2022年05月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『既存不適格②』と題して、既存不適合である建物の

売却時に注意する点などについてお話しをしました。

今回は、『検査済証①』と題して、検査済証のない建物の売却に

ついてお話ししていきます。



住宅を売却する際に、色々な書類を用意することになります。

その中の一つとして、『検査済証』というものがあります。

これは、建築物が建築基準関係の規定に違反していないことを

証明する書類のことです。

ところが、この『検査済証』が手元にない場合があります。

・そもそも検査を受けていない

・紛失した

など、理由はいくつかあります。しかし、この『検査済証』は

再発行が出来ないことも特徴です。

手元に『検査済証』がない場合は、各市区町村の建築確認台帳で

確認する事が出来ます。

そして、検査を受けていることが台帳に記載されていれば、

「台帳記載事項証明書」というもので代用することが可能です。

また、検査を受けていない場合なんてあるのか？と思われるかも

しれませんが、以前は物件の検査済証取得率は、それほど高く

なかったのです。


※国土交通省　建築確認検査制度の概要より

では、『検査済証』のない住宅は売却できるのか？という疑問が

生じてくると思いますが、そのあたりのお話しは次回させて頂き

ます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『未検査物件も意外と存在する！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『既存不適格①』と題して、建築当時は適法であっても

法改正などで、現行では法に適していない建物は、既存不適合で

あるというお話をしました。

今回は、『既存不適格②』と題して、既存不適格の建物の売却に

ついてお話ししていきます。

建設当時は合法で適法であった建物でも、法改正により現行法に

適さない場合があります。

このような『既存不適合建物』の売却についてお話しします。



まず売却を考えた際に、前提として『売れにくい』という

事があります。

これは、

・住宅ローン審査が厳しい

・担保価値が低い

・既存と同じ条件での建替や大規模修繕が出来ない可能性

などがあります。

特に多いケースとして、建蔽率や容積率の見直しにより既存建物

より建築可能範囲が小さくなるというケースです。

これは、購入者から見ると、魅力が減ってしまいます。

とはいえ、売却は可能です。

売主側として注意するポイントは

① どの様な制限を受けるかの告知

② 通常よりも安価での交渉の可能性

などです。

買主側は、土地活用において制限が生じるため、周辺取引価格

より安価で交渉してくる可能性が高い事を知っておきましょう！

交渉の際に、お互いに満足する取引にするためには、売主側も

周辺相場などを調査しておくとよいでしょう！

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『既存不適合であっても売却は可能！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『区画整理事業地の売却③』と題して、区画整理地は

換地処分が終わって、新しい登記が完了するまでに長い歳月が

必要であるというお話をしました。

今回は、『既存不適格①』と題して、既存不適格についてお話し

していきます。



『既存不適格』という言葉を聞いたことがありますか？

よく似た状況で使われる言葉で、『違法建築物』というのも

あります。

ともに、「基準に満たしていない」という建物ですが、

この2つの違いは何でしょうか？

既存不適格建築物

今は適法ではないが建築当時は合法であった建物

違法建築物

建築基準法や条例に違反して建てられた建物

『法律に反している』イメージである2つの言葉ですが、意味が

全く違いますよね！

違法建築は論外ですが、既存不適合に関してはある意味、仕方

ない部分もあります。

法改正に伴いその当時は問題なかったことが『不適合』とされて

しまうからです。

判りやすいたとえとして、『耐震基準』があります。

この耐震基準は、1981年に大きく改正されました。

1981年改正前の基準で建てられた建築物については、現行の

耐震基準では不適合である物件も含まれています。

さて、この『既存不適格建築物』は売却できるのでしょうか？

次回、『既存不適格物件』の売却についてお話ししていきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『その当時は良かったのに・・・』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『区画整理事業地の売却②』と題して、仮換地中は登記

簿情報と異なるため注意が必要であるというお話をしました。

今回は、『区画整理事業地の売却③』と題して、結局売却は

難しいのか？というお話しをしていきます。




前回までに、

① 区画整理事業とは、街をきれいに区画割りしていく工事

② 仮換地中は登記簿情報と異なるので注意が必要

などのお話をしてきました。

「だから？」と思われる方も居ると思います。

結論を言ってしまえば、

・計画段階

・事業決定

・仮換地指定

・換地処分

といくつかの流れはあるものの、どの段階でも土地の売却は可能

です。

ただし、区画整理事業地の売買には注意することも必要です。



売却のタイミングや清算、登記など通常の売買と少し異なる

ところもあります。

まずは、不動産会社に相談することをお勧めいたします。

　⇐こちらもご覧ください

区画整理事業は、10年以上の歳月が必要なものが多いです。

つまり、最終的な『換地処分』として、新しい土地の登記が

終わるまで、正しい情報をきちんとつかんでおかなければ、

トラブルになりやすいという事です。


今回のまとめ！

『区画整理地はどのタイミングでも売却可能！
ただし、注意点も多い』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『区画整理事業地の売却①』と題して、区画整理に

ついて簡単にお話をしました。

今回は、『区画整理事業地の売却②』と題して、区画整理事業の

4つの大きな段階についてお話ししていきます。



区画整理事業は、大きな流れが下記の通り、4つあります。

① 計画決定

　土地区画整理事業を行うことを決定した段階

②事業決定

　具体的に（着工・完成時期も含め）新しい区画や道路・公園の
　位置等を決定した段階

③仮換地指定

　新しく造る区画（＝換地）の予定地を、工事の施工前に、仮に
　指定する手続き

④換地処分

　換地処分が済むと、土地区画整理事業は終了

区画整理地内の売買で、特に注意が必要なのは、③の段階です。

それまで所有・使用していた土地を従前地（じゅうぜんち）と

呼び、移動先を仮換地（かりかんち）と呼びますが、仮換地指定

が行われると、原則、従前地を使用できなくなり、仮換地を使用

することとなります。

しかし、換地処分による新たな換地の登記がなされるまでは、

登記上の記載は従前地のままです。

面積は減歩前の面積であり、仮換地の面積とは異なります。



換地処分が終わるまでは、登記簿の記載を頼りにできないので、

仮換地指定通知や仮換地図などにより、仮換地の情報を確認しな

ければ、取引上のトラブルが発生する可能性があります。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『仮換地は登記簿記載と違う！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『危険負担』と題して、天災地変の際の支払い義務など

のお話をしました。

今回は、『区画整理事業地の売却①』と題して、区画整理事業に

ついてお話ししていきます。



区画整理事業という言葉を聞きいたことがあると思います。

これは、簡単に言えば、

『土地の形を碁盤目のようにキレイの整えていく事』です。



古くからの街は、土地の形状がいびつであり、道が細く、下水

なども整備されていない状態です。

これらの土地を整然と区画割して道路整備を行うなどし、生活

しやすくしていく事業です。

計画地内の地権者は、お金を出すことはなく、その代わり自分の

土地の一部を提供（減歩）することになります。

「えっ？資産が減るじゃん！」と思われますが、土地

が小さくなっても土地が整然と区割りされ、道路が拡幅される

ことで、土地の価値が上がることが想定されている事業です。

しかし、この段階で計画区内の地権者からの同意を得る事が出来

なければ、事業として成立していきません。

土地区画整理事業には、いくつかの大きな流れがあります。

次回は、そのあたりをお話ししていきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『区画整理事業で街が整然となる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『山林売却③』と題して、ピースで買取をした山林の

実例をご紹介しました。

今回は、『危険負担』と題して、危険負担とは何か？について

お話ししていきます。



不動産の取引において、引き渡しが無事に終わるまでは、安心

できませんよね！

例えば、

・引渡し前に台風で屋根が飛んだ

・地震により倒壊した

・隣家失火により焼失した

など、売主・買主のいずれでもない原因によって、建物の一部

または、全部が消滅したり損失した場合に、その損害は誰が負担

するのか？

これが、『危険負担』です。

先の民法改正では、簡単に言えば、売買契約自体は成立している

ため、買主側は支払いを行う必要が生じました。

実際の不動産取引の場では、『特約』を付けて、民法とは違う

取り決めを行う事が多かったです。

改正後は、引渡し前でなおかつ引き渡しが不能である場合、買主

の支払い債務は消滅しないが、代金の支払いを拒絶できる！

ということになりました。

民法と実際の取引現場の運用が近づいたという感じです。

これはあくまでも天災地変などの売主側に責任がない場合です。

売主は、引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意

義務があります。

注意不足の場合は、当然売主側に責任が発生します。

問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが

重要です。

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『民法とのズレに注意が必要！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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前回は、『山林売却②』と題して、山林の売却での注意点などを

お話ししました。

今回は、『山林売却③』と題して、最近買取をした山林について

お話ししていきます。



わたしたちピースでは、山林の買取も行っております。

実際に買取りを行った事例のお話をしていきます。

経緯：相続

今回のお客さまは、山林を相続したという事で、買取の相談者としてピースへお越しくださいました。

対象：２区画

山林の中にある大昔の分譲地２区画700坪

理由：寄付断念

もともと所在地の役所へ無償提供（固定資産税免除として）しており、そのまま役所へ寄付も考えたそうですが、役所側の対応が悪かったため、寄付をやめたそうです。

希望：高値買取

なぜだか、バブル時に対象地を担保に3000万程借りれたことがあったようで、かなりの価値があると思っていたようです。

調査：土地の価値

周辺取引がないため、対象地の資産価値を調べ、法令の制限などを調べました。

結果:適正価格の提示

用水路地の関係上、接道しておらず、固定資産税算出根拠となる金額にて算出し、さらにそこから利用価値などを考慮して150万で購入しました。

お客様のお話しとして、「負の財産として、子供たちに相続

させずに済むことが一番良かった！」とおっしゃっていました。



今回のまとめ！

『山林でも売れる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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前回は、『山林売却①』と題して、「山林を相続したがどうして

よいか分からない」という人が多いというお話しをしました。

今回は、『山林売却②』と題して、山林の売却についてお話し

していきます。

注意ポイント① 価格

不動産取引の価格は、需要と供給により価格が決まります。
その点からも、山林の売却については、価格が決めにくいところがあります。
山林の種類や、樹木の種類、土質などの様々な条件で、価格が
異なってきます。

注意ポイント② 取引面積

取引面積に関しても一般の不動産とは少し異なる点があるので
注意が必要です。
山林は測量が困難な場合も多いので、実測面積での清算を行わない公簿取引が多いです。しかし、やはり後々のトラブルの元になりかねないので、専門家に相談することを勧めます。

注意ポイント③ 法令制限

山林の場合、さまざまな法令制限がある場合が多いです。
自分の山だからと、勝手に開発などは出来ない場合がありますので、事前にきちんと調べておくべきです。
また、売買契約に至った場合には、法令上の制限については、
重要な部分となりますので、きちんとした説明が必要です。

いかがですか？

昨今のコロナ禍で『アウトドアブーム』になり、山林を求める

方々も増えてきましたが、それでも、特殊な取引であることは

変わりありません。

トラブルがない取引をするのであれば、山林取引実績のある

不動産会社へ相談すると良いでしょう！

今回のまとめ！

『キャンプブーム到来で山林売却は盛況？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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前回は、『設備表②』と題して、設備表を基に修復義務などの

有無についてお話ししました。

今回は、『山林売却①』と題して、山林の売却についてお話し

していきます。



相続する物には色々なものがあります。

・土地

・住宅

・アパート・ビルなどの収益物件

・骨董品

・証券/現金

などなど、言葉は悪いですが『あたりorはずれ』があります。



その中でも、よく相談があるのが『山林』です。

山一つ、そのものなら良いですが、

「あの山のどこかの一部…」という相談内容が多いです。

相続したものは良いが、どこにあるかわからない・・・

そもそも、その場所へたどり着くことが出来ない・・・

という事も少なくありません。

そうなると、お手上げ状態になってしまいます。

『山林売却は難しい』と言われるのは、当たり前かも

しれません。

ただ、山林売却は不可能ではありません。

実際に、わたしたちセンチュリー21ピースでは、相続された山林

の買い取り実績が複数あります。

実際に、山林を売却しようとした場合の流れなどを説明して

いきます。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『はずれか？山林相続！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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