現役職人社長のつぶやき・・・,センチュリー21PEACE

決済時に売主はどんなものが必要なの？

決済時に売主が必要なものについて説明しています。

客：売主側が、決済の時に必要なものは何ですか？

C：はい、
　
　　まずは「権利書」もしくは「登記識別情報」、実印、印鑑証明、身分証明証は

　　必要となります。

　　住所を変更している場合は、住民票や戸籍の附票が必要となってきます。

　　お金関係で言えば、仲介手数料、登記費用、住宅ローンが残っている場合は、

　　残金の支払いが必要となりますが、決済金で相殺できますので、特に現金の用意は

　　必要ありません。

　　ただし、振込先口座の通帳、通帳印は忘れずに、お持ちください。

客：ほかに何かありますか？

C：はい、

　　一番大事なのは、お家のカギになります。

客：アッ！　　カギがなかったらお家には入れませんよね！

C：そうですね。

　　あと忘れられがちなのは、ポストのダイヤル№であったり、宅配ロッカーの
　
　　カードも忘れずにお持ちください。

客：そのほかにも何かありますか？

C：はい、

　　ここからは細かいのですが、土地の場合は確定測量図、近隣との覚書・同意書、
　
　　一戸建ての場合は設計図書、検査済証、適合証明証、設備の取扱説明書、

　　マンションの場合は、管理規約、総会の議事録になります。

　　用意して頂く物は以上になります。

　　そのほかに、残代金、清算金などの領収証や公課照明などが必要となりますが、
　
　　こちらは、仲介会社が用意させていただきます。

客：そんなにたくさんあるんですね？

C：はい、

　　ただ、決済が近づいてきましたら、担当者から改めてご案内させていただきます
　
　　ので、ご安心ください。

客：わかりました。

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愛知県尾張旭市向町2-6-5
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契約時に売主が必要なモノって何？

契約時に売主が必要なものについて、説明しています。

客：売主側が契約時に必要なものは何ですか？

C：はい、

　　まずは、真の所有者である事を示す「権利書」または「登記識別情報」が

　　必要です。

客：権利書はよく聞きますが、登記識別情報とは何ですか？

C：はい、

　　どちらも、所有者として登記されていることを示す情報なんですが、

　　2005年に制度改正があり、順次切り替わっています。

客：ほかに、必要なものって何ですか？

C：はい、

　　身分証明証が必要となってきます。

客：身分証は保険証でも良いですか？

C：保険証には顔写真がないので、

　　①免許証

　　②パスポート

　　のような顔写真があるものが必要です。

客：その両方がない場合は、どうなるのでしょうか？

C：その場合は「マイナンバーカード」があれば大丈夫です。

客：マイナンバーカードなら持っています！

C：良かったです。（ニコッ）

客：それ以外に必要なものは何ですか？

C：そうですね、印鑑が必要となります。

客：印鑑は、実印でなくてはいけないのでしょうか？

C：契約時には、特に実印は必要ないのですが、最終的な契約の決済時には実印が

　　必ず必要となりますので、契約の際にも統一して、実印を持って来て頂ければ

　　と思います。

客：うんうん・・・　　お金は必要ですか？

C：はい、

　　契約に貼付して頂く『印紙代』と『仲介手数料』は必要となるのですが、
　
　　買主さまから手付金を預かる形となるので、そこから相殺していただくことは
　
　　可能であり、特に必要ありません。

客：なるほど。わかりました。

　　ありがとうございました。

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取引事例比較法って何？

取引事例比較法について説明しています。

客：私は、東京にマンションを持っているのですが、どの様に査定するのでしょうか？

C：はい、

　　居住用のマンションの場合ですと「取引事例比較法」というものを用いて、

　　価格の算出をさせて頂いております。

　　同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約を基に価格の算出をさせて

　　頂いています。

客：土地の場合、同じ土地はないですよね？

C：そうですね。

　　おっしゃる通り、同じ土地はありませんので「路線価」を基に算出させて

　　頂いております。

　　「路線価」というのは、必ず道路に付けられている価格となりますので、

　　査定物件と成約事例の不動産、それぞれに接している道路の路線価の比率を

　　用いて、調整させていただいております。

　　ただし、同じ面積の土地であっても、土地の形や間口が異なると、価格も

　　変わってきます。そのあたりは「流通性比率」というところで調整して

　　最終的な価値の算出をさせて頂いています。

客：なるほど・・・判りました。

　ありがとうございました。




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一般媒介ＶＳ専任媒介

一般媒介と専任媒介について説明しています。




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不動産売却依頼はどうすれば良いか？

不動産売却の手続きの説明をしています。

客：不動産の売却の手続きをしようとした場合、どのようにすればよいでしょうか？

C：はい、
　
　　まずは、不動産会社と媒介契約を結んでもらう必要があります。

　　この中で、大きく分けて2種類あります。

　　①複数の不動産会社と契約できる『一般媒介契約』

　　②1社のみとしか契約できない『専任媒介契約』
　
　というものがあります。大きくはこの2種類です。

客：どのような違いがあるのですか？

C：はい、
　
　　まず、専任媒介契約に関してですが、

　　①売主様さまへ定期的に販売状況を連絡する義務があります。

　　②また、ほかの不動産業者が閲覧できるサイト『レインズ』に7営業日以内に

　　必ず登録が必要となります。

　　一般媒介契約に関しては、この①②2つの義務はありません。

　　さらに、「専属専任媒介契約」というものもありますが、一般的には

　　一般媒介契約か専任媒介契約のどちらかで、検討すればよいと思います。

客：わかりました。

　ありがとうございます。



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物件状況報告書とは？

物件状況報告書について、説明しています。

客：「物件状況報告書」というものがあると聞いたのですが、それは何ですか？

C：はい、
　
　　例えば、雨漏りしているのをわかった上で買うのはどうですか？

客：直してから、入居します。

C：では、買ってから雨漏りしていたらどうですか？

客：それはイヤですね！

　　裁判したくなります。

C：そうですね。
　
　　このようなトラブルを防止するために事前に、物件の状況を買主さんへ
　
　　お知らせするのが、「物件状況報告書」となります。

客：ほかには、具体的にどのようなことを書いていますか？

C：はい、例えば
　
　　①シロアリの被害があるか？

　　②給排水管の故障があるか？

　　③土壌汚染があるか？

　　④越境があるか？

　　⑤境界標があるか？

　　⑥近隣の建築計画があるか？

　　⑦嫌悪施設があるか？

　　⑧心理的な瑕疵があるか？

　　などを記載します。

客：そんなにたくさんあるのですか？

C：はい、

　　不動産取引の重要なポイントとなりますので！（キリッ）

客：なるほど、それがあれば安心ですね。



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契約の解除はできるの？

契約の解除について説明しています。

客：友達から「不動産契約を解除した」と聞いたのですが、そんなことが出来ますか？

C：残念ながら、契約成立後に解除となる場合もあります。

客：その場合、手付金はどうなるのですか？

C：解除には

　　①手付金を返却する解除

　　②手付金を返却しなくてよい

　　2つの解除があります。

客：手付金を返さなくてはいけない解除もあるのですか？

C：はい、

　　白紙解除といいますが「契約自体がなかったこと」になるので、

　　手付金の返却が必要です。

客：手付金を返さなくて良い解除もあるのですね？

C：はい、

　　①手付解除

　　②違約解除

　　等が、それにあたります。

客：わかりました。

C：仲介手数料については「契約自体は成立」しているので、発生します。

　　白紙解除の場合には「契約自体が無かったこと」になるので必要ありません。

客：わかりました。

　　解除には

　　①手付解除

　　②違約解除

　　③白紙解除

　　の3種類があるのですね！

　　よくわかりました。





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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

今回は、『EV（電気自動車）の充電コンセント』について

お話します。

最近、少しづつですが電気自動車を見かけることが多くなって

きました。

電気自動車を購入とともに、必ず必要となるのが

『充電コンセント』です。

この充電コンセントには注意が必要です。

まず知っておいてほしいのは、

①充電の際に大きな電気が流れる

②専用コンセント工事が必要

③できれば単相200Vで工事を行う

④小さな電気容量の設備（配電盤や電線など）の場合、

全面的な工事が必要・・・

簡単に言ってしまえば、ものすごく電気を使うので何も考えずに

電気自動車を充電すれば『停電』ばかりしてしまいます。

しょっちゅう停電する住宅は、住みにくいですよね？

また、100Vのコンセントから充電する方もいますが、出来れば

単相200V30Aでの工事をお勧めします。

理由は簡単です。充電時間が短くて済みます。また、将来の出費

を抑えることが出来ます。※

※電気自動車のバッテリー大型化が進んでおり、ゆくゆく大容量コンセントが必要となる事が想定されるので、最初の工事で対応しておいた方が、将来的に出費が抑えられるという事です。

今お住いの住宅に、電気自動車の充電コンセントを設置する場合

には、事前に電気工事屋さんに相談してみてください。

その際には・・・

①電気自動車を充電しながら、

②キッチンでIHコンロを使っていても、

③リビングのエアコンを使っていても、

『停電しない』ことが大切です。

いかがですか？

今の便利な生活は、電気がなければ成り立ちませんよね？

不動産営業マンこそ、電気の知識を深める必要があると思い

ます。

本日のまとめ・・・

『電気自動車を購入するなら、大掛かりな電気工事が必要になる

かも？』です・・・

次回は『住宅用太陽光発電』について、お話します。

お楽しみに！

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売るのと貸すのどっちがお得？

物件を売却？賃貸？について説明しています。

客：私東京に（遠方に）マンション持っていますが、2年間空き家になっています。

　　売ろうか？貸そうか？悩んでいます。

　　どうすれば良いですか？

C：それはもったいないですね！
　
　　まずは売却のメリットですが、売却によってまとまったキャッシュ（現金）を

　　手にすることが可能です。
　
　　デメリットに関しては、将来思うかもしれない安値で売ってしまったことへの

　　後悔です。

客：賃貸のメリットは何ですか？

C：はい、

　　賃貸の大きなメリットは、定期的な収入が入ってくることです。 　

客：デメリットは何ですか？

C：一つ目は、家賃の滞納です。

　　特に、ローンの支払いなどに充てている方には負担が大きいです。

　　もう一つは、自殺や孤独死などがあると、物件の資産価値が大きく

　　下がってしまう事です・・・

客：・・・・売却しようかな？

C：・・・そうですね・・・

　ありがとうございました。

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共有名義の不動産売却について

共有名義について説明しています。

客：今持っている物件が、妹と共有名義だが、こんな物件でも売却は可能か？

C：はい、 　
　
　　売却を同意しているのであれば大丈夫です。
　
　　ただし、3つの場面で、妹さんには立ち会っていただく必要があります。

　　①媒介契約時
　
　　②売買契約時 　

　　③決済時 　

　　この3つの場面において、署名・捺印を頂く必要があります。大丈夫ですか？

客：妹は遠方に住んでおり、媒介・契約時などの立会いは困難です。
　
　　そのような時はどうすれば良いでしょうか？

C：はい、 　
　
　　そのような場合は、委任状にて対応可能です。

客：委任状に必要な書類はありますか？

C：委任状には本人の印鑑が必要であり、印鑑証明証が必要です。

客：印鑑証明証の有効期限はありますか？

C：3ケ月以内の、なるべく新しいものをご用意願います。

客：わかりました。ありがとうございます。

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