現役職人社長のつぶやき・・・,センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『共有②』と題して、共有物の使用と管理について

お話しをしました。

今回は、『共有③』と題して、共有物の分割についてお話しを

します。




共有物を分ける事を『共有物の分割』と言い、簡単に言えば

『共有状態の解消』の事を言います。

各共有者は原則として、いつでも共有物の分割を請求する事が

できます。

また、この『共有物の分割』を5年間を限度として行わない特約

を結ぶ事も出来ます。

しかし、全員の同意が必要です。

【分割の方法】

①現物分割…現物を分割する
例）土地を分筆してそれぞれを単独の土地として登記

②代金分割…共有物を売った代金を分割
例）相続した土地を売却して、持分に合わせて代金を分割

③価格賠償…共有状態をお金で解消
例）長男の名義にするために、他の兄弟にお金を支払う


また、当人同士で協議が調わない時には『裁判所』に請求する

こともできます。

裁判による分割は、現物分割が原則ですが、競売などの代金分割

となる場合もあります。

今回のまとめ！

『分割方法がある！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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愛知県尾張旭市向町2-6-5
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　　スタッフ一同、心よりお待しております。

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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『共有①』と題して、共有と持分についてのお話しを

しました。

今回は、『共有②』と題して、共有物の使用と管理についてお話

しをします。



共有者は共有物の全体を、持分に応じて使用する事ができます。

良くある質問として、『持分の広さしか使えない？』

という質問があります。

例えば、60坪の土地を3人で1/3の持ち分であった場合に、1人

あたり20坪の土地が使える権利か？という質問です。

これに対する答えは『NO』です。

共有名義の土地であっても、すべての共有者が土地の全体を使用

する事ができます。

 極端な話、1/100の持分しかなくても、共有者であれば、土地の

全体を使用することが可能なのです。

この『共有物』は修繕などの保存行為は単独で行う事は出来ます

が、管理行為や変更、売却などの処分行為は単独で行う事は出来

ません。




【保存行為】※草刈りなど

各共有者が単独で行う事ができる

【管理行為】※賃貸借契約や共有物の改良など

各共有者の過半数の同意で行う事ができる

【処分行為】※売却や抵当権の設定など

各共有者全員の同意が必要

今回のまとめ！

『行為内容によって異なる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『賃貸借③』と題して、賃借権などについお話しをしま

した。

今回は、『共有①』と題して、共有と持分についてお話しをしま

す。



『共有』という言葉があります。

これは、1つの物を複数人で共同して所有するという考え方です。

この『共用物』に対する所有権割合の事を『持分』と言います。

不動産に関して言えば、親から相続した実家を息子2人で所有し

、その持分がそれぞれ1/2という感じです。

この『持分』は、ほかの持分者の承諾を得ることなく、自己の

持ち分を自由に処分することが可能です。

また、『持分の放棄』や『共有者の死亡（相続人がいない）』

となった場合には、その者の持分は他の共有者に帰属します。

不動産の売買では『持分』の売買も行われることがあります。

実際に、わたしたちピースでも『1/2持分』を買い取り、残りの

1/2持分をもう一人の持分者から買い取って、自己所有とした

土地があります。



自分の知らない間に、共有者が変わっているという事で、持分

購入の際には、少し揉めましたが・・・

実際に、『持分売買』は良くあることです。

今回のまとめ！

『自己持分は自由処分！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『賃貸借②』と題して、目的物の修繕についお話しを

しました。

今回は、『賃貸借③』と題して、賃借権の譲渡や賃借物の転貸

についてお話しをします。





『賃借権の譲渡』とは、賃借人がその賃借権を第三者に譲り渡す

ことを言います。

『賃借物の転貸』とは、賃借人が借りているものをほかの人に

又貸しする事を言います。

当然ですが、この譲渡や転貸には賃貸人の承諾を必要とします。

賃借人が賃借権を無断で 譲渡などした場合には、原則として賃貸

人は契約を解除する事ができます。

貸す側としては、借りる人を信用して貸しているにもかかわらず

全く知らない人が借りていたりしたら、たまったものではありま

せん。

また、賃貸人の承諾があった場合の賃借権の譲渡に関しては、

譲受人（新しい人）が新賃借人となり、譲渡人（古い人）との

賃貸借契約は終了します。


今回のまとめ！

『無断譲渡＆転貸の禁止！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『賃貸借①』と題して、賃借権の存続期間が50年である

というお話しをしました。

今回は、『賃貸借②』と題して、目的物の修繕についてお話しを

します。



『賃貸借』には、賃貸人と賃借人が存在します。

この双方に権利義務があります。

今回は、目的物の修繕についてお話ししていきます。

目的物の修繕

賃貸人による修繕など

①賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う
② 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をする時は、賃借人は拒めない
③ただし、賃借人の責めに帰すべき事由で修繕が必要となった
ときには、賃貸人はその修繕義務はない

賃借人による修繕

賃借物の修繕が必要であり、かつ次の場合には賃借人は修繕する事ができる

1）修繕が必要である旨を通知した、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に対応しない場合

2）急迫の事情がある場合

今回のまとめ！

『原則、賃貸人に修繕義務！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『抵当権④』と題して、法定地上権についてお話しを

しました。

今回は、『賃貸借①』と題して、賃貸借の要件についてお話しを

します。



『賃貸借』とは、『賃料』を対価に、モノの貸し借りを行う事

です。

この『賃貸借』は3つの要件を満たしたときに成立します。

①当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約する。

②相手方が①に対して賃料を支払うことを約する。

③相手方が引き渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約する。

民法改正前までは、③の部分が無かったため、トラブルに繋がっ

ていましたが、民法改正により明文化されました。

旧民法では、この『賃貸借』の存族期間は20年であったものが、

50年とされました。

『100年』とされたとしても、『50年』に短縮されます。


今回のまとめ！

『50年まで！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『抵当権③』と題して、第三取得者の抵当権の消滅に

ついて簡単にお話しをしました。

今回は、『抵当権④』と題して、法定地上権についてお話しを

します。



土地を担保にお金を借りて、抵当権が実行されて第三者が、

その土地を競落した場合、その土地の上にある自宅は使えなく

なるのか？

土地の所有者＝建物の所有者＝Aさん
　　　⇩
土地に抵当権設定
　　　⇩
抵当権の実行
　　　⇩
土地の所有者＝Bさん　建物の所有者＝Aさん

となった際に、Aさんには自動的にその土地が使えるように権利

が与えられます。

これを『法定地上権』と言います。

この法定地上権には成立要件があります。

① 抵当権設定時、土地の上に建物がある事

② 抵当権設定時、土地と建物の所有者が同一であること

③ 土地・建物の一方または双方に抵当権設定してある

④ 抵当権実行（競売）により、土地の所有者と建物所有者が
　　別々になる事

上記、①～④の条件全てを満たしている時に『法定地上権』は

成立します。


今回のまとめ！

『条件が必要！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『抵当権②』と題して、抵当権の性質について簡単に

お話しをしました。

今回は、『抵当権③』と題して、抵当権のいろいろについて

お話しをします。



『抵当権』には、順位があります。

これは、一つの不動産に対して、複数の抵当権を設定できるから

です。

この場合、抵当権の順位は登記の前後によって決まります。

不動産取引でよくあるのは、抵当権の付いた不動産の取引です。

このように、抵当権の付いた不動産を取得した人の事を

『抵当不動産の第三取得者』と言います。

この『抵当権付不動産』は、抵当権を実行されてしまうと、

せっかく不動産を取得しても他人の所有物になってしまいます。

これを防ぐための方法として、第三取得者は抵当権を消滅させる

事ができます。

弁済

第三取得者が債務者への借金を全額返済すれば抵当権は消滅する

代価弁済

第三取得者が抵当権者の請求に応じて抵当権者に代価を支払えば抵当権は消滅する

抵当権消滅請求

第三取得者が抵当権者に対して「一定のお金を支払うから抵当権を消滅してほしい」と請求し、抵当権者がこれを承諾した場合に抵当権は消滅する

今回のまとめ！

『抵当権を消滅させる方法は3つ！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『抵当権①』と題して、抵当権について簡単にお話しを

しました。

今回は、『抵当権②』と題して、抵当権の性質についてお話しを

します。



『抵当権』には、4つの性質があります。

付従性

① 抵当権は被担保債権存在して成り立つ
② 被担保債権が消滅すればそれに従って、抵当権も消滅

例）借金を返済（被担保債権）すれば、抵当権は消滅

随伴性

被担保債権が移転すると抵当権もそれに従って移転

例）被担保債権がⒶ➤Ⓑに移れば抵当権もⒶ➤Ⓑに移る

不可分性 　

抵当権は被担保債権の全部が消滅するまで、抵当不動産 の全部に
ついて効力を及ぼす

例）土地を担保に1000万円借金した場合に、300万円返済した
からと言って、不動産についている抵当権の30％が消えるという
ことはない。返しきるまで全部の土地に対して効力がある。

物上代位性 　

抵当権は、抵当不動産が売却されたり滅失等してしまった場合に、不動産所有者（抵当権設定者）が受け取る金銭などについて行使できる。

例）抵当権が設定された家が火事で滅失した場合に、建物所有者に保険金が支払われるが、その保険金を差し押さえて、債権を回収する事ができる。

今回のまとめ！

『4つの性質！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『売買⑥』と題して、手付についてお話しをしました。

今回は『抵当権①』と題して、抵当権についてお話しをします。




よく『抵当権』という言葉を聞くことがあります。

この『抵当権』ですが、土地や建物を担保とし、債務が弁済され

なかった際に、『競売』にかけて、その代金を債権者が優先して

弁済を受ける権利を言います。

簡単にえば、自宅の土地を担保に3000万円銀行から借りて、

返せない場合には銀行が差し押さえて競売にかける権利です。

不動産用語というよりも、金融用語と言った方がしっくりと来る

かもしれません。

この『抵当権』のポイントは下記のとおりです。

① 債務者のほか、物上保証人※の不動産にも設定可能
※債務者以外の人で担保となる不動産を提供した人

② 不動産のほかに、地上権や永小作権にも設定可能

③ 抵当権を第三者に対抗するには登記が必要

今回のまとめ！

『返さなければ取られる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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