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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『ローン特約②』と題して、実際に起こりうるケース

などについてお話しをしました。

今回は、『ローン特約③』と題して、悪用されない為の対策など

についてお話ししていきます。



契約が白紙に戻せる『ローン特約』を悪用する場合があります。

これは、ほかに欲しいものが見つかったから故意にローン審査を

通らないようにする買主がいるという事です。

こんなことをされては、売主はたまったものではありません。

それまでの時間と労力が無駄になります。

また、契約書に添付した印紙代も無駄になります。

そこで、ローン特約には詳細な設定をしておくことが重要です。

１．申込金融機関
２．申込金額
３．金利
４．返済方法
５．返済期間
６．申込期限
７．融資承認予定日
８．融資未承認の場合の契約解除期日

例えば、買主側が取引実績のあるA銀行で3000万円の融資承認が

下りているにもかかわらず、本申し込みで4500万円の申し込みを

して否認を受けて契約の白紙を求めたり、事前審査と違うB銀行

に融資申し込みを行ったりして、否認を受けるケースも考えられ

ます。

これらは、故意に契約を白紙にしようとする悪質な行為であり、

到底許されるものではありません。



また、当然に白紙には出来ません。

ローン特約が付いている場合、無条件に白紙に出来ると思って

いる方や業者もいますので注意が必要です。


今回のまとめ！

『悪用を防ぐ詳細設定！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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愛知県尾張旭市向町2-6-5
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☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



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　　スタッフ一同、心よりお待しております。

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前回は、『ローン特約①』と題して、ローン特約についてお話し

をしました。

今回は、『ローン特約②』と題して、実際にローン特約で白紙に

なるケースなどについてお話ししていきます。



ローン特約がある契約では、融資承認が下りない場合に契約が

白紙になるというお話をしました。

では、実際にそのような場合は多いのでしょうか？

基本的に、多くはありませんが、時々ローン特約に基づいて、

契約がなくなることはあります。

過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備

があった場合に、ローンの借入金額の減額や、不成立により、

白紙解約になったケースがありました。

本来、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の

不成立が多いわけではありません。

しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合

も想定されますので、もし、ローン減額や不成立になった場合で

は、買主が他の金融機関でローンを組めないか探す時間が必要で

すので、売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂く

のも一つの方法です。

逆に、ローン特約による解除が認められない場合についてみて

いきます。

過去の判例で、買主がローンを成立させる努力を怠ったために

ローン不成立になった場合、ローン特約が認められなかった

ケースはあります。

ローン特約は、審査を進めていったが、融資が不成立だった場合

に認められるものです。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『認められない場合もある！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『違約解除③』と題して、約束を守るという事が大切

であるというお話しをしました。

今回は、『ローン特約①』と題して、ローン特約についてお話し

していきます。




時々、『ローン特約』って何？という質問があります。

ローン特約とは、文字の通り、ローンに関する特約です。

一般的に、不動産売買は現金の取引ではなく、金融機関でローン

を組んで、不動産購入をします。

ローンは、申し込みをすれば全ての人が利用できるものではあり

ません。

つまり、ローンの審査が通らない人もいます。

その様に、融資の承認が出なかった場合に契約を白紙に戻す特約

の事を『ローン特約』と言います。

白紙に戻すという事は、『白紙解除』ですので、契約自体が

無かったことになります。

つまり、それまでに受け取ったお金は戻さなければなりません。



ローン特約には2つの種類があります。

① 解除条件型

買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる

② 解除権留保型

期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するか
どうか、買主が決定する

一般的には、さまざまな金融機関にローンが組めないか相談を

するため、②の保留型が多いです。

しかしその場合、解除期日を過ぎてしまうと、ローン特約による

解除ができなくなるので注意が必要です。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『ローン特約は白紙解除！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『違約解除②』と題して、違約解除は約束を破った側に

解除する権利はないというお話しをしました。

今回は、『違約解除③』と題して、実際に起こりうるパターンに

ついてお話ししていきます。



実際の取引の場面で違約が発生した場合、違反した相手方に対し

て、催告と言って書面にて義務の履行を促します。

そして、催告したにもかかわらず改善されない時には、違約解除

となります。

この場合、契約時に定めた違約金を払う事になります。

この違約金の設定は、売買金額の10％～20％くらいが多いです。



さて、このように取引の場面で『違約解除』が発生しないように

担当する不動産会社は注意してサポートさせて頂きます。

しかし、実際に起こってしまう事があります。

実際に起こりうる具体例として、色々なものがあります。

住宅ローンの完済手続きは、銀行にご連絡いただく必要があり、

連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消するための準備を

進めます。

しかし、この手続きが出来なければ・・・



また、引き渡し日の前までにお引越しを完了してもらうはずだったのに・・・

『違約解除』とは、字の如く「約束を違えた事による契約解除」

であり、良くないことです。

お互いが気持ちよく取引できるように、約束は守りましょう！

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『約束は守る！！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『違約解除①』と題して、手付解除とは違うという

お話しをしました。

今回は、『違約解除②』と題して、違約解除と手付解除の違い

についてお話ししていきます。





違約解除の大きな特徴は、約束を破った側に解除権がないという

お話をしました。

『違約金を支払えばいつでも解約できる』

と誤解している人がとても多いです。

手付解除の場合は、手付金の放棄・倍返しすることで自由に契約

を解除することができますが、違約解除（契約違反による解除）

の場合は簡単に解除することはできません。



約束を破られた側にしか権利がなく2つの選択が可能です。

① 契約の履行を求める（相手方の義務を果たさせる）

② 契約を解除して違約金を請求する

例えば、土地売買について売主が所有権移転をしないという違約

が生じた場合、買主側は土地の引き渡しを求める事も出来るし、

契約を解除して違約金の請求もできるという事です。

つまり、契約違反をした側には解除権はなく「違約金を支払えば

解約できる」という認識は大きな間違いなのです。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『契約違反側に権利はない！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『契約不適合責任③』と題して、請負の場合について

お話しをしました。

今回は、『違約解除①』と題して、違約解除についてお話しして

いきます。



不動産の売買に関しては、『違約解除』というものがあります。

安全に安心して不動産を取引するために、売買契約書内に

「契約違反による解除・違約金」などという項目として 記載

されています。

これは、

① 売主、または買主が、
↓
② 不動産売買契約の債務の履行を怠ったときには
↓
③ その相手方に対し
↓
④ 書面により債務の履行を催告した上で
↓
⑤ 不動産売買契約を解除し違約金の支払いを請求出来る

とした内容です。

？？？　　　不動産取引の場面でよく出てくる『手付解除』と

違うのでしょうか？

同じなのでしょうか？

実は、全く違うものです・・・



違約解除の大きな特徴は約束を破った側に解除権はありません！


　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『違約解除と手付解除は違う！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『契約不適合責任②』と題して、瑕疵担保責任との違い

について、お話をさせて頂きました。

今回も、『契約不適合責任③』として、請負についてお話しして

いきます。

前回までは、不動産売却に伴う売主・買主の立場での、お話しを

してきました。


今回は、住宅の改修などを想定して、『請負』について簡単に

お話ししていきます。　　


請負契約は、受注側（請負人）が仕事を完成することを約束し、

発注側（注文者）がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを

約束する契約の事です。

不動産に関しての請負契約と言えば、建築工事などが考えられ

ます。

そのため、「仕上がりが悪い」「欠陥」などトラブルが起こり

がちであり、金額も高額になりがちです。



建築工事に関して言えば、

請負人
・未完成時であっても受益割合において請求可能

発注者
・「仕上がりの悪さ」に対して、減額請求が可能
・納品から1年以内⇒不適合を知ってから1年以内

などです。

トラブルを防ぐには、信頼関係や人柄なども重要ですが、

実際には、契約書を取り交わしておくことが重要だと思います。

また、その契約内容を理解しておくことが重要でしょう。

今回のまとめ！

『契約とは、発注者と請負者の約束事！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『契約不適合責任①』と題して、瑕疵担保責任との違い

について、お話をさせて頂きました。

今回も、『契約不適合責任②』としてお話ししていきます。




損害賠償の範囲

瑕疵担保責任
損害賠償の範囲は信頼利益のみに限定

契約不適合責任
信頼利益のみならず、履行利益も含まれる
※信頼利益とは…契約が有効だと信じて費やし、結果的に無駄となった費用
※履行利益とは…契約が履行されたならば買主が得られたであろう利益


責任追及の権利行使期間

瑕疵担保責任
買主が瑕疵を知った時から1年以内に行使

契約不適合責任
買主が不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知
した場合には、その後になってから責任追及の具体的請求をすることも可能
※責任追及の権利行使については不適合を知った時から5年又は引渡しの時から10年までの間にしない場合、消滅時効

次回、請負の「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の違いに

ついてお話ししていきます。

今回のまとめ！

『結局、売主の責任が重くなった！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『売却タイミング③』と題して、高く売るには高くても

欲しい人がいる時が良いというお話をさせて頂きました。

今回は、『契約不適合責任①』についてお話ししていきます。




令和2年4月1日から新しい民法が施行されました。

不動産に関しても大きな変更点があります。特に、売主・請負人

の責任が「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わり

ました。

簡単に違いを見ていきます。



買主の請求範囲が広がった

瑕疵担保責任
買主は、売主に対し、原則として契約の解除又は損害賠償請求
のみが可能

契約不適合責任
契約の解除・損害賠償請求に加えて、目的物の修補、代替物の
引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完請求、代金減額請求
が可能

損害賠償の売主の帰責事由

瑕疵担保責任
売主が無過失の場合も損害賠償責任を負う

契約不適合責任
売主に過失がある場合にのみ売主は損害賠償責任を負う
※無過失であっても履行の追完請求、代金減額請求、契約の解除には応じる必要があり

　⇐こちらもご覧ください

まだまだあります。

続きは次回！

今回のまとめ！

『結局、何が違うかを理解すべき！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『売却タイミング②』と題して、不動産を高く売るには

工夫や努力も必要であるというお話をしました。

今回は、『売却タイミング③』と題して、不動産を高く売るため

のポイントについてお話ししていきます。



不動産を高く売却するには、タイミングが重要であるという

お話をしました。

そのタイミングとは、需要と供給のバランスを見極めるという

事です。

そのほかにも、

・築年数（築後6～15年後）

・税金対策（5年後・10年後）

・ローン金利

などが挙げられます。建物自体の価値として、木造であれば

築後10年後くらい、マンションであれば築後15年くらいで購入

需要が大きく下がります。

また、『手残り』という部分で言えば税金対策も重要です。

売却した際の利益に掛かる譲渡所得税などの税率は、所有期間で

大きく変わります。



５年以下の短期譲渡所得は約40％に対して、5年超えの長期で

あれば約20％と半分です。

また、10年を超えると軽減税率を適用して約14％とさらにお得

になります。

ローンの金利も重要です。

ローン金利が高い時期よりもローン金利が低い時期の方が、買手

の購入意欲は高まり、売り時だとも言えます。

同じ不動産でも、これらの条件がぴったりとハマったときと、

そうではない時では売却価格に大きな開きが出ます。

やはり、高く売るなら無策ではダメです。




今回のまとめ！

『高く売るなら高くても買いたい人が多い時！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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