財産を守るには、認知症を知ることが大切！』

次回も、不動産にまつわるお話ししていきます！

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『不動産と電気②』と題して、引込線をポール引込に

するとメリットが多いというお話をしました。

今回は、『不動産と電気③』と題して、住宅用太陽光について

お話ししていきます。



住宅用太陽光設備の業界がザワザワしています。



一時は『売電』目的で、ブームとなった住宅用太陽光発電設備

ですが、『売電』といってもほとんどの住宅の場合『余剰売電』

であって、住宅内で電気を使ってしまえば、売電収益が上がら

なかったのが実情です。

また、ひと昔前の太陽光発電設備設置費用は非常に高額であり、

『元を取る』ことは、ほぼ無理でした。

では、なぜここに来て住宅用太陽光について騒がしくなってきた

のでしょうか？

① 電気代の高騰

② 住宅用太陽光パンネル設置の義務化

これらの事が要因だと考えられます。

特に、①の電気代高騰は家計を圧迫しています。

今後も、値上がりすることを考えれば、『自家消費』する目的で

パネルを設置することは必然だと考えられます。

値上がりを続ける電気ではなく、自宅で発電した電気を使い、

電力会社からの購入を控えるという事です。

そこへ持って来て、東京都の『パネル設置の義務化』の条例の

話しです・・・

中古住宅で後から発電設備を設置する際には、注意も必要です。

以前のブログで、紹介していますので参考にしてみてください。

過去記事：太陽光発電住宅と雨漏り
過去記事：太陽光発電住宅と雨漏り②


今回のまとめ！

『太陽光発電は、売電から自家消費へ！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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